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回迁房因价格优势成为不少人的购房选择，但这类房屋往往暂时无法办理房产证，买方的权益如何保障？北京房山区一起案例给出了答案：即使没有房产证，买方基于合法有效的买卖合同，仍可主张对房屋的居住使用权。法院的判决为回迁房交易中的权益认定提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（买方）：孙磊
被告（卖方）：周强
关联人物：
孙建国、刘芳（孙磊的父母）
孙婷（孙磊的姐姐）
关联公司：
甲公司（北京燕房新城投资有限公司）
乙公司（北京市房山区人民政府某街道办事处某村民委员会）
（二）事件经过
孙建国与刘芳育有孙婷、孙磊两个子女，一家人的户口均在房山区某街道某路 × 条 × 号（以下简称 × 号院）。2016 年，× 号院被纳入某棚户区改造项目范围，同年 8 月 2 日，乙公司（甲方）与孙建国（乙方）签订《协议书》及《补充协议书》，对拆迁安置事宜作出约定。
2022 年 3 月 21 日，甲公司（售房人）与周强（购房人）签订《某棚户区改造项目购房合同》，周强基于其获得的 197.46 平方米定向安置面积，认购了包括房山区某街道某家园 × 号楼 × 单元 × 号房屋（以下简称八号房屋）在内的多套房屋，总建筑面积 216.5 平方米。
2023 年 3 月 10 日，周强（卖方）与孙磊（买方）签订《房屋买卖合同》，约定周强将八号房屋（回迁安置房）以 100 万元的价格出售给孙磊。合同明确：八号房屋为回迁安置房，周强尚未办理产权登记，孙磊对此知晓并同意购买；待政策允许办理产权登记后，周强应无偿协助孙磊办理过户手续，相关费用由孙磊承担。
合同签订后，孙磊按约支付了全部房款 100 万元，周强将八号房屋交付给孙磊。因八号房屋暂不具备办理房产证的条件，孙磊为保障自身权益，诉至法院，请求判令八号房屋由其居住使用，诉讼费由周强承担。
周强辩称：八号房屋系 2016 年拆迁所得，同意孙磊的诉讼请求，认可其对八号房屋享有居住使用权。
（三）争议焦点
孙磊与周强签订的《房屋买卖合同》是否有效？
孙磊能否基于该合同主张对八号房屋的居住使用权？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
孙磊与周强均系某棚户区改造项目的被拆迁安置人员，具备相应的主体资格。
双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然八号房屋为回迁安置房，暂未办理房产证，但相关法律并未禁止回迁安置房的买卖，因此该合同合法有效，受法律保护。
孙磊在签订合同时知晓八号房屋的产权状况，仍自愿购买，属于合理的风险预判，不影响合同效力。
（二）居住使用权的归属
孙磊已按约支付全部房款，履行了合同的主要义务，周强也已将八号房屋交付给孙磊，孙磊实际占有该房屋。
根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。孙磊基于合法有效的《房屋买卖合同》及实际占有行为，有权主张对八号房屋的居住使用权。
周强对孙磊的诉讼请求无异议，认可其居住使用权，进一步印证了孙磊权益的合法性。
（三）回迁房交易的特殊性考量
回迁安置房因涉及拆迁安置政策，产权办理往往存在滞后性，但这并不影响房屋买卖双方在合同中对占有、使用、收益等权利作出约定。
本案中，双方在合同中明确了产权办理条件及协助义务，既体现了意思自治原则，也为后续产权过户预留了空间，符合回迁房交易的实际情况。
三、裁判结果
法院判决：
位于房山区某街道某家园 × 号楼 × 单元 × 号房屋（八号房屋）由孙磊居住使用；
驳回孙磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）回迁房买卖合同有效，权益受法律保护
本案明确，回迁房买卖合同只要是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即为有效合同。买方基于合同取得的居住使用权等权益，受法律保护。买方不必因房屋暂未办证而过度担忧合同效力问题。
（二）签订合同需明确产权办理条款
回迁房产权办理存在不确定性，买卖双方应在合同中详细约定产权办理的条件、时间、协助义务及相关费用承担等内容，避免日后因产权问题引发纠纷。孙磊与周强的合同中对此作出明确约定，为权益保障奠定了基础。
（三）保留付款及占有证据，确保权益可追溯
孙磊能顺利主张居住使用权，与其保留了付款凭证、房屋交付证明（如供暖费发票、物业费收据等）密切相关。在回迁房交易中，买方应妥善保管这些证据，以证明自己履行了合同义务并实际占有房屋。
（四）了解回迁房性质，预判交易风险
回迁房可能存在产权限制、上市交易年限等政策要求，买方在购房前应充分了解房屋性质、产权状况及相关政策，评估交易风险，避免因政策限制导致权益受损。
（五）卖方应诚信履约，协助办理产权
周强在本案中认可孙磊的居住使用权，体现了诚信履约的态度。作为卖方，在具备产权办理条件时，应及时协助买方办理过户手续，避免因违约承担法律责任。
本案的判决为回迁房交易提供了清晰的法律指引，既肯定了回迁房买卖合同的效力，也明确了买方在产权办理前的居住使用权。对于购房者而言，购买回迁房时应注重合同条款的严谨性，留存相关证据；对于卖方而言，应遵守合同约定，诚信履约，共同维护回迁房交易的秩序和稳定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
