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在房屋交易中，前手基于遗赠扶养协议主张权利，能否以 “恶意串通” 为由否定后手买卖合同的效力？北京一起案例给出明确答案：房屋所有权人有权处分自有房产，在无充分证据证明交易双方存在恶意串通的情况下，买卖合同合法有效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈阳（遗赠扶养协议的受赠人）
被告：赵军（房屋原所有权人）、王丽（房屋买受人）
（二）事件经过
赵军与妻子刘芳（2021 年 4 月去世）系夫妻，二人无子女，陈阳是刘芳的外甥。2021 年 4 月 7 日，赵军与刘芳签署《遗赠扶养协议》，约定陈阳承担二人的生养死葬义务，二人将位于北京市朝阳区的五号房屋（赵军 2001 年通过房改购得）遗赠给陈阳，陈阳签字确认接受。
2021 年 6 月，赵军将五号房屋过户至陈阳名下。但此后赵军三次起诉陈阳，要求撤销或确认过户合同无效。2023 年 6 月，北京市第二中级人民法院作出生效判决，认定双方过户合同无效，五号房屋恢复登记至赵军名下，并指出陈阳在未履行继承手续且赵军在世时，尚不能依据《遗赠扶养协议》取得房屋所有权。
2023 年 7 月 24 日，五号房屋登记至赵军单独所有。2023 年 9 月 6 日，赵军与王丽签订两份《北京市存量房屋买卖合同》约定价款 270 万元，同日另一份合同约定实际价款 370 万元。王丽当日支付 200 万元，五号房屋过户至其名下，王丽缴纳契税并实际占有使用房屋，剩余 170 万元因房屋被保全未支付。
陈阳认为赵军与王丽恶意串通损害其利益，起诉请求：1. 确认两份买卖合同无效；2. 诉讼费由赵军、王丽承担。
赵军辩称：生效判决已确认其对房屋的所有权，交易系真实意思表示，不存在恶意串通；陈阳未实际履行《遗赠扶养协议》。王丽辩称：交易价格合理，购房时知晓房屋存在纠纷但已核实赵军的所有权，无恶意串通，陈阳无权主张合同无效。
（三）争议焦点
赵军与王丽签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通而无效？
陈阳基于《遗赠扶养协议》的权利是否影响房屋买卖合同的效力？
备案价与实际价不一致是否构成合同无效的事由？
二、案件分析
（一）恶意串通的认定标准
根据《民法典》第一百五十四条，恶意串通需满足 “双方明知或应知损害他人利益，且存在共同故意”。本案中：
生效判决已确认赵军对五号房屋享有单独所有权，具有独立处分权；
王丽购房时知晓房屋存在纠纷，但已核实赵军的产权登记，交易价格 370 万元接近市场价格（王丽称因存在居住纠纷便宜约 30 万元），符合合理范畴；
王丽支付了 200 万元房款并办理过户，实际占有房屋，无证据显示其与赵军存在私下协议损害陈阳利益；
赵军出售房屋时，陈阳的遗赠扶养协议纠纷尚未判决，难以认定赵军 “明知损害陈阳利益”，故无法认定双方存在恶意串通。
（二）遗赠扶养协议与房屋所有权的关系
《遗赠扶养协议》虽合法有效，但根据生效判决，陈阳在赵军在世且未履行继承手续前，尚未取得五号房屋的所有权，仅享有债权性质的请求权；
赵军作为登记所有权人，有权依法处分房屋，其处分行为不侵犯陈阳的现有物权，陈阳可依据《遗赠扶养协议》另行主张债权，但不能直接否定买卖合同效力。
（三）阴阳合同的效力影响
备案合同（270 万元）与实际合同（370 万元）不一致，属于 “阴阳合同”，备案价可能存在规避税费的嫌疑，但该行为不影响合同整体效力；
实际交易价格 370 万元系双方真实意思表示，且已部分履行，法院侧重审查真实交易的合法性，而非备案价的瑕疵，故阴阳合同本身不构成合同无效的事由。
三、裁判结果
法院判决：
驳回原告陈阳的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）恶意串通的举证要点
主张恶意串通需提供直接证据（如私下协议、低价交易、明知权利瑕疵仍交易等），仅有 “前手存在权利主张” 不足以认定；
交易价格是否合理是重要参考，接近市场价的交易通常不被认定为恶意串通。
（二）遗赠扶养协议的权利边界
受赠人在遗赠人在世时，仅享有依据协议要求履行的债权，而非房屋所有权；
遗赠人在世时处分房屋的，受赠人可主张违约赔偿，但不能对抗善意第三人的物权。
（三）房屋交易的风险防范
买受人：购房前需核实产权登记，了解房屋是否存在纠纷，留存交易过程证据（如沟通记录、付款凭证），避免低价购买明显异常的房屋；
出卖人：处分房屋时需确保产权清晰，如实告知房屋现状，避免因隐瞒信息引发纠纷；
特殊权利人（如遗赠扶养协议受赠人）：应及时通过诉讼确认权利，必要时申请财产保全，防止房屋被擅自处分。
（四）阴阳合同的法律风险
阴阳合同中，实际履行的合同有效，但备案价规避税费可能面临行政处罚；
交易双方应按真实价格履行纳税义务，避免因合同瑕疵影响权利实现。
本案明确了 “所有权人有权处分房屋，恶意串通需严格举证” 的裁判规则，强调了物权登记的公示效力，为处理遗赠扶养协议与房屋买卖的冲突提供了清晰指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
