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签了房屋买卖合同，支付 25 万定金后却因家庭变故和经济压力拒绝购房，卖方能否按合同约定索要总房款 20% 的违约金（近 120 万）？北京朝阳区一起案例中，法院最终判决合同解除，仅没收定金，为违约金过高的调整提供了典型参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（卖方）：
陈明（丈夫）
刘敏（妻子）
被告（买方）：
赵磊（丈夫）
孙燕（妻子）
第三人：丙中介公司（居间方）
（二）事件经过
2023 年 9 月 2 日，陈明、刘敏夫妇与赵磊、孙燕夫妇通过丙中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定赵磊、孙燕以 599 万元价格购买陈明、刘敏名下位于北京市朝阳区南十里区的十号房屋（一室一厅）。
合同及补充协议明确：
赵磊、孙燕需于 2023 年 9 月 2 日支付定金 10 万元，9 月 12 日前支付第二笔定金 15 万元，合计 25 万元；
陈明、刘敏需于 2023 年 12 月 31 日前办理完毕房屋解押登记；
赵磊、孙燕应于不动产权转移登记办理完毕前 3 个工作日支付首付款 256 万元；
若买方拒绝购买房屋，构成根本违约，需按总房款 20% 支付违约金（即 119.8 万元），已支付款项冲抵违约金。
合同签订后，赵磊、孙燕按约支付了 25 万元定金，并于 9 月 6 日通过丙中介公司将自有住房（53.01 平方米，一室一厅）挂牌出售，准备置换房屋。
2023 年 11 月，赵磊父亲突然离世，作为独子需赡养母亲，十号房屋的一室一厅格局无法满足居住需求；同时孙燕父亲身患癌症，需支付高额医疗费；加之赵磊任职公司计划南迁，面临裁员风险，家庭收入不稳定。赵磊遂于 11 月中旬与陈明口头提及解约，12 月 22 日通过丙中介公司正式提出解除合同，表示愿意以 25 万元定金作为补偿。
经中介多次沟通无果，陈明、刘敏于 2024 年 1 月 15 日向赵磊、孙燕送达《解除合同并要求支付违约金通知》，主张合同于当日解除，并要求支付 119.8 万元违约金。赵磊、孙燕不同意支付高额违约金，双方诉至法院。
陈明、刘敏诉称：赵磊、孙燕无合理理由拒绝购房，构成根本违约，且北京房价持续下跌，导致房屋可得利益损失，应按合同约定支付 20% 违约金。
赵磊、孙燕辩称：解约系因家庭变故和经济压力，非恶意违约；十号房屋所在小区房价在交易期间呈上涨趋势，卖方无实际损失；20% 违约金过高，25 万元定金足以弥补损失，且已于 2023 年 12 月 22 日提出解约，合同应自该日解除。
（三）争议焦点
案涉合同的解除时间应如何认定？
赵磊、孙燕应承担何种违约责任，20% 违约金是否过高？
二、案件分析
（一）合同解除时间的认定
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，违约方不享有合同解除权。赵磊、孙燕于 2023 年 12 月 22 日提出解约，但作为违约方，其单方主张的解除时间不具有法律效力。
根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈明、刘敏于 2024 年 1 月 15 日送达解除通知，该通知当日到达赵磊、孙燕，故合同解除时间应为 2024 年 1 月 15 日。
（二）违约责任的判定
赵磊、孙燕在签订合同并支付定金后，以家庭变故、经济压力为由拒绝购房，构成根本违约，应承担违约责任。
合同约定的 20% 违约金（119.8 万元）需以实际损失为基础，陈明、刘敏未提供证据证明因违约造成的具体损失；且根据赵磊、孙燕提交的证据，十号房屋所在小区同期房价波动不大，甚至略有上涨，卖方不存在可得利益损失。
赵磊、孙燕已支付 25 万元定金，根据法律规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。该定金数额足以弥补卖方可能遭受的损失，20% 的违约金约定明显过高。
陈明、刘敏在赵磊、孙燕明确违约后，应采取适当措施防止损失扩大，但本案中未体现损失扩大的情形，主要争议仍在于违约金数额的合理性。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈明、刘敏与赵磊、孙燕签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 1 月 15 日解除；
驳回陈明、刘敏的其他诉讼请求（即不支持 119.8 万元违约金的主张，25 万元定金不予退还）。
四、案件启示
（一）违约方无权单方确定合同解除时间
本案中，赵磊、孙燕虽提前提出解约，但作为违约方，其主张的解除时间未被法院认可。合同解除时间应以守约方发出的解除通知到达违约方时为准，这体现了对守约方权利的保护。
（二）违约金并非越高越能得到支持
合同中 “总房款 20%” 的违约金条款看似有保障，但法院判定违约金时会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素。若约定违约金过分高于实际损失，违约方可以请求法院予以适当减少。
（三）定金与违约金的适用规则
给付定金的一方违约，无权要求返还定金。当定金足以弥补守约方损失时，法院可能不再支持额外的违约金请求。本案中 25 万元定金已足够弥补卖方损失，故法院未支持高额违约金。
（四）合理举证是主张权利的关键
陈明、刘敏主张房价下跌导致损失，但未提供充分证据，而赵磊、孙燕提交了小区房价波动数据，证明房价未下跌，最终影响了法院对违约金的判定。当事人在诉讼中应注重收集和提交与损失相关的证据。
（五）置换房屋需充分评估风险
赵磊、孙燕因家庭变故和经济压力无法履约，反映出置换房屋时对自身风险承受能力评估不足。购房者在签订合同前，应充分考虑家庭、工作、经济等潜在风险，避免因突发情况导致违约。
本案的判决平衡了合同自由与公平原则，既维护了合同的严肃性，又防止了违约金条款成为 “霸王条款”。买卖双方在签订房屋买卖合同时，应理性约定违约金比例，注重证据留存，同时充分评估自身履约能力，避免不必要的纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
