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父亲去世后房屋由母亲与姐姐按份共有，母亲患重度阿尔茨海默症期间，姐姐却带她办理过户，将房屋以 100 万低价（未付款）转给外甥女，儿子发现后起诉确认合同无效，能否胜诉？近日，北京市海淀区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定 “无民事行为能力人签订的合同非真实意思表示”，判决合同无效，为 “保护认知障碍者财产权益” 提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告李阳向法院提出诉讼请求：
确认被告李娟（姐姐）、刘强（姐夫，李娟前夫）及刘娜（李娟之女）于 2019 年 1 月 31 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
本案诉讼费及保全费 5000 元由原告自行承担。
李阳诉称，位于北京市海淀区一号房屋（下称一号房屋）原系父亲李建国、母亲王丽的夫妻共同财产。2008 年 4 月 6 日父亲去世，他自愿放弃继承，房屋由母亲王丽与姐姐李娟按份共有（各占 50%）。母亲与李娟同住一个小区，前期由李娟照顾，2011 年左右母亲确诊阿尔茨海默病，后被送至小区内甲公司（护理机构）看护。
2019 年 1 月 31 日，李娟与前夫刘强擅自将重度痴呆的母亲从护理机构接出，带至海淀区不动产登记中心，签署《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以 100 万元低价（远低于当时 500 万元市场价）转让给刘娜，且该 100 万元至今未支付。更关键的是，合同上无母亲王丽的亲笔签名，仅有捺印，显然不是母亲的真实意思表示。2019 年 3 月 13 日母亲去世后，他才知晓此事，认为李娟等人恶意处分母亲财产，合同应属无效，故诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告李娟、刘娜辩称：
完全同意李阳的全部诉讼请求，认可《北京市存量房屋买卖合同》无效；
2010 年起母亲王丽行为异常（反复说话、记忆力下降），2012 年 12 月确诊阿尔茨海默症、双向情感障碍，长期服药治疗，2017 年因病情加重送至甲公司护理，2019 年签约时已重度痴呆，无法正常交流；
当时刘娜提出 “创业需名下有房”，要求将一号房屋过户至其名下，双方协商以 “买卖” 形式办理，约定价格 100 万元（未实际支付，仅为过户形式）；
签约时母亲无法写字，由李娟代签姓名，仅让母亲在签名处捺印；不动产登记中心工作人员询问时，李娟用家乡话提示母亲回答，母亲的回应均为被动跟随，并非自主意思；
一号房屋原系父母共有，父亲去世后李阳放弃继承，本应向李阳支付补偿款，但因李阳当时服刑，补偿款未兑现，房屋中仍有李阳的潜在权益，过户行为确实存在问题；
刘娜因涉嫌诈骗，2022 年 9 月被公安机关羁押，后续咨询律师得知 “低价过户且未付款” 的合同无效，遂主动向李阳说明情况，同意通过诉讼确认合同无效。
（三）法院查明核心事实
亲属关系与继承背景：李建国与王丽系夫妻，育有李阳、李娟；刘娜系李娟之女，刘强系李娟前夫；李建国 2008 年 4 月 6 日去世，王丽 2019 年 3 月 13 日去世。
房屋权属变化：一号房屋原系李建国、王丽共有，李建国去世后李阳放弃继承，2012 年 10 月 25 日房屋登记为李娟、王丽按份共有（各占 50%）。
王丽的民事行为能力：2012 年 12 月王丽住院时被诊断为 “老年性痴呆”，MMSE（简易精神状态检查表）评分 15 分（正常≥27 分，10-20 分属中度认知障碍）；2019 年 3 月 12 日（签约后 1 个月）复诊，确诊 “阿尔茨海默病、抑郁状态、兴奋状态”，证明 2019 年 1 月签约时王丽已处于重度认知障碍状态。
合同签订与履行：2019 年 1 月 31 日，李娟、王丽（出卖人）与刘娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定价款 100 万元；2019 年 2 月 21 日房屋过户至刘娜名下；各方均认可 “刘娜未支付 100 万元购房款”“王丽未亲笔签字，由李娟代签、王丽捺印”“签约时王丽需依赖李娟提示才能回答问题”。
