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买家通过 “以房抵债” 获得房屋所有权，却因原房主前妻享有居住权无法入住，多次起诉要求确认居住使用权均被驳回！近日，某法院审理此案，明确 “生效判决已认定买家需承担‘无法享有居住使用权’的风险，且居住权优先于所有权，买家重复起诉违背‘一事不再理’原则”，为居住权与所有权冲突的处理提供典型参考。
一、案情梳理
（一）原告诉求与主张事实
原告王浩诉称：
判决确认其对五号房屋享有居住使用权益；
本案诉讼费由被告陈悦承担。
事实依据：
王浩与林志（已故，林强父亲）系朋友关系，陈悦是林强前妻；
2015 年 6 月 - 2016 年 11 月，王浩分四次出借 340 万元给林强，后林强无力偿还；
2019 年 8 月 22 日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以五号房屋（建筑面积 52.52㎡）抵偿全部借款及利息，当日完成过户，王浩成为房屋所有权人；
五号房屋现由陈悦占用，陈悦多次阻止王浩进入，导致其无法居住，故诉请确认自身居住使用权。
（二）被告答辩理由
被告陈悦辩称，不同意全部诉求，请求驳回起诉或诉讼请求：
王浩构成重复起诉：2021 年王浩以 “返还原物” 起诉后撤诉；2022 年以 “物权保护” 起诉，二审及再审均驳回；2024 年又以 “物权确认” 起诉，核心事实均为 “五号房屋居住权”，属于同一案由下的重复主张，违背 “一事不再理” 原则；
陈悦享有合法居住权：2014 年 1 月与林强离婚时，《离婚协议书》明确约定 “林强取得五号房屋所有权后，保证陈悦及女儿永久居住，享有完全独立居住权”，林强 2014 年 3 月取得房产证后，陈悦母女一直居住至今；
王浩应承担风险：生效判决已认定 “王浩知晓陈悦离婚及长期居住事实，仍同意以房抵债，需承担无法享有居住使用权的风险”；且五号房屋仅 52.52㎡，仅够陈悦母女勉强居住，无法容纳第三人共同居住；
居住权优先于所有权：根据《民法典》规定，居住权作为用益物权，独立于所有权，所有权人不得干涉用益物权人行使权利，王浩的所有权不能对抗陈悦的居住权。
（三）法院查明关键事实
居住权来源与房屋权属演变：
2001 年 8 月林强与陈悦结婚，2014 年 1 月 30 日协议离婚，《离婚协议书》约定 “五号房屋归林强所有，但林强需保证陈悦及女儿永久居住，享有独立居住权”；
2014 年 3 月 3 日，林强取得五号房屋所有权证；2015 年 - 2016 年，林强向王浩借款 340 万元；
2019 年 8 月 22 日，林强与王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，以五号房屋抵偿债务，当日过户至王浩名下，房屋至今由陈悦母女居住。
历次诉讼关键结果：
2021 年 7 月：王浩以 “返还原物” 起诉陈悦，要求腾房，后撤诉；
2021 年 10 月：陈悦起诉林强、王浩确认合同无效，法院驳回陈悦诉求（认定以房抵债合同有效）；
2022 年 4 月：王浩以 “物权保护” 起诉，要求陈悦腾房并支付使用费，一审支持，二审撤销原判、驳回王浩全部诉求，认定 “陈悦享有居住权，王浩需承担无法居住的风险”；
后续：王浩申请再审、审判监督，均被驳回，生效法律文书均确认 “陈悦居住权合法，王浩需承担风险”。
本案核心争议：
王浩主张 “本次诉请是确认‘共同居住权’，与此前‘腾房’诉求不同，不构成重复起诉”；
陈悦反驳 “房屋面积小，无法共同居住，且核心争议仍是‘居住权归属’，属于重复起诉”。
二、案件分析
（一）争议焦点
王浩本次起诉是否构成 “重复起诉”，违背 “一事不再理” 原则？
陈悦的居住权是否优先于王浩的所有权，王浩主张居住使用权是否成立？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
构成重复起诉：核心争议一致，违背 “一事不再理”
