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花 50买二手房，按时付款过户，却因卖方未清退租客拿不到房，购房者起诉要求交房、赔违约金及律师费，能否全额胜诉？近日，北京市海淀区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定 “卖方逾期交房构成根本违约，第三人无权继续占有”，判决卖方 30 日内交房，按日万分之一支付违约金，并全额承担 6 万律师费，为 “过户后交房纠纷” 提供明确裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告张磊向法院提出诉讼请求：
判令被告王敏将位于北京市海淀区一号房屋（下称一号房屋）腾空交付给原告，第三人赵刚配合搬离该房屋；
判令被告王敏向原告支付逾期交房违约金（以房屋总价款 506 万元为基数，自 2022 年 5 月 1 日起按每日万分之二的标准计算至实际交付房屋之日止）；
判令被告王敏承担本案律师费 60000 元、房屋中介居间服务费 106766 元及诉讼费。
张磊诉称，2021 年 11 月 20 日，他与王敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 506 万元购买一号房屋，王敏需在 2022 年 5 月 1 日前（产权过户后）交付房屋。合同明确约定：一号房屋已出租（租期 2020 年 5 月 1 日至 2022 年 4 月 30 日），王敏承诺交房前解除租赁合同；若逾期交房超 10 日，按总价款每日万分之五支付违约金。同日，第三人赵刚签署《承租人放弃优先购买权声明》，确认放弃购买该房屋。
合同签订后，他严格按约支付全部购房款，2021 年 12 月 29 日顺利办理过户，取得不动产权证书。2022 年 4 月 30 日租赁期满，王敏却未按约交房，一号房屋至今仍被王敏及赵刚占有使用，导致他无法入住或出租。多次沟通无果后，他认为王敏已根本违约。此外，根据《居间服务合同》约定，守约方可向违约方追偿居间费；《补充协议》明确 “违约方承担律师费、诉讼费”，故诉至法院主张全部权益。
（二）被告答辩理由
被告王敏辩称：
认可逾期交房的违约事实，但主张一号房屋现由赵刚实际控制，自己无法强制交房；
同意支付违约金，但认为张磊主张的 “每日万分之二” 标准过高，仅同意按 “每日万分之一” 支付；
同意承担部分费用：律师费仅愿付 3 万元，居间服务费仅愿付 3 万元，不同意全额承担。
（三）第三人陈述
第三人赵刚述称：
不认可曾签署《承租人放弃优先购买权声明》，声称 “记不清是否是本人签字”；
2021 年 9 月已因租赁合同纠纷起诉王敏，并申请诉前保全，未保全成功时，王敏就将房屋过户给张磊，认为张磊购房时未核实房屋使用情况，存在过错；
与王敏的租赁合同纠纷已调解结案（王敏需支付其 65.5 万元），但王敏仅支付 2000 元，未履行剩余义务，故不同意腾退房屋，主张 “王敏付清款项才搬离”。
（四）法院查明核心事实
合同与交易细节：2021 年 11 月 20 日，张磊与王敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款 506 万元，交房时间 2022 年 5 月 1 日前；同日签订《补充协议》（约定违约方承担律师费）及《居间服务合同》（约定守约方可追偿居间费），居间方为甲公司（房地产经纪公司）。
履约情况：张磊按约支付全部购房款，2021 年 12 月 29 日一号房屋过户至其名下；王敏未在 2022 年 5 月 1 日前交房，房屋至今由赵刚占有。
租赁关系真相：王敏与赵刚实际签订的租赁合同期限为 2021 年 4 月 13 日至 2041 年 4 月 12 日（非合同载明的 2020 年 5 月 1 日至 2022 年 4 月 30 日），赵刚一次性支付 65 万元租金及押金；后双方因租赁纠纷起诉，2023 年达成调解（王敏需付 65.5 万元），但王敏仅履行 2000 元。
费用证据：张磊提交《律师代理合同》及 6 万元律师费发票、甲公司出具的 106766 元居间服务费发票，证明费用实际支出；王敏对证据真实性无异议，但坚持仅承担部分费用。
二、案件分析
（一）争议焦点
王敏是否应履行交房义务，赵刚是否需配合搬离；
逾期交房违约金标准应按 “每日万分之二” 还是 “每日万分之一” 计算；
张磊主张的律师费、居间服务费是否应由王敏全额承担。
（二）法律适用与胜诉关键
交房义务不可豁免，赵刚无权继续占有
根据《民法典》第五百零九条，“当事人应全面履行合同义务”。本案中：