保全情况：诉讼中李阳申请财产保全，法院依法查封一号房屋，李阳支出保全费 5000 元。
二、案件分析
（一）争议焦点
王丽在 2019 年 1 月 31 日签订《北京市存量房屋买卖合同》时，是否具备相应民事行为能力；
案涉合同是否系王丽的真实意思表示，是否符合合同无效的法定情形。
（二）法律适用与胜诉关键
民事行为能力是合同有效的前提，王丽签约时无相应能力
根据《民法典》（本案适用当时《合同法》，核心原则一致）规定，“具备相应民事行为能力的民事主体，才能独立实施有效的民事法律行为”。本案中：
王丽 2012 年已确诊 “老年性痴呆”，2019 年签约前病情持续加重，签约后 1 个月复诊确诊 “阿尔茨海默病”，病程连贯且呈恶化趋势，足以证明其认知功能严重受损；
MMSE 评分 15 分表明其存在中度至重度认知障碍，无法理解 “房屋买卖” 的性质、价格（100 万元与市场价的差距）、法律后果（所有权转移）等核心内容，不具备签订房屋买卖合同的民事行为能力。
合同非王丽真实意思表示，符合无效情形
《合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定，或行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效”。本案中：
王丽签约时无法自主表达意愿，合同签名由李娟代签，回答登记中心询问需依赖提示，显然不是其真实意思表示，不符合 “意思自治” 的合同核心原则；
李娟、刘娜明知王丽重度痴呆，仍以 “低价（未付款）买卖” 形式过户房屋，主观上存在恶意，客观上损害了王丽及李阳的合法财产权益（李阳虽放弃父亲份额，但母亲份额中仍有其潜在继承权益），符合合同无效的法定情形。
被告自认进一步佐证合同无效
李娟、刘娜当庭认可 “王丽无行为能力”“合同未付款”“代签捺印” 等关键事实，且同意合同无效，与李阳的主张形成印证，法院无需额外举证即可认定核心事实，进一步巩固了胜诉基础。
三、裁判结果
确认被告李娟、王丽与被告刘娜于 2019 年 1 月 31 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
四、案件启示
（一）保护认知障碍者财产：及时确认行为能力，避免恶意处分
早干预，定监护：发现亲属（尤其是老年人）出现认知障碍（如记忆力下降、反复言行、无法理解复杂事务）时，应及时就医诊断，必要时向法院申请 “认定无 / 限制民事行为能力”，并指定监护人（如配偶、子女），由监护人依法管理财产，防止他人恶意利用其认知缺陷处分财产；
慎处分，留证据：监护人处理认知障碍者的房产、存款等重大财产时，需经利害关系人同意（如其他子女），并留存 “必要性证明”（如医疗费用、生活开支），避免单方擅自处分引发纠纷。
（二）共有财产交易：尊重所有权利人，拒绝 “形式过户”
明确份额，不越权：按份共有房屋的处分（如买卖、过户）需经全体共有人同意，任一共有人不得擅自处分他人份额（如本案中李娟无权单独处分王丽的 50% 份额）；
拒绝 “虚假交易”：以 “低价、零付款” 形式办理房屋过户（如为子女创业、规避政策），本质是 “虚假买卖”，若涉及无行为能力人或损害他人权益，合同必然无效，还可能面临 “恶意串通” 的法律责任。
（三）维权关键：留存 “行为能力” 与 “恶意” 证据
固定行为能力证据：如医院诊断证明、MMSE 评分报告、护理记录、视频录像（证明认知障碍者无法自主交流），这些是认定 “无民事行为能力” 的核心依据；
收集恶意处分证据：如低价交易的市场价格对比、未付款的凭证、当事人自认 “代签、提示” 的录音 / 庭审记录，证明相对人明知存在问题仍实施行为。
（四）亲属间纠纷：优先协商，及时纠错
发现问题早沟通：如本案中李娟发现错误后主动告知李阳，避免矛盾激化，也为法院快速裁判提供便利；
不回避法律责任：亲属间若因 “误解、侥幸” 实施不当行为，应及时通过诉讼、调解等方式纠错，而非拖延，否则可能导致财产无法追回，还影响亲属关系。
认知障碍者的财产权益易受侵害，亲属、监护人及社会需共同守护；涉及房屋等重大财产交易时，务必恪守法律底线，确保 “意思真实、程序合法”，才能避免合同无效的风险，维护家庭和谐与财产安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
