北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告肖某诉称，2016年10月29日，原、被告签订《房屋买卖(置换)合同》，约定被告购买原告所有的房屋，当日，原告支付定金10万元。2016年10月31日，原告到第三人处签订了房产买卖协议，办理相关网签手续。2016年11月9日，原、被告双方至银行办理面签手续，当日，原告将65万首付款打入房管局的资金监管账户。根据合同约定，被告应当于2016年11月19日备齐相关资料，配合原告办理面签手续。但直到2016年11月30日，被告朱某才将公证书提交至银行。由于被告朱某隐瞒真实权属，且未按照合同约定的时间准备齐材料，导致原告无法享受原贷款利率政策，遭受重大经济损失。经协商未果，原告起诉至法院。判令：1、解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同;2、被告返还原告定金10万元及利息(自2016年10月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算);3、被告朱某配合原告至房产主管部门办理解除房产买卖协议的手续。
2、被告辩称
被告朱某辩称，我同意解除合同，但不同意返还定金。朱某作为房屋所有权人，有权利处理涉案房产，因为房屋以登记为生效要件。房屋买卖合同依法有效。朱某在2016年11月19日前向银行提供的资料是符合银行要求的，因银行的政策，银行要求被告提供丁某同意出售房产的公证文书。原告不再享受银行利率优惠、贷款成本增加是原告与贷款银行之间的法律关系，与被告无关。
第三人辩称，在签订合同时，被告并未告知他已经离婚，并且涉案房产归属案外人丁某的事实。直到去银行面签时，银行要求被告提供配偶信息时，才得知被告离婚的情况。等到被告准备齐全后，银行利率发生了变化，导致原告的贷款成本增加了20万。我方调解后，双方也没有达成一致意见。
第三人无证据提交。
二、法院查明
2016年10月29日，原、被告及第三人签订《房屋买卖(置换)合同》，约定被告购买原告所有的房屋，合同价款358万。当日，原告支付被告定金10万元，支付房屋信息服务费13500元。
2016年10月31日，原告与被告到第三人处签订了房产买卖协议，协议约定房价款为325万，原告首付款65万，贷款260万。原告应自本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款65万元一次性存入房屋管理中心在银行设立的专用账户。2016年11月9日，原、被告及第三人至银行办理银行面签手续，原告及其配偶填写贷款申请表，申请表主要内容为：申请借款额度260万，借款期限30年，执行利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮15%。同日，原告将65万首付款打入房管局的资金监管账户。然而，因被告未提交配偶情况相关资料，银行贷款手续无法办理。经要求，被告提交了离婚协议书，原告及第三人才知晓被告离婚，且将涉案房屋所有权处分给案外人丁某。2016年11月30日，被告将丁某所做的公证书提交贷款银行。在此期间，贷款银行利率发生变化，导致原告贷款执行利率发生变化，贷款成本增加。原告与被告协商，但未达成一致意见。
2017年1月6日，原告以手机短信方式通知被告解除房屋买卖合同。
被告朱某与案外人丁某于2014年4月10日离婚，离婚协议书中明确约定涉案房屋归丁某所有，被告朱某应当在30日内配合丁某将房产过户到丁某名下。2016年11月24日，就本次买卖合同，基于贷款银行的要求，案外人丁某出具声明书，同意被告出售涉案房屋。该声明书于2016年11月28日在公证处进行公证。2016年12月26日，被告朱某与丁某登记复婚。
三、法院判决
1、原告肖某与被告朱某签订的房屋买卖(置换)合同解除;
2、被告朱某返还原告肖某人民币10万元及自2016年10月29日至实际给付之日止的利息(标准为：中国人民银行同期基准贷款利率);
3、被告朱某协助原告肖某办理解除房屋买卖协议。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，房屋买卖合同系民事合同的一种类型，在遵循平等、自愿、合意的原则同时更应当遵守诚实信用原则。原告基于买房的真实意愿委托第三人寻找房源，然被告在与原告签订房屋买卖合同时隐瞒涉案房屋的真实权属情况，第三人作为专业房屋服务中介公司，亦没有尽到审慎义务，核实并确认房屋的真实信息，从而导致被告未按照《房屋买卖(置换)合同》约定的时间备齐房屋买卖交易所需的材料，被告违约的事实客观存在。被告虽提供房产证证明其对房屋有合法的处分权利，与其提供的离婚协议书内容相悖。虽然不动产权利以登记为要件，在婚姻法律关系的变更上存在特殊性。在司法实践中，配偶一方以离婚协议书中的财产分割决定对抗案外人的情况并非个例。因此，被告在签订买卖合同时不具有房屋的合法处分权，且未告知原告真实信息，主观上存在故意或者重大过失的情形。由此导致的后果，即未能依照合同约定的时间提供完整的材料，导致原告办理贷款时间的延迟，最终导致原告贷款成本的增加。原告贷款成本的增加，即是对购房款额度的增加，从而导致房屋买卖合同权利、义务的变更。因此，原告以此解除房屋买卖合同，依法有据，被告及第三人亦无异议，法院予以支持。被告朱某应配合原告至房产管理部门办理解除房屋买卖协议的相关手续。
原告依约支付10万元定金、依约支付65万元首付以及支付13500元的房屋信息服务费，在整个购房过程中并无过错，因被告隐瞒真实情况、第三人未尽到审慎核查的义务导致购买房屋的目的不能实现，且按照现有政策规定，已经丧失购买房屋的条件，损失重大。原告主张被告返还10万元定金及自2016年10月29日至实际给付之日止的利息，以中国人民银行同期贷款利率为依据，符合民事法律关系的利益平衡原则及损失填补原则，亦属合理主张，法院予以支持。被告以原告自行解除合同、原告违约而不予返还的抗辩，无证据和法律支持，法院不予采纳。
