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北京朝阳区一起商品房买卖合同纠纷中，甲公司（原告，开发商）2006 年 3 月与吴磊（被告）签合同，约定吴磊以 346.3193 万元购买朝阳区一号房屋（260.41㎡），首付 104.3193 万元，剩余 242 万元贷款支付。后因甲公司 “一房两卖”，吴磊无法办贷款，17 年未付尾款。2022 年双方调解，吴磊承诺 2023 年 2 月 25 日前付清尾款，却仍未履行，甲公司 2023 年 8 月起诉 “解约、要违约金 7.26 万、收占有费 31.28 万、腾退房屋”。最终法院判 “驳回甲公司全部诉求”，明确 “开发商先前选择调解续履行，已丧失解约权”。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：甲公司（朝阳区一号房屋开发商，主张 “解约、赔违约金 7.26 万、收占有费 31.28 万、腾退房屋”）
被告：吴磊（一号房屋买受人，辩称 “甲公司丧失解约权、属重复诉讼、自身无违约”）
关联人：刘敏（吴磊配偶，2006 年 10 月与甲公司签《协议书》）
案外人：张涛（甲公司 2003 年先售一号房屋的买受人，后合同被解除）
其他：丙银行北京某支行（原约定贷款银行）、山东省泰安市中级人民法院（查封一号房屋）
（二）核心事实
合同签订与初始履约：首付已付，贷款遇阻
2006 年 3 月 21 日，甲公司与吴磊签《商品房买卖合同》（编号 2-2-802）：
一号房屋总价 346.3193 万元，首付 30%（104.3193 万元），剩余 242 万元向丙银行北京某支行贷款支付；
合同约定 “逾期付款超 90 天，甲公司有权解约，吴磊按累计应付款 3% 付违约金（即 7.26 万）”；
甲公司需在交房后 270 日内办权属登记，逾期未办则按已付款 2% 赔违约金。
2006 年 3 月 28 日，吴磊付首付 104.3193 万元；10 月 30 日，甲公司交房，吴磊入住至今，并签《前期物业管理服务协议》；
2006 年 10 月 27 日，甲公司与刘敏（吴磊配偶）签《协议书》：因甲公司未办备案登记，承诺 “尽快备案至吴磊名下，未备案前房屋权属归吴磊，相关责任甲公司承担；备案后一周内吴磊付清尾款或办贷款”。
“一房两卖” 与贷款失败：17 年未付尾款的根源
2003 年 6 月 9 日，甲公司曾将一号房屋卖给张涛，办了预售备案和按揭抵押，导致 2006 年吴磊签合同后无法办贷款；
2020 年，甲公司起诉张涛，要求解除合同、撤销备案，2021 年 3 月石景山法院判张涛协助撤销（A 号判决书），2022 年 1 月 4 日备案撤销完毕；
2017 年 5 月 4 日，一号房屋因吴磊另案担保被山东泰安中院查封，续封至今，甲公司无法为吴磊办过户。
调解与违约：承诺付款却未履行，开发商起诉
2022 年，甲公司起诉吴磊，要求 “付 242 万尾款 + 利息 + 违约金”，7 月 25 日双方达成调解（B 号调解书）：吴磊承诺 2023 年 2 月 25 日前付清 242 万，过户事宜庭后协商，未提 “不付款则解约”；
2023 年 3 月，吴磊未付款，甲公司申请强制执行，2024 年 8 月法院裁定 “未发现吴磊可供执行财产，终结本次执行”（C 号执行裁定书）；
2023 年 8 月 14 日，甲公司再次起诉，以 “吴磊无力付款、合同目的无法实现” 为由，要求 “解约（解除日为起诉日）、赔违约金 7.26 万、按 107.69 元 /㎡/ 月收占有费（暂计 31.28 万）、腾退房屋”。
其他细节：双方还签《地下车位产权出让合同》，约定甲公司将 291 号车位以 20 万元出让给吴磊，从甲公司应赔吴磊的违约金中折抵。
二、案件分析
（一）核心争议：1. 甲公司是否仍享有合同解除权？2. 本案是否属重复诉讼？3. 吴磊是否构成违约？
甲公司已丧失解除权：先前调解选择 “续履行”，放弃 “解约”
解除权的行使规则：依据《民法典》，合同约定解除条件成就后（如本案 “逾期付款超 90 天”），解除权人需在除斥期间内选择 “解约” 或 “要求续履行”，二者只能择一，选定后不得反悔；
甲公司的选择已明确：2022 年甲公司起诉时，未主张 “解约”，反而要求 “吴磊付尾款”，最终达成调解协议（B 号调解书），确认 “吴磊续付尾款，合同续履行”，此行为表明甲公司主动放弃了解除权；
调解后无新解除权：调解协议未约定 “吴磊不付款则甲公司可解约”，现吴磊未付款，甲公司不能再依据原合同主张解除权，仅能通过执行程序追讨尾款，故 “解约” 诉求无依据。
本案不属重复诉讼，但诉求无实体依据
