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北京大兴区一起农村房屋纠纷中，郑强 2001 年花 4.5 万元从周连忠、周玉山父子手中买下九号院落，23 年后院落面临拆迁，周连忠的孙女周婷、儿媳张岚突然起诉，主张 “郑强是城镇居民，无权买农村房”，要求确认两份房屋买卖协议无效。郑强反诉称 “房屋已拆，拆迁利益应归女儿郑小梅”，最终法院判决 “两份协议均无效，反诉请求驳回”。此案明确了 “非本集体成员买农村房的效力”“房屋灭失后合同无效的认定” 等关键问题，给拆迁背景下的农村房屋交易提了醒。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周婷（周连忠次子周玉河之女，继承人）、张岚（周玉河妻子，继承人）
被告：郑强（九号院落买受人，户籍地黑龙江，非A村村民）、王秀华（郑强妻子，非A村村民）、郑小梅（郑强女儿，户籍地北京大兴区安定镇，非A村村民）
第三人：周玉山（周连忠长子，协议出卖人之一）、周玉玲（周连忠长女，继承人）、周玉芳（周连忠次女，继承人）
拆迁方：甲集团公司（案涉院落搬迁项目实施主体）、乙拆迁公司（负责拆迁具体工作）
（二）关键时间线
亲属关系与前期去世情况：
周连忠（2002 年去世）与姜桂兰（2021 年去世）是夫妻，育有周玉山（长子）、周玉河（次子，1996 年去世）、周玉玲（长女）、周玉芳（次女）；周玉河与张岚是夫妻，育有一女周婷。
房屋买卖核心节点：
2001 年 9 月 28 日：周连忠、周玉山（甲方）与郑强（乙方）签《协议书》，约定以 4.5 万元卖九号院落（正房 5 间、西配房 2 间，院长 20 米、宽 16.5 米），郑强先付 3.5 万元，2002 年 1 月前付清尾款 1 万元，“办房产证时甲方负责过户，费用甲方承担”，证人刘洪恩、赵洪军签字。
2002 年 2 月 4 日：周连忠、周玉山与郑强、王秀华补签《房屋买卖协议书》，明确 “拆迁时所有补贴归买方”“单方违约赔双倍售价”，其余条款与前协议一致。
协议签订后：周连忠、周玉山交付院落，郑强一家入住，后续增建房屋，居住 23 年。
拆迁引发纠纷：
2024 年 10 月 17 日：甲集团公司发布《搬迁公告》，九号院落纳入 “大兴新城芦城地区城中村改造项目”，评估时点为 10 月 18 日，签约奖励期 40 天。
2024 年 10 月：郑强、王秀华出具《承诺书》，自愿将院落赠与女儿郑小梅，由其办理拆迁事宜；乙拆迁公司、A村委会给郑小梅出具《资格确认书》，郑小梅选了 3 套安置房（甲集团公司称 “选房文件仅推进项目，不代表确定被拆迁人”）。
2024 年：周婷、张岚起诉，以 “郑强非本村村民” 为由要求确认协议无效，后因拆迁协议未签，撤回 “分割拆迁利益” 的诉求；郑强反诉要求 “拆迁利益归郑小梅”。
（三）各方主张
周婷、张岚（原告）：
郑强买院时是城镇居民，至今非A村集体成员，违反 “农村房仅限本集体成员买卖” 的规定，两份协议均无效。
郑强、王秀华、郑小梅（被告）：
周婷不是院落所有权人，无资格起诉；2. 院落已拆，合同标的物灭失，无效情形不存在；3. 郑小梅是北京农业户口，已获选房资格，拆迁利益应归她；4. 2011 年周婷曾起诉后撤诉，此次起诉违背诚信。
周玉山、周玉玲、周玉芳（第三人）：
同意原告诉求，不同意反诉。
甲集团公司（拆迁方）：
院落已拆，但因纠纷未完成评估审计，未签拆迁协议，被拆迁人需村级确权小组确认，不评价双方争议。
二、案件分析
（一）法律适用：用《民法典》施行前的法律
案涉协议签订（2001-2002 年）、履行均在《民法典》施行前（2021 年），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，适用当时的《合同法》《土地管理法》。
（二）协议效力：非本集体成员买卖，必然无效
根据《土地管理法》第六十二条（原规定）“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，农村房屋买卖依赖集体土地使用权转让，而集体土地使用权与 “本集体成员身份” 绑定，非成员无权取得：
买受人身份不符：郑强、王秀华户籍地在黑龙江，非A村村民；郑小梅虽为北京户口，但户籍地在安定镇，也不是A村集体成员，无权享有该院落所有权。
协议违反强制性规定：两份协议均涉及 “非本集体成员购买农村房”，直接违反 “集体土地使用权不得向非成员转让” 的法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条，应属无效。
房屋灭失不影响无效认定：郑强主张 “院落已拆，无效情形不存在”，但合同无效是 “自始无效”（从签订时就无效），不会因标的物灭失而转化为有效，此抗辩无法律依据。
（三）反诉驳回：拆迁利益未确定，诉求无依据
郑强要求 “拆迁利益归郑小梅”，但甲集团公司明确 “未完成评估审计，未签拆迁协议，被拆迁人未确定”，拆迁总金额、具体利益均不明确，“归郑小梅所有” 缺乏事实支撑，故反诉请求驳回。
三、裁判结果
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
确认郑强与周连忠、周玉山于 2001 年 9 月 28 日签订的《协议书》无效；
确认郑强、王秀华与周连忠、周玉山于 2002 年 2 月 4 日签订的《房屋买卖协议书》无效；
驳回郑强的反诉请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买家：3 条红线不能碰
不买 “非本集体成员的房”：无论居住多久，非本村村民买农村房，协议大概率无效，遇拆迁易引发纠纷，最终可能 “房财两空”；
不信 “拆迁时利益归买方” 的约定：即使协议写了拆迁利益归买方，若协议本身无效，该约定也无效，无法保障权益；
不随意 “赠与他人避纠纷”：如郑强将院落赠与女儿，但若女儿也非本村成员，仍无法取得合法权利，反而增加纠纷复杂度。
（二）农村房屋卖家：2 个注意要牢记
不卖 “非本集体成员”：出卖给外村人或城镇居民，协议无效，后续可能被继承人起诉，需返还房款或面临赔偿；
留存 “家庭同意” 证据：如周连忠卖房时，若涉及其他家庭成员（如妻子姜桂兰），需书面确认同意，避免后代以 “不知情” 否认协议。
（三）拆迁方：1 个关键要把控
拆迁前先 “确权”：对有买卖历史的农村院落，先核查 “买卖合同效力”“实际权利人”，避免提前让一方选房（如本案郑小梅选房），否则易激化矛盾，导致拆迁工作停滞。
本案核心警示：农村房屋交易的 “身份门槛” 是法律硬规定，非本集体成员切勿抱有 “居住久了就合法” 的侥幸，否则遇拆迁、继承等情况，极易引发纠纷，最终权益难以保障。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
