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卖家与买家签订 550 万二手房买卖合同，买家仅支付 10 万定金后因 “卖房凑款失败” 逾期付款，卖家解除合同后起诉索赔 110 万，法院最终酌定买家赔偿 60 万！近日，北京市海淀区人民法院的判决，为 “二手房买卖中买家逾期付款” 的维权纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2024 年 1 月：签订买卖合同，买家支付 10 万定金
2024 年 1 月 7 日，林强（原告，胜诉方）与赵伟（被告，化名）通过中介签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，核心约定如下：
赵伟购买林强名下 “一号房屋”（海淀区小南庄，已出租），房屋主体价款 522 万元，装修及设施折价 28 万元，总价款 550 万元；
付款方式：签约当日支付定金 10 万元，剩余房款 160 万元于过户前 2 日存入资金存管账户，365 万元通过贷款支付；
履约期限：签约后 120 日内办理过户，逾期可协商延期；
违约责任：若买家逾期付款超 10 日，卖家有权解除合同，买家需按总价款 20%（110 万元）支付违约金。
同日，赵伟通过转账向林强支付 10 万元定金，双方另签订《房款支付协议》《补充协议》，明确赵伟需先出售其名下 “二号房屋”（海淀区三义庙）凑齐首付款。
2. 2024 年 9 月：买家凑款失败，卖家解除合同
因二手房市场行情低迷，赵伟多次下调 “二号房屋” 售价仍未卖出。2024 年 9 月 13 日，赵伟向林强发送《告知书》，称 “无能力按期支付首期款”。
2024 年 9 月 26 日，林强依据合同约定向赵伟邮寄《解除合同通知书》，明确 “因逾期付款超 10 日，解除双方合同，要求支付 110 万违约金”。9 月 27 日，赵伟签收通知书并表示同意解除合同，但拒绝支付高额违约金。
3. 2024 年 10 月：林强起诉维权，主张多项赔偿
2024 年 10 月，林强向海淀法院提起诉讼，诉求：
判令赵伟支付违约金 110 万元（含已付 10 万定金）；
支付资金占用损失（以 110 万为基数，按 LPR 计算）；
赵伟抗辩：① 非恶意违约，已尽力出售自有房屋；② 违约金按总价款 20% 计算过高，应按主体价款 522 万为基数；③ 林强无实际损失，定金 10 万应退还或抵扣。
二、案件分析
1. 争议焦点
赵伟是否构成违约？
违约金应按总价款还是主体价款计算？约定的 110 万违约金是否过高？
2. 胜诉关键：买家违约事实清楚，违约金按实际损失酌定
（1）赵伟逾期付款超 10 日，构成根本违约
法律依据：《民法典》第五百六十三条（当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可解除合同）。
事实推导：① 双方约定 “签约后 120 日内办理过户，逾期可协商延期”，后协商延期至 2024 年 9 月 7 日，但赵伟仍未支付首付款；② 9 月 13 日赵伟明确表示 “无能力付款”，至 9 月 27 日解除合同，逾期已超 10 日，符合合同约定的解除条件；③ 赵伟 “卖房凑款失败” 属于自身风险，不能作为免责事由，构成根本违约。
（2）违约金应按总价款计算，约定过高但需酌定赔偿
法律依据：《民法典》第五百八十五条（约定的违约金过分高于造成的损失，法院可适当减少）、第五百八十八条（定金与违约金可择一适用，定金可抵扣违约金）。
事实推导：① 合同明确约定 “按成交总价款 20% 支付违约金”，总价款包含主体价款和装修折价，符合二手房交易惯例，赵伟主张 “按主体价款计算” 无合同依据；② 林强提交同小区房屋挂牌记录显示，2024 年同类房屋价格较签约时下降约 10%，存在实际损失；③ 法院综合 “合同履行情况（赵伟仅付定金）、过错程度（逾期后明确拒付）、市场损失” 等因素，将违约金从 110 万酌减至 70 万，扣除已付 10 万定金后，赵伟需实际支付 60 万。
三、裁判结果
被告赵伟于本判决生效之日起十五日内，给付原告林强违约金 700000 元（扣除已支付的 100000 元定金后，实际给付 600000 元）；
驳回原告林强的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 卖家（如林强）避坑：3 个核心维权动作
签约明确违约金计算方式，不留模糊空间
二手房买卖合同中，需明确 “总价款包含的范围（如房屋、装修、车位等）”“违约金计算基数（总价款而非主体价款）”“逾期付款的具体期限及解除条件”，避免因条款模糊导致争议。
逾期后及时催告并留存证据，合法解除合同
发现买家逾期付款后，通过书面函件、短信等方式催告，留存送达记录；符合解除条件时，发送《解除合同通知书》并公证送达，确保解除程序合法。
主张违约金时，充分举证实际损失
若买家主张 “违约金过高”，需提交同小区成交记录、房屋挂牌价格走势、中介证言等证据，证明房屋贬值、资金占用等实际损失，为法院酌定违约金提供依据。
2. 买家（如赵伟）警示：3 个 “不可为”
不可盲目签约，需提前锁定资金来源
购房前务必确认 “首付款来源是否可靠”（如出售自有房屋的，需约定 “腾房期限”“违约兜底条款”），避免因 “凑款失败” 违约；切勿轻信 “先签约再想办法”，重大财产决策需审慎。
不可逾期后消极应对，需主动协商止损
若预计无法按期付款，应第一时间与卖家协商延期，提出具体解决方案（如增加定金、提供担保）；切勿直接拒付或失联，否则将被认定为 “恶意违约”，承担更高赔偿责任。
不可主张 “违约金过高” 却无证据，需合理抗辩
若认为违约金过高，需提交 “同小区房屋实际成交价未下跌”“卖家未实际损失” 等证据，而非仅以 “无力承担” 抗辩；法院酌减违约金需以 “实际损失” 为基础，无证据将难以获得支持。
3. 核心提醒：二手房交易 “风险共担，诚信为本”
本案的核心裁判逻辑是 “既要维护守约方权益，也要避免违约金过高导致显失公平”。二手房交易中，卖家需明确条款、及时维权，买家需预判风险、诚信履约；双方均应通过书面协议固定权利义务，避免因 “口头约定”“侥幸心理” 引发纠纷，必要时可委托律师审核合同，最大化降低风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
