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城镇居民购买农村房屋，合同被认定无效后，房屋遇拆迁，宅基地区位补偿款该如何分配？北京大兴区一起案例给出答案：根据双方过错程度，出卖人承担主要责任，买受人分得 70% 的区位补偿款。法院的判决为农村房屋买卖纠纷中的拆迁利益分配提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊（北京市大兴区城镇居民）
被告：
孙强、孙丽、孙敏（原房主孙福成子女）
刘英（孙福成之妻）
郑华（孙强之妻）
郑军（郑华之父）
关联机构：北京市大兴甲公司（以下简称甲开发公司）
（二）事件经过
2004 年 11 月 16 日，赵磊之父代赵磊与孙福成签订房屋买卖协议，以 7 万元价格购买孙福成位于北京市大兴区一号院（以下简称一号宅院）内的 5 间正房。赵磊购房后对房屋进行装修，并新建了南房。
2010 年，孙福成起诉至法院，以赵磊为城镇居民为由，请求确认房屋买卖合同无效。北京市大兴区人民法院作出判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效。
2011 年 7 月，孙福成再次起诉，要求赵磊返还房屋。大兴法院作出判决：1. 赵磊返还一号宅院房屋；2. 孙福成返还赵磊购房款 7 万元。赵磊上诉后，北京市第一中级人民法院维持原判。
2012 年，赵磊起诉孙福成，要求赔偿房屋重置成新价、装修设施及附属物补偿款和宅基地区位价。经法院委托评估，一号宅院宅基地面积 214.5 平方米，房地产市场价值 1228391 元（其中宅基地区位价 1060917 元、房屋重置成新价 145382 元、装修设施及附属物 22092 元）。大兴法院作出民事判决：孙福成给付赵磊装修设施及附属物补偿款 22092 元、房屋重置成新价补偿款 75382 元；宅基地区位价待拆迁后另案处理。赵磊上诉后，一中院维持原判。
2024 年 1 月，一号宅院被纳入拆迁范围。拆迁档案显示，区位补偿总价款共计 1611960 元。
孙福成已去世，其法定继承人为刘英（妻子）、孙强、孙丽、孙敏（子女）。各方均认可一号宅院的实际拆迁利益由刘英、孙强、孙丽、孙敏及郑华享有。
赵磊诉至法院，请求：1. 判令各被告支付宅基地区位补偿价 1611960 元；2. 支付自起诉之日起的逾期利息；3. 承担诉讼费。
各被告辩称：不同意赵磊的诉讼请求，此前诉讼已解决双方争议。
（三）争议焦点
赵磊是否有权主张一号宅院的宅基地区位补偿款？
区位补偿款应如何分配？
给付主体如何确定？
二、案件分析
（一）赵磊主张区位补偿款的权利基础
已生效的判决明确：宅基地区位补偿价可待进入拆迁程序后另案处理。现一号宅院已拆迁，赵磊有权起诉主张该部分权益。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖合同无效后，赵磊虽需返还房屋，但有权就其信赖利益损失获得赔偿，宅基地区位补偿款属于合理损失范围。
（二）区位补偿款的分配比例
农村房屋买卖合同无效的主要原因是买受人非本集体经济组织成员，违反了法律、行政法规的强制性规定。
出卖人孙福成明知农村房屋不得向城镇居民出售，仍签订买卖合同，存在主要过错；买受人赵磊作为城镇居民，明知不能购买农村房屋而购买，存在次要过错。
综合双方过错程度，法院确定赵磊享有 70% 的区位补偿款份额，即 1611960 元 ×70%=1128372 元。
（三）给付主体的确定
郑军虽为登记的被拆迁人，但各方均认可其仅为挂名，实际拆迁利益由郑华享有。
刘英、孙强、孙丽、孙敏作为孙福成的继承人，享有一号宅院的拆迁利益；郑华作为实际获取拆迁利益的被拆迁人，亦应承担给付责任。
各被告未就拆迁利益进行分配，故作为实际享有拆迁利益的整体，共同承担给付责任，若一方支付超出其应得份额，可向其他方追偿。
（四）利息主张的认定
赵磊主张逾期利息无法律依据，法院不予支持，因区位补偿款的分配需经诉讼确定，被告不存在逾期支付的过错。
三、裁判结果
法院判决：
孙强、孙丽、孙敏、刘英、郑华于本判决生效之日起十日内给付赵磊区位补偿价款 1128372 元；
驳回赵磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）城镇居民购买农村房屋风险大
本案中，赵磊因系城镇居民，房屋买卖合同被认定无效，虽最终获得部分区位补偿款，但仍面临较大损失。提醒城镇居民，农村房屋买卖受法律限制，切勿抱有侥幸心理，避免因合同无效导致权益受损。
（二）合同无效后，过错程度决定责任分担
法院根据双方过错程度分配区位补偿款，出卖人因明知故犯承担主要责任，买受人因明知不可为而为之承担次要责任。这一裁判思路体现了过错与责任对等的原则，为类似案件提供了参考。
（三）拆迁利益实际享有者为责任主体
本案中，登记的被拆迁人并非实际权益人，法院根据实际情况确定责任主体，避免了形式主义的裁判，保障了原告的合法权益。实际生活中，若遇到挂名拆迁等情况，应注意收集证据，明确实际权益人。
（四）及时主张权利，关注诉讼时效
赵磊在一号宅院拆迁后及时起诉，主张区位补偿款，得到了法院支持。提醒当事人，权利受到侵害时应及时通过法律途径维权，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
（五）农村房屋买卖应遵守法律规定
农村房屋买卖涉及宅基地使用权的流转，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当事人应遵守相关法律规定，合法合规进行房屋交易。
本案的判决平衡了双方当事人的利益，既考虑了合同无效的法律后果，又兼顾了公平原则，为农村房屋买卖纠纷中的拆迁利益分配提供了清晰的指引。对于当事人而言，遵守法律规定、谨慎参与农村房屋交易是避免此类纠纷的根本前提。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
