房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
父亲以 “自己是房屋实际出资人，儿子是代持人” 为由，起诉 “确认儿子与买家签订的房屋买卖合同无效”，儿子辩称 “房屋是自己购买，父亲无权主张”，买家称 “善意购房，已过户且尽到注意义务”，法院最终判决 “驳回父亲全部诉求”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “无证据证明恶意串通，房屋登记权利人有权处分，买卖合同合法有效”，为 “借名买房主张合同无效” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
房屋购买与登记背景
李建军（原告，败诉方）与李涛（被告一，儿子）系父子关系。2016 年 6 月，“朝阳一号房屋”（朝阳区）登记在李涛名下，房屋由李涛与开发商签订购房合同，以银行贷款方式购买，后续办理产权登记。
李建军主张 “自己因是另案被执行人，无法贷款，故借李涛名义购房，全部购房款、税费由自己支付，贷款也由自己偿还，李涛仅是代持人”，并提交部分银行转账记录佐证；李涛否认 “借名买房”，称 “购房款来自生母遗留财产及自身积蓄，父亲转账是赠与或借款，房屋归自己所有”。
房屋出售与过户
2021 年 9 月，因李涛与李建军产生家庭矛盾，且李涛无力偿还房屋贷款（自称 “银行卡被父亲控制”），为解决债务问题，李涛与张远（被告二，买家，胜诉方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “李涛以 480 万元出售朝阳一号房屋，张远支付购房款用于解押，双方配合过户”。
合同明确载明：① 李涛是房屋唯一所有权人，无代持或共有情况；② 房屋现由李建军一家居住，属无权占有，李涛因家庭矛盾无法清退，故低价出售。2021 年 9 月，张远按约支付购房款，李涛解除银行抵押，9 月 16 日双方办理过户，张远取得不动产权证书。
争议引发与诉讼历程
张远过户后要求李建军腾房，遭拒绝，2021 年 10 月张远起诉 “返还原物”（案号 C 号），李建军以 “提起居住权纠纷”（案号 D 号）为由申请中止，后因李建军未缴诉讼费，D 号案按撤诉处理。
2023 年 10 月，李建军起诉 “确认李涛与张远的房屋买卖合同无效”，主张：① 自己是房屋实际所有权人，李涛是代持人；② 李涛与案外人恶意串通，张远是 “工具人”，低价卖房侵吞自己财产；③ 张远购房未实地看房、价格过低，非善意买家。
（二）原告诉求与各方答辩
原告李建军诉求
确认李涛与张远于 2021 年 9 月 2 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由二被告承担。
各方答辩理由
李涛（被告一，胜诉方）：辩称 “朝阳一号房屋是自己购买，无借名买房，父亲转账是赠与或借款；因父亲家暴、控制银行卡，无力还贷才卖房，合同是真实意思表示，合法有效”，提交报警记录、贷款还款记录佐证；
张远（被告二，胜诉方）：辩称 “① 自己是善意买家，购房前核查房屋登记，李涛是唯一权利人，且知晓房屋被占情况，低价是因清退障碍，符合市场规律；② 已按约付款、过户，无恶意串通；③ 李建军多次恶意诉讼拖延时间，无证据证明其是实际权利人，不具备原告资格”，提交不动产权证、付款凭证、合同原件佐证；
李建军针对答辩反驳：称 “张远未实地看房、价格低于市场价，是恶意串通；李涛卖房所得用于偿还个人债务，未用于家庭，侵害自己权益”，但未提交 “恶意串通” 的直接证据。
（三）法院查明关键事实
2016 年购房时，“朝阳一号房屋” 的购房合同、贷款合同、产权登记均以李涛名义办理，李建军无书面 “借名买房协议”，仅提交 2018 年前的部分转账记录，无法证明 “持续出资及代持约定”；
2021 年买卖合同明确载明房屋现状（被李建军占有）及权属情况，张远支付 480 万元，房屋当时市场价约 645 万元，低价系因 “需自行清退”，属合理折价，未过分低于市场；
张远购房前核查不动产登记簿，确认李涛是唯一权利人，虽未实地看房，但李涛提供同户型房屋供查看，且合同约定 “李涛保证权属无瑕疵”，张远已尽到合理注意义务；
李建军此前提起的 “居住权纠纷” 因未缴诉讼费按撤诉处理，无生效文书确认其对房屋享有权利，亦无证据证明李涛与张远恶意串通。
二、案件分析
（一）争议焦点
李建军主张 “借名买房，是房屋实际权利人” 是否成立？
李涛与张远签订的买卖合同是否存在 “恶意串通”，合同效力如何？
张远是否为善意买家，购房行为是否合法？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