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条 “当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”：
当事人相同：均为王浩与陈悦；
诉讼标的相同：均围绕 “五号房屋的居住使用权益” 展开；
诉求实质一致：王浩此前要求 “腾房（排除陈悦居住）”，本次要求 “确认自身居住权（与陈悦共同居住）”，本质均是主张 “自己享有居住使用权”，与生效判决 “王浩需承担无法居住的风险” 相悖，构成对前诉裁判结果的实质否定，故属于重复起诉。
居住权优先于所有权：权利性质决定优先顺位
依据《民法典》第三百二十六条 “用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。所有权人不得干涉用益物权人行使权利”：
陈悦居住权合法设立：基于 2014 年《离婚协议书》，林强取得房屋所有权后，陈悦的居住权即生效，且长期实际居住，属于合法用益物权；
居住权具有独立性：用益物权一经设立，独立于所有权，不随所有权转让而消灭，王浩受让房屋所有权时，陈悦的居住权已存在，王浩需接受 “所有权受居住权限制” 的现状；
王浩明知风险仍交易：生效判决已认定 “王浩知晓陈悦离婚及居住事实，结合其与林强父亲的朋友关系，应知陈悦享有居住权”，其仍同意以房抵债，应自行承担 “无法居住” 的风险，现主张居住使用权，缺乏事实与法律依据。
客观条件不允许共同居住：房屋面积无法满足需求
五号房屋建筑面积仅 52.52㎡，目前仅够陈悦母女二人居住，从客观空间来看，无法容纳第三人共同居住，王浩主张 “共同居住” 不符合实际情况，即使从情理角度，也应优先保障居住权人（陈悦母女）的基本居住需求。
三、裁判结果
驳回原告王浩的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）居住权人：权益保护 “三要点”
书面固定居住权：通过离婚协议、赠与合同、居住权合同等书面形式明确居住权，注明 “居住期限（如永久）、居住范围、排他性” 等关键内容，避免口头约定；
及时办理登记：若条件允许，可依据《民法典》第三百六十七条办理居住权登记，登记后居住权具有对抗第三人的效力，即使房屋所有权转让，居住权仍受法律保护；
留存实际居住证据：保留物业费、水电费缴纳记录、装修合同、邻居证言等，证明长期实际居住，强化居住权的合法性。
（二）房屋买受人（含以房抵债）：风险防控 “四必查”
查居住权登记：购房前到不动产登记中心查询房屋是否设立居住权，避免 “买了房却无法入住”；
查房屋使用现状：实地查看房屋是否有人居住，询问居住人与房主的关系，了解是否存在 “隐性居住权”（如离婚协议约定、老人赡养协议约定）；
查历史法律文书：通过裁判文书网查询房屋是否涉及诉讼，尤其是居住权、租赁权纠纷，避免遗漏已生效的权利认定；
书面确认无权利负担：要求出卖人出具书面承诺 “房屋无居住权、租赁权等权利负担”，并约定 “若存在隐瞒，需承担违约责任（如赔偿损失、解除合同）”。
（三）原房主（如林强）：处分房屋 “两注意”
告知权利负担：转让房屋前，必须如实告知买受人房屋存在的居住权、租赁权等限制，不得故意隐瞒，否则可能承担违约责任；
优先解决权利冲突：若房屋存在居住权，可与居住权人协商解除居住权（如支付补偿），或在转让时明确 “买受人接受居住权限制”，避免后续纠纷。
（四）核心提醒：居住权≠所有权，交易前务必厘清权利
《民法典》实施后，居住权成为独立的用益物权，其核心价值是 “保障特定人群的基本居住需求”，即使房屋所有权发生变动，居住权人的权益仍优先受保护。本案中，王浩因未核查居住权风险，虽取得房屋所有权，却无法实现居住目的，多次诉讼均败诉，付出沉重代价。
无论是买房自住，还是通过以房抵债、继承等方式取得房屋，都需提前核查居住权及其他权利负担，书面固定权利义务，才能最大程度避免 “房、权分离” 的风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
