此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
交完房款、住了 8 年的房子，突然被告知要被法院查封拍卖！这不是电视剧剧情，而是发生在张磊身上的真实遭遇。面对债主的强制执行，他该如何保住自己的房子？法院又会如何认定这场房屋所有权之争？
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：张磊（购房者）
被告 1：刘昊（债主）
被告 2：陈默、李晴（原房主夫妻）
关键关系：张磊从陈默、李晴处购买一号房屋，因陈默、李晴拖欠刘昊债务，房屋被法院查封。张磊提起诉讼，要求解除查封，保住房屋所有权。
（二）案件背景
2014 年，李晴为购买一号房屋，向乙银行贷款 19.8 万元，并将房屋抵押，贷款期限至 2024 年。2016 年 8 月，陈默、李晴通过甲公司中介，将房屋以 48 万元卖给张磊，约定：
付款方式：张磊先付 46.5 万元，剩余 1.5 万元过户后支付；
交付与过户：2016 年 8 月交房，开发商办完房产证 7 日内办理过户；
特殊情况：房屋存在抵押，李晴需在拿到房产证 7 日内解除抵押 。
签约后，张磊立刻支付 30 万元，后续通过银行转账、现金、微信等方式付清 46.5 万元，并从 2016 年 8 月开始装修入住，承担物业费、水电费等全部费用 。但因李晴未还清银行贷款，房屋抵押未解除，始终无法过户。
2023 年，因陈默、李晴拖欠刘昊 82 万余元借款未还，法院判决二人还款。刘昊申请强制执行，法院于 9 月查封一号房屋。张磊提出执行异议被驳回后，向法院起诉，要求解除查封；刘昊坚持房屋登记在陈默名下，应继续执行；陈默、李晴则认可房屋已卖给张磊，支持张磊诉求 。
二、争议焦点
张磊是否真的是一号房屋的权利人？他和陈默、李晴的房屋买卖是真实的，还是故意逃避债务的 “假交易”？
即便买卖属实，张磊能否凭借这份购房合同，排除法院对房屋的强制执行？
三、案件分析
（一）房屋权利归属：证据链完整，买卖真实有效
张磊拿出购房合同、转账记录、房屋产权证原件等证据，形成完整证据链：
合同真实：2016 年签订书面合同，早于法院 2023 年查封；
房款支付：通过多种方式支付 46.5 万元，剩余 1.5 万元按法院要求已存至执行账户；
实际占有：自 2016 年起装修入住，物业、水电费缴费记录齐全 。
法院认定，张磊确实是房屋权利人，买卖关系真实合法。
（二）能否排除执行：四个条件全部满足
根据法律规定，购房者要排除执行需同时满足四个条件：
查封前签合同：张磊 2016 年签约，早于 2023 年查封；
查封前已占有：2016 年起入住并承担费用；
支付大部分房款：已付 46.5 万元，剩余 1.5 万元存至法院；
非自身原因未过户：房屋因李晴未还清贷款无法解押过户，与张磊无关 。
张磊完全符合条件，其权利足以排除法院执行。
四、裁判结果
法院判决：不得执行位于河北省廊坊市香河县新开街的一号房屋。这意味着张磊保住了自己的房子，刘昊不能通过拍卖这套房来抵债。
五、案件启示
（一）购房务必查清产权
买房前一定要到不动产登记中心查询房屋抵押、查封情况。像本案中，若张磊提前知晓房屋有抵押，就能避免后续纠纷。
（二）保留证据至关重要
从签合同到付款、入住，所有交易凭证、沟通记录都要留存。张磊正是凭借完整的转账记录、缴费单据，才证明了自己的权益。
（三）遇到查封及时维权
发现房屋被查封，要在规定时间内提出执行异议。对异议结果不服，需及时起诉，避免错过维权时机。
（四）警惕 “先住后过户” 风险
未过户的房屋，产权仍属原房主，可能因原房主债务被执行。建议尽量选择产权清晰、能及时过户的房屋交易 。
这起房屋所有权纠纷案件，不仅为张磊解决了燃眉之急，也为广大购房者敲响了警钟。在房产交易日益频繁的当下，每一个细节都可能影响交易的最终结果，只有将风险防范意识贯穿始终，才能让自己的购房之路更加稳妥。