本案核心依据《民法典》第一百五十四条（恶意串通无效）、第二百零九条（不动产物权登记生效）、《民事诉讼法》第六十七条（举证责任），结合物权登记公示原则，从三方面突破争议：
李建军 “借名买房” 主张不成立，无证据证明实际权利
依据《民法典》第二百零九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”：
房屋登记在李涛名下，李建军无书面 “借名买房协议”，仅靠部分转账记录无法证明 “代持约定”，转账可能是赠与或借款，不能直接等同于 “实际出资即所有权”；
李建军此前提起的 “居住权纠纷”“返还原物案中的抗辩” 均未获支持，无生效文书确认其权利，仅凭单方主张不能对抗物权登记的公示效力。
无证据证明 “恶意串通”，买卖合同是真实意思表示
依据《民法典》第一百五十四条 “恶意串通需同时满足‘主观勾结’+‘损害他人利益’”，及《民事诉讼法》第六十七条 “谁主张谁举证”：
主观上：李涛卖房是因无力还贷、家庭矛盾，张远购房是为自住或投资，双方此前无关联，无证据证明 “事前勾结”；
客观上：合同明确载明房屋现状及权属，张远按约付款、过户，李涛解押并配合登记，交易流程合法，无 “损害李建军利益” 的故意；
李建军未提交 “李涛与案外人串通”“张远是工具人” 的证据，其主张因证据不足不成立。
张远是善意买家，购房行为合法有效
依据《民法典》第三百一十一条（善意取得），结合不动产交易规则：
张远购房前核查登记，李涛是唯一权利人，尽到 “权利外观审查” 义务；
480 万元价格虽低于市场价，但因房屋存在 “需自行清退” 的障碍，折价属合理，未违反市场规律；
张远已完成付款、过户，取得不动产权证，符合 “善意取得” 的全部要件，即使李建军有债权主张，也不能对抗张远的物权。
三、裁判结果
驳回原告李建军的全部诉讼请求；本案诉讼费由原告李建军承担。
四、案件启示
（一）借名买房需 “书面约定 + 完整证据”，避免权属争议
签订书面《借名购房协议》
若因特殊原因需借名买房，务必签订书面协议，明确 “实际权利人、代持人、购房款支付方式、过户条件、违约责任”，由双方及见证人签字，避免口头约定；
留存 “全额出资 + 实际使用” 证据
购房款、税费、贷款均通过实际权利人账户支付，备注 “XX 房屋购房款（借 XX 名义）”，留存银行流水、发票原件；
房屋交付后，实际权利人需留存居住证明（水电费、物业费缴费记录、装修合同），证明 “长期实际使用”，避免代持人擅自处分。
（二）房屋出售方（登记权利人）：处分房屋需 “明确权属 + 如实告知”
确认自身权属，避免无权处分
作为登记权利人，出售房屋前需确认 “无代持、共有等权利负担”，若存在家庭矛盾，需提前厘清权属，避免后续被主张 “无权处分”；
如实告知房屋现状，降低纠纷风险
出售存在占有障碍（如他人居住）的房屋时，需在合同中明确 “房屋现状、清退责任”，避免买家以 “隐瞒事实” 主张违约，同时合理定价，体现折价的合理性（如本案李涛因需买家自行清退，低价出售获法院认可）。
（三）房屋买家：购房需 “核查登记 + 留存证据 + 尽到注意义务”
优先核查不动产登记，确认权利归属
购房前到不动产登记中心查询 “房屋权属、抵押、查封情况”，确保出售方是唯一权利人，无权利负担；
留存交易证据，防范恶意串通指控
保留《房屋买卖合同》《付款凭证》《不动产权证》原件，备注 “购房款用途（如解押）”；
若房屋存在特殊情况（如他人居住），需在合同中明确 “出售方的权属保证”，避免后续卷入权属纠纷；
合理审查价格与现状，避免 “非善意” 争议
若价格低于市场价，需了解折价原因（如清退障碍、急售还贷），留存相关证据（如出售方的债务证明、沟通记录），证明 “价格合理，非恶意低价”。
（四）核心提醒：物权登记是 “权利基石”，恶意诉讼难获支持
本案中李涛、张远胜诉的核心，在于 “物权登记公示效力 + 无恶意串通证据 + 张远善意购房”；李建军败诉的关键，在于 “无借名书面协议 + 无恶意串通证据 + 多次恶意诉讼”。这警示所有参与者：
✅ 借名买房需 “书面约定 + 完整证据”，登记权利人处分房屋需 “如实告知”，买家购房需 “核查登记 + 尽到注意义务”；
❌ 不可仅凭单方主张或部分转账记录，否认物权登记或指控 “恶意串通”，恶意诉讼不仅无法维权，还需承担诉讼费；
⚠️ 涉及房屋权属争议，及时咨询律师，梳理证据链，避免因 “证据不足” 或 “滥用诉讼” 承担不利后果。
房屋权属争议关乎重大财产利益，唯有 “依法登记、留存证据、诚信交易”，才能减少纠纷，维护不动产交易秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
