北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告马某诉称，2016年11月6日，原、被告通过第三人居间介绍订立《房屋买卖居间合同》1份，约定被告将其所有的屋卖给原告，价款120万元，合同同时约定原告于2016年11月6日向被告交付定金6万元，双方于2016年12月15日前到房管部门订立房屋买卖协议，办理房屋转移登记等相关手续，同时合同还约定了违约金等条款。合同订立后原告依约定向被告交付定金6万元，由于被告没有清偿涉案房屋贷款，2016年12月4日双方通过第三人签订《补充协议》，约定原告向被告提供部分购房款14万元，被告用于清偿银行贷款，被告承诺在2016年12月16日前清偿贷款，2016年12月21日前配合原告进行产权过户。原告向被告给付部分购房款14万元后，被告没有用于清偿房屋贷款，导致被告无法按照合同约定履行义务，造成被告违约。原告分别于2016年12月25日、2017年1月8日通过第三人提出解除合同并赔偿损失未果，故原告提起诉讼：1.请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》;2.被告返还原告购房定金60000元、购房款140000元，合计：200000元;3.被告给付原告违约金120000元、中介服务费15000元，合计135000元。
2、被告辩称
桑某辩称，签订房屋买卖合同过程中，被告接触的是原告的弟弟，被告在2016年12月27日给原告打电话，说如果着急可以在12月30日前给原告过户，但原告在12月25日就起诉了。被告并未违约，要求继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。
第三人某公司述称，我方不发表意见，由法院判决。
二、法院查明
2016年11月6日，原、被告通过第三人居间介绍订立《房屋买卖居间合同》，原告为乙方，被告为甲方，第三人为居间方，合同约定被告将自己所有的屋卖给原告，价款120万元，合同同时约定原告于2016年11月6日向被告交付定金6万元，双方于2016年12月15日前到房管部门订立房屋买卖协议，原告承诺于2016年12月15日前将该房屋首付款打入房地产经纪中心，并进行资金监管。
被告购买涉案房屋时以涉案房屋作抵押在银行贷款45万元，因被告不能按时清偿贷款，故2016年12月4日双方通过第三人居间签订了《补充协议》1份，约定原告向被告先期支付购房款14万元，被告用于清偿银行贷款，被告承诺在2016年12月16日前结清银行贷款并到不动产登记事务中心办理产权银行贷款抵押注销手续，并在办理银行贷款注销5日内配合原告进行产权过户。
《补充协议》订立后，原告依约定向被告交付购房款14万元，但被告并未在约定时间内将银行贷款结清，致使该房屋买卖合同未继续履行。
原告已向第三人支付中介服务费15000元。
三、法院判决
1、解除原告马某与被告桑某订立的房屋买卖合同及《补充协议》;
2、被告桑某、给付原告马某定金60000元、已支付的房款140000元、违约金120000元，合计320000元。
3、驳回原告其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，原、被告经协商一致于2016年11月6日订立了《房屋买卖居间合同》及2016年12月4日订立了《补充协议》，以上《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，故法院认定合法、有效。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，被告主张在2016年12月16日被告因为钱没有到位不能清偿银行贷款的情况下给原告弟弟打了电话，要求房屋贷款清偿的时间往后拖两天，且已征得原告的弟弟同意的抗辩意见因被告不能提供充足证据予以证明，故法院不予采信。原、被告签订《房屋买卖居间合同》后，在合同中约定被告于2016年11月30日之前将该涉案房屋银行贷款清偿，因被告不能按时清偿贷款，双方又签订了《补充协议》，约定原告向被告先期支付购房款14万元，被告用于清偿银行贷款，被告承诺在2016年12月16日前结清银行贷款，补充协议签订后，原告如约向被告支付了房款14万元，但被告仍不能及时清偿银行贷款致使双方无法按约定到房管部门履行房屋买卖手续，双方订立的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无法履行，故被告的行为属于违约。现被告虽不同意解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，但在被告违约的情况下，原告要求解除合同，故法院予以支持。被告在违约的情况下应承担相应的违约责任，原告要求被告返还原告定金6万元及已支付的房款14万元，法院予以支持。双方在合同第六条第6款第(4)项中约定，被告应积极配合原告办理购买该房屋的贷款手续，并按合同约定及时提供贷款所需证件材料，如因被告原因造成贷款延期或贷款未果，应按该房屋实际成交价的10%作为违约金赔偿原告，现因被告不能及时清偿涉案房屋贷款，故致使双方无法按约定到房管部门履行房屋买卖手续，原告也无法办理贷款手续以购买涉案房屋，故被告应按总房款120万元的10%向原告支付违约金计12万元。因原告未提供证据证明其损失超过违约金12万元，故法院对原告要求被告支付中介服务费15000元的请求不予支持。
