北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
白某诉称：我于1994年12月21日与赵某签定《协议书》，将自己居住使用的在母亲兰某名下的北京市海淀区某宅基地460平方米、房屋5间出售给赵某，后赵某又将上述宅基地及房屋对外出售。兰某于2003年9月3日去世，白某2于2016年10月14日去世。由于白某与赵某签定的《协议书》违反国家关于农村宅基地禁止买卖的强制性规定，为无效合同，故起诉至法院。
2、被告辩称
赵某辩称：白某不具备诉讼主体资格，白某早已经迁出某村，是居民户口，不继续享有宅基地使用权资格。赵某虽然不是某村组织成员，但根据北京市高院会议记要规定，合同订立后，买方的户口已迁入房屋宅基地的集体经济组织，成为该组织成员的，应当认定合同有效，现赵某已经将户口迁入某村，应认定协议书有效。
二、法院查明
1994年12月21日，白某与赵某签定《协议书》，约定白某将北京市海淀区某房宅(包括北房五间、及院内树木石头等)以2万元出售给赵某，并约定赵某转户前，盖房申请等事项由白某负责。协议签订后，赵某向白某支付2万元，白某向其交付房屋宅院。
另查，上述协议签订时，赵某系某1村村民，其户口先后于1996年迁入涉案院落，于2004年迁出至海淀区某里，于2008年迁回涉案院落至今。赵某现为居民户口。
庭审中，赵某提交某乡私有房屋施工许可证，证明其购买涉案宅院后，于1995年以白某及其家人名义申请在涉案院落建房获批，并实际由其建房。白某对证据真实性、证明目的均不予认可。
赵某另提交当地村委会证明一张，证明其户籍在涉案院落，并“按国家政策和有关规定，享有法律规定的各项权利和义务”。赵某认可其非当地集体经济组织成员，不享有当地集体经济组织的权利义务。
双方认可现宅院由案外人使用，赵某坚持主张合同有效，双方明确表示本案不要求对合同无效的后果进行处理。
三、法院判决
白某与赵某于一九九四年十二月二十一日所签《协议书》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，白某与赵某所签《协议书》以买卖农村房屋及宅基地权益为目的，该协议虽属于缔约当事人的真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定。赵某户籍虽已迁入涉案院落，但其并非该村农村集体经济组织成员，其提交之建房审批手续亦无法证明其依法享有相关集体经济组织权益，故二人所签《协议书》应属无效。对于上述无效合同的产生，出卖方与购买方均存在过错，出卖方应承担主要责任，购买方应承担次要责任。