张磊已完成 “付款 + 过户” 义务，取得房屋所有权，王敏作为卖方，“交房” 是核心义务，不能以 “房屋由第三人控制” 为由免除，需负责清退并交付房屋；
赵刚与王敏的租赁纠纷已调解结案，调解协议仅约定 “王敏付款”，未约定 “未付款即可继续占有房屋”，且双方租赁关系已实际解除（赵刚起诉目的就是解除合同、追回租金），赵刚无合法依据继续占有，需配合搬离。
违约金虽酌减，但核心权益未受损
《民法典》第五百八十五条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可适当减少”。本案中：
合同约定违约金为 “每日万分之五”，张磊主动降至 “每日万分之二”，但王敏仍主张过高；因张磊未提交证据证明 “实际损失高于每日万分之一”（如同地段房屋租金），法院从 “平衡双方利益” 角度，酌减为 “每日万分之一”，但仍支持了 “自 2022 年 5 月 1 日起计算至实际交房日” 的完整期间，保障了张磊的资金占用损失。
律师费全额支持，居间费部分支持，符合合同约定
律师费：《补充协议》明确 “违约方承担律师费”，张磊提交了代理合同、发票，证明费用真实发生，王敏对合同条款无异议，法院全额支持 6 万元律师费，符合 “有约从约” 原则；
居间费：《居间服务合同》约定 “守约方可向违约方追偿”，但王敏当庭同意承担 3 万元，张磊未进一步举证 “106766 元均为违约导致的必要损失”，法院尊重双方合意，支持 3 万元，未否定张磊的追偿权利（仅对未协商一致部分不予支持）。
三、裁判结果
被告王敏于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市海淀区一号房屋腾空交付给原告张磊，第三人赵刚负有协助配合义务；
被告王敏于本判决生效之日起三十日内，向原告张磊支付逾期交房违约金（以 506 万元为基数，自 2022 年 5 月 1 日起按每日万分之一的标准计算至上述房屋实际交付之日止）；
被告王敏于本判决生效之日起三十日内，向原告张磊支付居间服务费 30000 元；
被告王敏于本判决生效之日起三十日内，向原告张磊支付律师费 60000 元；
四、案件启示
（一）购房者：买房必查 “房屋占用状态”，合同条款要 “细化”
核实租赁真相：购买带租约的二手房时，不仅要查看租赁合同，还需向租客核实租赁期限、租金支付情况，必要时要求卖方提供 “租客放弃优先购买权的书面声明”（最好经公证），避免 “长期租约” 被隐瞒；
明确交房责任：在合同中约定 “卖方需在过户后 X 日内清退租客并交房，若因租客拒不搬离导致逾期，由卖方承担全部责任”，同时注明 “逾期交房违约金的计算标准、起止时间”，为后续维权奠定基础；
留存费用凭证：支付居间费、律师费后，务必索要正规发票及合同，证明费用与本次交易、违约行为直接相关，避免因 “证据不足” 无法追偿。
（二）卖方：履约是底线，“一房两卖”“隐瞒租约” 必担责
不隐瞒房屋状况：明知房屋有长期租约或纠纷，需如实告知购房者，不得通过 “篡改租期”“隐瞒纠纷” 促成交易，否则将承担逾期交房、赔偿损失的责任；
主动清退占用人：过户后若租客或他人拒不搬离，应积极通过协商、诉讼等方式清退，不可放任 “房屋无法交付”，否则即使非自身直接占用，仍需承担违约责任；
理性协商违约金：若认为违约金过高，需向法院提交 “购房者实际损失较低” 的证据（如同地段租金标准），不可仅以 “无力承担” 为由要求减责，避免因 “举证不足” 无法获得法院支持。
（三）第三人（租客）：合法权益受保护，但 “无权占有” 不可取
租赁纠纷单独解决：与卖方的租赁纠纷（如租金退还、合同解除）应通过单独诉讼或调解解决，不可将 “卖方未履约” 作为 “占用购房者房屋” 的理由，否则将因 “无权占有” 被要求搬离，甚至承担赔偿责任；
谨慎签订长期租约：签订超过 5 年的长期租约时，需核实房屋产权是否清晰、卖方是否有处分权，避免因 “房屋被出售” 导致租约无法履行，自身权益受损。
（四）中介：履行 “核查义务”，避免连带责任
核实房屋权属与占用：协助交易时，需核查房屋产权证书、租赁备案信息，向双方明确 “房屋占用状态”，不得为促成交易隐瞒租约、纠纷等关键信息；
规范居间合同：在《居间服务合同》中明确 “若因一方违约导致另一方产生损失，居间方不承担责任，守约方可向违约方追偿居间费”，同时留存 “已履行告知义务” 的证据（如聊天记录、书面确认书），避免被卷入纠纷。
二手房交易中，“过户” 不代表 “交易完成”，只有顺利拿到房屋，购房者的权益才真正落地。双方需恪守合同约定，中介需履行核查义务，第三人需尊重物权归属，多方共同努力，才能减少 “过户后交房难” 的纠纷，保障交易安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