重复诉讼的认定标准：需满足 “当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或否定前诉裁判结果”，本案甲公司前诉求 “付尾款”，本诉求 “解约 + 赔偿”，诉讼请求不同，不属重复诉讼；
但诉求无实体支撑：虽不属重复诉讼，但因甲公司已丧失解除权，且尾款已通过调解书（B 号调解书）确认为 “吴磊对甲公司的债权”，甲公司不能再通过解约否定前诉调解结果，故诉求仍不成立。
吴磊未付尾款不属违约：甲公司 “一房两卖” 是根本原因
吴磊无过错：2006 年至今未付尾款，是因甲公司先将房屋卖给张涛，导致吴磊无法办贷款，甲公司 2022 年才撤销张涛的备案（依据 A 号判决书），吴磊无付款能力的责任不在自身；
调解协议未认定吴磊违约：2022 年调解（B 号调解书）仅约定 “吴磊付尾款”，未提及 “吴磊需承担逾期付款责任”，反证甲公司认可自身存在过错，吴磊不构成违约，故甲公司 “要违约金 7.26 万” 无依据。
“房屋占有费” 诉求不成立：吴磊是合法占有
甲公司 2006 年 10 月已交房，吴磊入住是基于合法的买卖合同关系，即使未付尾款，也属 “有权占有”，甲公司无权主张占有费；
甲公司主张按 “107.69 元 /㎡/ 月” 计算占有费，无合同依据，且与 “合法占有” 的事实相悖，故该诉求亦不成立。
（二）关键证据与认定
《商品房买卖合同》与《协议书》：证明合同约定、甲公司未办备案的过错、吴磊合法占有房屋；
A 号判决书：证明甲公司 “一房两卖”，导致吴磊无法办贷款；
B 号调解书：证明甲公司选择 “续履行合同”，放弃解约权；
C 号执行裁定书：证明吴磊无财产可供执行，但不改变 “甲公司丧失解约权” 的事实；
查封记录：证明一号房屋被查封，甲公司无法办过户，自身亦存在履约障碍。
三、裁判结果
依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条（解除权行使规则）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）之规定，判决如下：
驳回原告甲公司的全部诉讼请求（包括解除合同、支付违约金 72600 元、支付房屋占有使用费、腾退房屋）。
四、案件启示
（一）开发商：2 点关键权利行使边界要牢记
解除权需及时择一行使，不可反复
合同约定解除条件成就后（如买家逾期付款超期），需在除斥期间内明确 “解约” 或 “要求续履行”，一旦选择后者（如本案甲公司起诉要尾款、签 B 号调解书），则丧失解除权，后续不能再以 “买家未履约” 为由解约；
若想保留解约权，需在调解协议中明确 “买家未按约付款的，开发商有权解除合同”，避免无约定导致权利丧失。
杜绝 “一房两卖”，否则需承担履约障碍责任
本案甲公司因 “一房两卖”，导致买家无法办贷款、17 年未付尾款，自身过错是纠纷根源，即使买家后续未付尾款，也无法主张买家违约；
开发商需确保房屋无权利瑕疵（无备案、无抵押、无查封），否则需承担 “无法履约” 的后果，甚至丧失后续维权权利。
（二）买家：2 步应对开发商解约诉求，保障自身权益
留存开发商过错证据，证明自身无违约
若因开发商原因（如一房两卖、未办备案、房屋查封）导致无法付款，需留存相关证据（如合同、A 号判决书、B 号调解书），证明未付款是开发商过错，自身不构成违约；
本案吴磊正是凭借 “甲公司一房两卖的 A 号判决书、B 号调解书未认定自身违约”，成功反驳甲公司的违约金诉求。
关注调解协议条款，避免权利受损
与开发商达成调解时，需明确 “付款时间、过户责任、未付款的处理方式”，若开发商未提及 “不付款则解约”，后续开发商再起诉解约，可主张其丧失解除权；
若房屋被查封，需在调解中注明 “开发商负责解除查封后再付款”，避免自身承担 “无法过户却需付款” 的风险。
（三）通用提醒：合同履行中需重视 “权利选择的不可逆性”
无论是开发商还是买家，在合同履行出现问题时，对 “解约” 或 “续履行” 的选择具有不可逆性，一旦作出选择，需承担相应后果，不可因后续情况变化而反悔；
涉及重大权利选择（如解约、放弃违约金），建议咨询律师，明确条款含义，避免因 “不懂法律规则” 导致权利丧失。
本案核心警示：开发商不可因买家未付尾款就随意起诉解约，若先前已通过诉讼或调解（如签订 B 号调解书）选择 “续履行合同”，则丧失解除权；“一房两卖” 的过错方更需承担履约障碍责任，买家合法占有房屋时，开发商无权主张占有费。合同履行中的每一次权利选择，都需谨慎，避免后续维权无门。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
