房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
购房者全款买房并入住，却因房屋存在抵押无法办理房产证，开发商、抵押权人互相推诿。近日，北京市通州区人民法院判决支持购房者诉求，判令开发商协助过户，抵押权人配合涤除房屋及土地抵押，明确 “抵押权人同意出售抵押房屋的，不得再对房屋行使优先受偿权，需配合购房者办理抵押注销”。
一、案情梳理
1. 购房背景：全款买房入住，房屋却有抵押未涤除
2021 年 8 月 3 日，陈明（原告，胜诉方）与甲公司（开发商）签订《北京市商品房预售合同》，购买 “一号房屋”（通州区），总价款 409.356 万元，约定 “签约当日付清全款，甲公司 2021 年 8 月 30 日前交房，910 日内办理房产证”。合同明确载明：“一号房屋” 所在土地及在建工程已抵押给乙公司（原抵押权人），但乙公司已出具《抵押权人同意销售声明》，同意甲公司出售抵押范围内全部房屋。
签约前，陈明已于 2020 年 12 月支付定金 5 万元；2021 年 8 月 2 日支付房款 404.356 万元，8 月 4 日支付面积补差款 1.3641 万元，累计支付 410.7201 万元，甲公司出具全额发票并交付房屋。陈明随后缴纳契税 5.6519 万元、维修基金 1.9856 万元，但因 “一号房屋” 抵押未注销，始终无法办理房产证。
2. 抵押纠纷：抵押权人变更，涤除义务成争议焦点
经查，2017 年 10 月，甲公司因融资需求，将 “一号房屋” 所在土地及在建工程抵押给乙公司，办理抵押登记；2020 年 6 月，双方补充协议将 “一号房屋” 纳入抵押范围。2021 年 9 月，乙公司将对甲公司的债权及抵押权转让给丙公司（现实际抵押权人），但未办理抵押权变更登记，乙公司仍为名义抵押权人。
陈明多次要求甲公司、乙公司、丙公司涤除抵押并办理过户，三方互相推诿：甲公司称 “抵押由乙、丙公司控制，无法单方注销”；乙公司称 “已转让债权，仅是名义抵押权人，无涤除义务”；丙公司称 “抵押合法有效，购房者未证明全款支付，无权要求涤除”。协商无果后，陈明起诉至法院，诉求：1. 判令乙、丙公司涤除 “一号房屋” 及对应土地抵押；2. 判令甲公司协助办理 “一号房屋” 过户登记。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈明作为购房者，是否有权要求涤除 “一号房屋” 及对应土地的抵押？
乙公司（名义抵押权人）、丙公司（实际抵押权人）是否有义务配合办理抵押注销？
甲公司是否应协助陈明办理 “一号房屋” 过户手续？
2. 胜诉关键：抵押权人同意销售即丧失追及力，购房者权利优先
（1）《商品房预售合同》合法有效，陈明已履行全部合同义务
法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第四百零六条（抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外）。
事实推导：① 合同明确披露抵押情况，且乙公司出具《同意销售声明》，符合 “抵押财产转让经抵押权人同意” 的规定，合同合法有效；② 陈明已支付全部购房款（含补差款），甲公司认可收款并交付房屋，陈明完全履行了买方义务，有权主张办理过户。
（2）抵押权人同意销售后，丧失对房屋的优先受偿权
法律依据：《民法典》第四百零六条（抵押财产转让的，抵押权不受影响，但抵押权人同意转让的，抵押权人对转让所得价款享有优先受偿权）、《物权法》第一百九十一条（已被《民法典》吸收）。
事实推导：① 乙公司作为抵押权人，明确同意甲公司出售 “一号房屋”，即认可 “以售房款清偿债务”，其抵押权效力仅及于售房款，而非房屋本身；② 丙公司受让债权及抵押权后，承接的权利范围不得超过原抵押权人，同样无权对已出售的 “一号房屋” 行使优先受偿权，需配合涤除抵押。
（3）“房地一体” 原则下，土地抵押应与房屋抵押一并涤除
法律依据：《民法典》第三百九十七条（以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押）。
