北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
白某诉称：原被告双方在居间人北京某房地产经纪有限公司的撮合下，就被告名下位于北京市昌平区涉事房屋达成交易，并于2016年9月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议》等文件。合同约定购房总价款340万元。原告向被告支付了10万元购房定金，另向房屋中介机构支付了居间费、评估费、保障服务费等共计92400元。但被告严重违反双方合同约定，拒不履行2016年11月1日前办理房屋还款解押手续的合同义务。虽经原告请求及中介机构催告，但被告在合理期限内仍未履行主要义务。被告之行为已构成根本违约。无奈之下，原告于2016年12月25日通过短信及书面形式通知被告解除合同，并要求被告协商解决善后事宜。但被告至今仍置之不理，拒绝承担各项违约责任。故为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，原告提出上述请求。
2、被告辩称
余某辩称：在2016年11月初，我致电对方及某地产工作人员确认，原告方是否能够在11月15日履行交付首付款，原告方表示不能达成，所表述之困难被谅解，同意原告方延迟至12月15日。2016年12月初，我再次致电某地产工作人员。原告方表示12月15日不能交付首付款，表示要求再次拖延至1月份且不能承诺1月15日付款。对此被告方表示异议，并要求对方追加定金而且明确付款时间，或者就不能如约付款对被告方承担相应损失。原告方未予接受被告方建议，期间表示不再购买此房的意愿。12月15日，原告方表示要与被告方在某公司的见证下，签署解约协议。因补偿问题未能达成一致，三方未能签署协议。12月16日，某地产工作人员陪同买方来到通州区某咖啡店，再次要求解约。被告方本着公平的原则，与原告方进行了友好的协商。原告方表示可以考虑对被告方补偿2万元损失。被告表示要与家人沟通，最迟在12月19日给予答复。12月18日晚上，某地产工作人员致电本人，被告方表示正在做被告方妻子的工作，第二天给予答复。第二天下午，被告方致电某地产工作人员闫某表示，被告方妻子不同意2万元的赔偿金额，要求确认一下客户是否可以给予更多的赔偿。12月24日，某地产闫某致电被告方表示，可以按照28000元支付解约金，但是必须当天见面签署解约合同。因被告方当时有公务在身无法签署，表示须等29日出差回京签署。当时三方并无异议。被告方29日早上致电某地产闫某，得到的结果是对方再次反悔，表示希望诉诸法律解决问题。就本次房屋交易合同而言，被告方一直本着契约精神积极准备履行合同，并且也于12月初开始准备对银行的相关解约手续，并于12月18日提前对银行清偿了所有贷款。在与买方及某地产工作人员的多次会谈中，被告方从未表示过不愿履约的意思。此次房屋的交易不能履行其真实原因是原告方的首付款不能及时到位。原告方多次表示，他只能等到原告方本人天津房产交易完毕之后，才能向被告交纳首付款。被告方本着互谅互让的精神同意对方的请求，并一再告知原告方当能够确认首付款交付之日，提前告知被告方可以配合原告方对银行贷款进行清缴，完成解押并及时交付房产。当原告方于12月初提出首付款再次延迟后，并且不能给予准确时间之时，被告方还积极为对方出谋划策，一起达到减少双方损失，可以保证合同继续履行。12月初交流期间，双方就各自的损失都表示了理解，并且就如何履约进行了讨论。后因原告方表示缘于北京市房产新政，原告方已无力进行购买，主动提出解约。被告方一再进行了确认，双方对解约一事进行了商讨。综上所述，被告方认为此次合同纠纷中原告方违约的事实非常清楚。故被告请求法院秉公处理，不予退还10万元定金，并责令原告方赔偿被告方的其他相关损失。诉讼费由原告方负担。
3、被告反诉称
余某反诉称：反诉原告与反诉被告于2016年9月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定反诉被告向反诉原告购买反诉原告所有的北京市昌平区涉事房屋，合同总价为340万元。双方另行签署《补充协议》约定涉案房屋首付款金额、解除抵押期限等相关事宜。此后在合同实际履行过程中，反诉被告向反诉原告表示无力支付首期款，并希望解除双方签署的全部合同。为此，双方就合同解除事宜多次磋商未果。2016年12月19日，反诉原告收到房屋中介公司工作人员发来的短信，告知反诉被告希望继续履行合同。反诉原告接此通知后即刻向银行申请办理解押手续。2016年12月25日，反诉原告收到反诉被告发来的解除合同通知，并于2017年1月向贵院起诉，要求确认合同解除。反诉原告认为，根据《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条第三款第二项约定，反诉被告拒绝购买涉案房屋，已构成根本违约。反诉原告有权解除合同，并有权要求其承担违约责任。故反诉原告提起反诉，请求判如所请。
