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原告签订房屋买卖合同并支付定金、房款后，卖家无故反悔拒售房屋，原告起诉要求赔偿损失，法院最终支持诉求，判令卖家支付剩余定金、中介费及违约金共计 17 万余元！近日，北京市通州区人民法院的判决，为 “房屋买卖中卖家违约” 的维权纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2023 年 10 月：签订合同，支付定金、房款及中介费
2023 年 10 月 27 日，经乙公司居间介绍，陈斌（原告，胜诉方）与甲公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：
甲公司将 “一号房屋”（通州区）以 163 万元出售给陈斌；
付款方式：2023 年 10 月 27 日支付定金 5 万元，11 月 5 日前支付首期房款 70 万元，11 月 26 日前支付剩余房款 88 万元；
违约责任：若甲公司拒绝卖房，需按房屋总价款 20% 支付违约金，双倍返还定金，同时赔偿陈斌已支付的中介费。
当日，陈斌按约向甲公司支付定金 5 万元，向乙公司支付中介费 16300 元；11 月 1 日，陈斌再次向甲公司支付首期房款 70 万元，全面履行前期付款义务。
2. 2023 年 11 月：卖家违约拒售，仅部分退款
就在陈斌等待办理房屋解押、过户手续时，甲公司突然表示 “不再出售房屋”，单方面违约。11 月 2 日，甲公司仅退还定金 33700 元，后虽退还了 70 万元房款，但剩余定金 16300 元、中介费 16300 元及违约金均拒绝支付。
陈斌为购买 “一号房屋”，不仅提前支取了 100 万元 3 年定期存款（损失利息），还向亲戚借款 20 万元，甲公司的违约行为给其造成了不小的经济损失。多次协商赔偿无果后，陈斌起诉至法院，主张：① 判令甲公司返还剩余定金 16300 元、双倍返还定金 5 万元、返还中介费 16300 元、支付 70 万元房款 20% 的违约金 14 万元，共计 226600 元；② 诉讼费由甲公司承担。
甲公司经法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二、案件分析
1. 争议焦点
甲公司单方面拒售房屋是否构成违约？
陈斌主张的 “定金 + 违约金 + 中介费” 是否应得到支持？
定金罚则与违约金能否同时适用？
2. 胜诉关键：合同有效 + 卖家违约明确，赔偿请求符合法律规定
（1）买卖合同合法有效，甲公司构成根本违约
法律依据：《民法典》第四百六十五条（依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力）、第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任）。
事实推导：① 陈斌与甲公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行；② 陈斌已支付定金、首期房款及中介费，履行了合同义务，甲公司无正当理由拒绝出售房屋，属于根本违约，应承担违约责任。
（2）定金罚则与违约金不能同时适用，原告选择违约金合理
法律依据：《民法典》第五百八十八条（当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款）。
事实推导：① 合同同时约定了 “双倍返还定金” 和 “总房款 20% 违约金”，根据法律规定，二者不可同时主张，法院依法向陈斌释明后，其选择适用违约金条款，符合法律规定；② 陈斌主张以已付房款 70 万元为基数计算 20% 违约金（14 万元），低于合同约定的 “总房款 163 万元 20%” 标准，系对自身权利的处分，法院予以认可。
（3）剩余定金及中介费属于合理损失，应予以赔偿
法律依据：《民法典》第五百八十四条（当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失）。
事实推导：① 甲公司仅退还定金 33700 元，剩余 16300 元定金未返还，该部分属于陈斌的实际支出，应予以退还；② 合同明确约定 “卖家违约时，需赔偿买家已支付的中介费”，陈斌向乙公司支付的 16300 元中介费系因甲公司违约产生的直接损失，甲公司应按约赔偿。
三、裁判结果
被告甲公司于本判决生效之日起七日内，向原告陈斌支付剩余定金 16300 元、中介费 16300 元、违约金 140000 元，共计 172600 元；
驳回原告陈斌的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 房屋买受人（如陈斌）避坑：3 个关键动作
明确违约责任，细化合同条款：签订买卖合同时，需明确约定 “卖家拒售、逾期过户” 等违约情形的责任承担方式（如违约金比例、定金规则、中介费赔偿等），避免模糊表述，为维权提供明确依据。
留存付款凭证，固定履约证据：支付定金、房款、中介费等款项时，务必通过银行转账并备注用途，留存转账记录、收据、合同原件等，证明自身已履行合同义务。
理性选择追责方式，最大化维护权益：卖家违约时，需知晓 “定金罚则与违约金不可同时适用”，可根据实际损失选择更有利的追责方式（如损失较大时选违约金，损失较小时选定金），同时主张中介费、利息等合理损失。
2. 房屋出卖人（如甲公司）警示
不可无故违约，漠视合同义务：签订合同后应严格履行义务，不得因 “房价上涨”“资金问题” 等单方面毁约，否则需承担违约金、赔偿损失等责任，得不偿失。
核心提醒：房屋买卖需 “诚信履约”，维权要 “依法有据”
本案中陈斌胜诉的核心，在于 “签订规范合同 + 全面履行义务 + 留存完整证据”。房屋买卖涉及大额财产交易，双方均应秉持诚信原则履行合同；买受人遭遇违约时，需冷静收集证据，依据合同约定和法律规定合理主张权利，必要时通过诉讼途径维护自身合法权益，避免因证据不足或主张不当导致损失无法挽回。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