事实推导：① “一号房屋” 与其对应土地使用权属于不可分割的整体，根据 “房地一体” 原则，房屋抵押涤除后，对应土地的抵押亦应同步注销；② 乙、丙公司以 “土地抵押独立于房屋” 为由拒绝涤除，违反法律强制性规定，法院不予支持。
（4）陈明作为商品房消费者，权利优先于普通抵押权
法律依据：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（商品房消费者以居住为目的购房并付清全款，房屋交付请求权优先于抵押权）。
事实推导：① 陈明购买 “一号房屋” 用于居住，且已全款支付并实际入住，属于受优先保护的商品房消费者；② 丙公司主张 “陈明未证明全款支付”，但陈明提交的银行转账记录、甲公司发票及收款确认足以佐证，该抗辩不成立。
三、裁判结果
被告甲公司于本判决生效之日起七日内，协助原告陈明将北京市通州区 “一号房屋” 转移登记至原告陈明名下；
被告甲公司、乙公司、丙公司于本判决生效之日起七日内，协助原告陈明办理北京市通州区 “一号房屋” 及对应土地使用权的抵押权注销登记手续；
本案案件受理费由被告甲公司负担。
四、案件启示
1. 购房者避坑：4 个抵押房屋购房核心要点
签约前核查抵押状态，要求提供 “同意销售证明”
购房前务必通过 “北京市不动产登记领域网上办事服务平台” 查询房屋抵押情况；若房屋有抵押，必须要求开发商提供抵押权人出具的《同意销售声明》，并将该声明作为合同附件，明确 “开发商需在约定期限内涤除抵押”。
全款支付留存完整凭证，证明履行义务
支付房款时优先选择银行转账，备注 “购房款”“面积补差款” 等明细，留存转账凭证、开发商发票、收款收据等；若开发商代收契税、维修基金，需索要官方票据，形成 “付款 - 交房” 完整证据链。
房屋交付后及时跟进办证，遇抵押主动维权
收房后定期督促开发商办理房产证，若因抵押未注销导致办证延误，需书面催告开发商及抵押权人，留存沟通记录；催告无果的，及时起诉要求涤除抵押并过户，避免抵押存续导致房屋被执行。
区分 “名义抵押权人” 与 “实际抵押权人”，一并主张权利
若抵押权已转让（如本案中乙公司转让给丙公司），需将原抵押权人（名义）、现抵押权人（实际）及开发商列为共同被告，要求三方共同配合涤除抵押，防止 “互相推诿” 延误维权。
2. 开发商警示：3 个 “不可为” 行为
不可隐瞒房屋抵押情况，需如实披露并取得同意销售函
出售抵押房屋前必须取得抵押权人书面同意，在合同中明确披露抵押信息；不得隐瞒抵押导致购房者无法办证，否则需承担违约赔偿责任。
不可挪用售房款，需按约定清偿债务涤除抵押
收取购房款后，应按抵押权人要求将款项用于清偿债务或提存，及时办理抵押注销；不得挪用售房款导致抵押无法涤除，否则可能面临购房者退房及赔偿诉求。
不可推诿办证义务，需主动协调抵押权人配合
作为合同相对方，开发商有义务协调抵押权人办理抵押涤除，不得以 “抵押由第三方控制” 为由推诿；必要时可通过诉讼要求抵押权人履行配合义务。
3. 抵押权人注意：2 个权利行使边界
出具 “同意销售声明” 前，明确售房款监管方式
同意开发商出售抵押房屋时，需在声明中约定 “售房款需存入监管账户”，确保款项用于清偿债务；未约定监管导致售房款被挪用的，不得再对房屋行使优先受偿权。
债权转让时需同步通知购房者，配合后续抵押涤除
转让抵押债权时，需书面通知购房者债权及抵押权转让情况；购房者要求涤除抵押的，名义及实际抵押权人需配合办理注销，不得以 “债权已转让” 为由拒绝履行义务。
4. 核心提醒：商品房消费者权利 “优先保护，涤除抵押是义务”
本案的核心裁判逻辑是 “抵押权人同意出售抵押房屋的，抵押权效力仅及于售房款，不得对抗已全款购房并入住的商品房消费者；开发商及抵押权人有义务配合涤除抵押并协助过户”。
建议购房者购买抵押房屋时务必谨慎核查、留存证据；遇纠纷及时咨询专业律师，依据 “抵押权人同意销售”“消费者权利优先” 等法律规定维权，切实保障自身居住权益。
法律小贴士
《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。” 本案中，抵押权人已同意转让房屋，故不得主张 “抵押权不受影响”，需接受售房款清偿并配合注销抵押。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