4、原告反诉辩称
白某辩称：答辩人具有履行合同的能力，且从2016年11月起就一直要求余某履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》的义务。余某主张答辩人无力支付首付款和要求解除合同，违背了客观事实，且未提供证据。反诉原告承认2016年12月19日收到中介公司短信，要求继续履行合同。但反诉原告并未在合同约定履行期履行还款解押义务，也未在答辩人及中介要求宽展期，即2016年12月22日24时前，自筹资金办理还款解押手续。证据显示，其在银行200万元贷款分三次解除抵押手续，反诉原告办理完毕解押手续的时间是2017年1月25日。其在法庭上陈述其一直对原告及中介讲可以随时办理解押还款手续。反诉原告在办理还款和解押手续的事实从未通知答辩人及中介公司。答辩人在起诉前对此一无所知。答辩人已经履行支付定金义务，且一直要求履行合同，从未表示拒绝购买涉案房屋。即便如反诉原告所说，双方就解除合同事宜，多次协商未果，但合同未经协商一致变更或解除前，各方仍应继续履行合同的约定义务。反诉原告承认2016年12月25日收到解除合同通知书。此前，2016年12月24日晚，中介公司的电话录音中反诉原告已明确表示不履行买卖合同及相关的补充协议。在此情况下，答辩人才通过中介发出解除合同通知的。答辩人在合同解除后，再购买其他案外人房屋，并无不当。答辩人购买其他房屋及付款的事实证明答辩人具有履行合同的能力。
二、法院查明
2016年9月6日，余某(出卖人)与白某(买受人)在北京某房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》。该三份合同主要约定：余某将自有的位于北京市昌平区涉事房屋(以下简称诉争房屋)出卖给白某。诉争房屋面积为159.43平方米，合同约定房屋总价款为340万元，其中定金为10万元。诉争房屋已经设定抵押，抵押权人是银行。余某承诺在2016年11月1日前办理抵押注销手续。白某购买诉争房屋拟向银行申请贷款，贷款金额为214万元。原被告双方同意自以上合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第二条第4款第(1)项约定，白某于过户前3个工作日内将第一笔首付款115万元以理房通托管的方式支付余某。《补充协议》第四条第2款约定：“甲方(余某)若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方(白某)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方(北京某房地产经纪有限公司)收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”《变更协议书》约定首付款115万元支付的时间限定在2016年12月15日。另《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)第十二条约定：“本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况，对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”
上述合同签订后，白某向余某支付定金10万元。10月8日，白某依据本案当事人签订的《居间服务合同》约定向北京某房地产经纪有限公司支付居间代理费74800元。同日，白某依据本案原被告及北京某担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》约定向北京某担保有限公司支付保障服务费17000元、评估费600元。其后，被告余某并未在合同约定的11月1日前解除诉争房屋的抵押登记。关于未解除抵押登记的原因，余某称因为白某迟迟无法确定首付款到位的时间，所以双方协商推迟了解除抵押登记的时间。只待白某方首付款资金到位，余某便解除抵押登记。白某称双方未曾达成过推迟解抵押时间的口头协议。余某逾期办理解抵押登记，构成违约。白某方一直在催促余某及时解抵押。白某还称，他的首付款资金没有问题，完全能够按照协议约定的时间履行。余某过分关注首付款没有合同依据。居间方工作人员闫某出庭作证称，签订合同当天原被告双方口头协商约定解抵押所需钱款由余某自筹，但余某需要知道白某筹齐首付款的大概时间。在合同履行过程中，余某一直向闫某询问首付款到位的时间，白某最终称大约在2017年1月中旬到位。白某不认可其与余某在签订房屋买卖合同时曾另行达成口头协议，也不认可其曾陈述首付款大约在2017年1月中旬到位。
