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业主买房后交全款、住 9 年，因开发商原因未办证，房屋却被开发商的债权人申请查封，起诉 “停止执行 + 解除查封”，债权人抗辩 “证据不足”，法院最终支持业主！近日，北京市顺义区人民法院的判决，为 “商品房消费者执行异议” 纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2015-2016 年：买自住型商品房，交全款 + 收房
2015 年 1 月，林浩、张敏（原告，胜诉方）与甲公司（开发商）签订《北京市商品房预售合同》，购买顺义 “一号房屋”（自住型商品房，总价 197.562 万元），当日完成网签备案。
林浩、张敏按约付款：2015 年 1 月付首付，3 月付清余款，甲公司开具全额购房发票；2016 年 12 月，甲公司通知收房，二人签订结算协议，补交面积差额款，缴纳契税、公共维修基金、产权代办费等，随后装修入住。
2. 2017-2024 年：因开发商原因未办证，房屋被查封
按合同约定，甲公司应在交房后 720 日内（2018 年 12 月前）协助办理房产证，但林浩、张敏多次联系甲公司，均因 “人员变动频繁、管理混乱” 未获办证通知，也未拿到办证材料（如公共维修基金发票、面积实测报告）。
2023 年，王芳（被告，甲公司债权人）因与甲公司的定金纠纷胜诉，申请强制执行，2024 年 2 月，顺义法院依裁定，查封 “一号房屋”（首封）。
林浩、张敏提执行异议被驳回后，提起本案诉讼，主张 “停止执行 + 解除查封”；甲公司述称 “未办证是我方人员变动导致，业主已交全款和税费，无过错”。
3. 被告抗辩：业主证据不足，不符合执行异议条件
王芳辩称：① 林浩、张敏提交的合同未体现总价，无银行流水证明付全款；② 居住证据仅 2017 年电费、2023-2024 年物业费，无法证明连续居住；③ 业主未举证 “非因自身原因未办证”，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条。
二、案件分析
1. 争议焦点
林浩、张敏对 “一号房屋” 的权利，是否足以排除王芳的强制执行？
2. 胜诉关键：符合执行异议两大核心条款
本案需同时结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一般不动产买受人）、第二十九条（商品房消费者），两点突破争议：
（1）符合第二十九条 “商品房消费者” 要件
法律依据：第二十九条 “金钱债权执行中，商品房消费者提异议，需满足：① 查封前签合法合同；② 所购房屋用于居住且名下无其他住房；③ 已付房款超 50%”。
事实推导：① 2015 年签预售合同并网签，早于 2024 年查封，合同合法有效；② 林浩、张敏提交《不动产登记信息查询结果》，证明名下无其他住房，“一号房屋” 是唯一自住房；③ 已付全款 197.562 万元，远超总价 50%，符合全部要件。
（2）符合第二十八条 “一般买受人” 要件
法律依据：第二十八条 “需满足：① 查封前签合同；② 查封前合法占有；③ 付全款；④ 非因自身原因未过户”。
事实推导：① 合同、网签早于查封，无争议；② 2016 年收房后装修入住，提交 2017 年至今的电费、物业费、宽带登记单，证明连续合法占有；③ 购房发票、刷卡凭证、贷款支付凭证，足以证明付全款；④ 甲公司承认 “未办证是我方人员变动导致”，且同小区多起案件均因甲公司过错未办证，业主无任何过错，符合 “非因自身原因未过户”。
（3）被告抗辩不成立：证据链完整，事实清楚
关于 “全款支付”：购房发票、银行刷卡凭证、个人贷款支付凭证相互印证，甲公司也认可，无需额外流水；
关于 “连续居住”：电费、物业费、宽带记录覆盖 2017-2024 年，形成完整居住轨迹，足以证明实际占有；
关于 “未办证原因”：甲公司自认 + 同小区生效判决，均证明是开发商过错，业主无责。
三、裁判结果
停止对位于北京市顺义区 “一号房屋” 的执行；
解除对位于北京市顺义区 “一号房屋” 的查封措施；
本案诉讼费用由被告王芳负担。
四、案件启示
1. 业主（商品房消费者）避坑：3 个关键动作
留存完整购房证据：签合同后及时网签，保留购房发票、付款凭证（刷卡单、银行流水）、收房通知书、结算协议，证明 “付全款 + 合法占有”；
未办证要留开发商过错证据：若开发商拖延办证，定期发书面催告函（EMS 留底），保存沟通记录（微信、短信），必要时联合其他业主起诉，固定 “开发商过错” 证据；
被查封后及时提异议 + 诉讼：收到查封通知后，15 日内提执行异议，被驳回后 15 日内起诉，提交 “无房证明、居住记录、付款证据”，主张同时符合第二十八条、第二十九条，提高胜诉概率。
2. 债权人警示：查封开发商房屋前，核查房屋状态
申请查封开发商名下房屋时，先通过不动产登记中心查询 “是否已网签、是否有实际居住人”，避免查封已售给消费者的房屋；
若业主提执行异议，需重点举证 “业主存在过错（如拖延办证、未付全款）”，否则难以对抗商品房消费者的优先权。
3. 开发商提醒：及时办证是义务，避免连累业主
交房后按合同约定协助办证，人员变动时做好工作交接，及时通知业主提交材料；
若因自身原因无法办证，主动与业主沟通解决方案，避免业主房屋被查封后引发更多纠纷。
核心提醒
商品房消费者的居住权优先于一般债权！业主买房后要及时固定 “付款、占有、无过错” 证据，遇到查封别慌，通过执行异议诉讼维护自身权益；债权人、开发商也需遵守法律规定，避免损害无辜业主的合法利益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