关于合同的履行问题，原被告双方曾有过当面协商。白某称他一直催促余某解除抵押登记，但余某却以有损失为由拖延解抵押的时间，并曾提出让白某额外支付10万元的所谓手续费。余某称因为白某的首付款资金不能到位，白某曾在11月中旬提出过解除合同的意见，此后双方就退还定金数额和赔偿损失数额有过磋商。白某否认曾口头提出过解除合同。2016年12月18日，居间方北京某房地产经纪有限公司向余某发送《催告函》，催告余某在2016年12月22日前办理诉争房屋的还款解抵押手续。但余某并未在此之前解抵押。12月24日，闫某给余某打电话，告知他白某想继续履行合同。余某回复不可能，房子已经抵押给了银行。12月25日，白某向余某发送解除合同的通知短信。12月26日，白某向余某邮寄《关于解除合同的通知函》，内容为由于余某逾期办理诉争房屋的解除抵押登记合同义务，属于根本违约，故白某通知解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。余某于12月27日收到了该函件。
2016年12月25日，白某的配偶万某作为买受人与案外人刘某作为出卖人签订了另一份《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。该合同约定万某购买刘某所有的位于另一相邻小区名佳花园三区某房屋。该房屋建筑面积为89.44平方米，售价为400万元。白某在本案中提交了购房款发票，税收完税证明等。另查，关于诉争房屋解抵押的时间，依据余某提交的房产证附记看，房产登记部门分别在2016年12月29日、2017年1月5日、1月12日、1月20日加盖抵押登记注销章。
三、法院判决
1、白某与余某于2016年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》和《变更协议书》于2016年12月25日解除;
2、余某于本判决生效之日起7日内退还白某购房定金10万元;
3、余某于本判决生效之日起15日内支付白某违约金68万元;
4、余某于本判决生效之日起7日内赔偿白某居间代理费损失74800元;
5、驳回白某的其他诉讼请求;
6、驳回余某的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法应当有效。原被告均应当按照约定履行合同义务。白某交付定金后，余某应当按照合同约定的时间完成房屋解抵押手续，以便为后续的网签、申请办理贷款手续做好准备。余某并未在合同约定的时间内解除诉争房屋的抵押登记，构成违约，应当承担违约责任。
在本案中，余某为延迟解抵押行为提出的辩解意见主要有三点：1、原被告双方曾在签订合同时达成过口头协议，白某先确认首付款筹齐的时间，余某再解除抵押登记;2、因白某方的首付款迟迟不能到位，双方达成延迟解抵押的口头协议;3、白某因为无法筹到首付款在2016年11月中旬提出过解除合同。此后双方就合同解除事宜一直保持沟通。以上三点说法，白某并不认可，余某也未有书面或录音等直接证据证明。证人闫某出庭并未证实后两种说法属实。关于第一种说法，闫某仅证实在签订合同时，余某对首付款到位的时间比较关注，并未证实首付款筹齐为解抵押的前提条件。靳双权律师认为，余某主张的三点事实真实性存疑。本案中，解除抵押登记是余某方在先的主合同义务。在该义务没有履行完毕前，白某有权拒绝支付首付款。余某以白某没有筹齐首付款为由拒绝履行在先的解除抵押登记义务既没有事实依据，也没有法律依据。
余某比合同约定时间延迟解除抵押登记达两个月之久，按照《补充协议》第四条第2款第(3)项的约定，白某有权行使解除权。2016年12月25日，白某向余某发送的解除合同短信通知指向明确、理由明确、观点明确，余某接收到该短信之时，双方签订的一系列的合同宣告解除。本案确认白某与余某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》于2016年12月25日解除。余某作为违约方并无解除合同的权利，且前述合同因白某行使解除权已经宣告解除，故余某反诉要求解除合同的请求，应不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，余某作为违约方应当退还白某已经交纳的定金。白某要求退还定金的请求应予以支持。《补充协议》第四条第2款约定，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，即68万元。余某作为违约方应向白某支付违约金。白某在行使解除权后，及时新购房屋。从白某新购的房屋位置、价格、面积来看，白某因余某违约所产生的有形损失并不明显低于合同约定的违约金。故虽然余某在本案中也曾主张降低违约金，但依据本案的实际情况，应不予准许。白某要求余某支付68万元违约金的请求，应予以支持。余某作为违约方，依据原被告签订的《补充协议》第四条第2款的约定，应当赔付白某交纳的居间代理费。故白某要求余某赔付居间代理费的请求应予以支持。保障服务费和评估费的负担问题在《补充协议》中并未约定，约定在《房屋交易保障服务合同》中。原被告可另行协商解决或与保障服务方协商解决。白某要求余某赔付以上费用逾期付款利息的请求，没有法律依据，应不予支持。余某要求白某支付违约金的请求没有事实和法律依据，应不予支持。
