(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告起诉情况
原告吴某萍向法院提出诉讼请求：
1. 要求法院判令赵某贤立即办理房屋过户手续，并支付违约金 20 万元。
2. 要求中介公司协助赵某贤办理房屋过户手续。
3. 请求判令被告方承担本案诉讼费用。
其事实与理由为：2013 年 4 月 24 日，在中介公司指导下，吴某萍与赵某贤签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买赵某贤位于×××的房屋，成交价 120 万元。同日签订补充协议，约定房屋附属设施设备、装饰装修等作价 115 万元，其中 5 万元于办理登记过户当日给付，房屋总价 120 万元。当日，三方还签订了居间服务合同。2013 年 4 月 24 日，吴某萍向赵某贤转账 100 万元，2013 年 5 月 21 日又向赵某贤指定账户转账 152223 元，至此房屋买卖合同交易基本完成。《北京市存量房屋买卖合同》规定自合同签订之日起 2500 日内办理房屋权属转移登记手续，否则出卖人向买受人支付万分之五的违约金。但八年来，原告多次与被告协商过户事宜无果，中介公司也未尽职责，故起诉至法院。
（二）被告答辩与反诉情况
1. 答辩内容
被告赵某贤辩称，2013 年 4 月 24 日签订的《房屋买卖合同》已于 2014 年 11 月 18 日解除，赵某贤无义务配合吴某萍办理过户，吴某萍隐瞒合同解除事实，意图非法占有房屋，违反诚实信用原则。
2. 反诉请求及理由
反诉原告赵某贤提出反诉请求：
请求确认 2013 年 4 月 24 日签订的《房屋买卖合同》于 2014 年 11 月 18 日解除。
请求判令吴某萍腾退×××房屋。
请求判令被反诉人承担相关诉讼费用。
其事实和理由如下：
合同签订过程：2010 年 7 月 12 日，赵某贤因×××村拆迁购买定向回迁安置房（即涉案房屋）。2011 年 6 月，赵某贤将涉案房屋以 115 万元卖给杨某君，杨某君签合同时付 70 万元，两个月内付 40 万元，过户时付 5 万元。2011 年 6 月 13 日，杨某君付 70 万元，赵某贤交付房屋钥匙、购房大票原件、电卡燃气卡等，但杨某君未装修和居住。2013 年 4 月 24 日，杨某君付 35 万元。后杨某君想将房屋转卖给吴某萍，因赵某贤不同意配合不认识的吴某萍过户，杨某君建议解除与赵某贤的合同，由赵某贤与吴某萍直接签合同，价格提高至 120 万元，原合同由中介收回，吴某萍应付房款 115 万元直接付给杨某君。2013 年 4 月 24 日，赵某贤与吴某萍在中介服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋价款 120 万元，2013 年 4 月 24 日付 100 万元，2013 年 6 月 30 日前付 15 万元，过户时付 5 万元，赵某贤取得房产证后 10 个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。吴某萍于 2013 年 4 月 24 日将 100 万元付给杨某君，2013 年 5 月 21 日付 15 万元，杨某君将房屋相关物品交给吴某萍。
合同解除过程：2014 年 11 月，赵某贤接到中介电话询问涉案房屋情况后询问吴某萍，得知吴某萍要卖房，赵某贤因房屋是回迁房无房本无法配合他人过户，要求吴某萍先解除合同再卖房，吴某萍同意，且要求赵某贤返还购房款并赔偿 10 万元装修款，赵某贤同意。2014 年 11 月 18 日，双方口头约定解除合同，赵某贤返还购房款 115 万元并赔偿 10 万元装修款，当日赵某贤返还 60 万元，剩余款项等房本办下后抵押贷款支付，在此之前吴某萍可继续居住。之后因政策原因房本未办下，赵某贤无法贷款支付剩余款项，吴某萍一直居住至今。
合同解除后的履行主张：根据规定，合同解除后应恢复原状等。双方合同已解除，吴某萍应在赵某贤归还剩余购房款和装修款后腾退房屋。
3. 反诉被告答辩
反诉被告吴某萍辩称不同意反诉请求，称并未同意解除合同，双方未达成一致意见。
（三）法院查明事实
1. 合同内容
2013 年 4 月 24 日，在中介居间服务下，赵某贤与吴某萍签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价格 750000 元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价 450000 元，买受人可在签合同时付定金 50000 元，出卖人应在 2013 年 6 月 30 日前交房。当日双方签订补充协议，约定中介已告知乙方（吴某萍）甲方（赵某贤）未取得房产证情况，双方知晓交易风险自愿交易，房屋价款及附属设施作价总计 120 万元（甲方净得价，不含税），乙方于 2013 年 4 月 24 日付定金 5 万元，甲方取得房产证后 10 个工作日内双方办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后，吴某萍依约支付大部分房款，因未办理权属转移登记，尚有 5 万元购房款未付。
2. 合同解除争议情况
赵某贤称 2014 年 11 月中介询问卖房事，询问吴某萍得知其要卖房，因房本问题要求吴某萍先解除合同再卖，吴某萍同意，2014 年 11 月 18 日双方约定解除合同，赵某贤返还已付购房款 115 万元并赔偿装修损失 10 万元，当日赵某贤付 60 万元，剩余款项等房本办下抵押贷款支付，吴某萍可继续居住。
吴某萍称 2014 年 11 月赵某贤找其说卖房高价平分，因房本问题自己有不想要房想法所以同意，当时未协商总价，赵某贤付 60 万元后自己同意其卖房，房子没卖出自己也未退还 60 万元。
对于赵某贤未付剩余购房款问题，赵某贤称因房本未办下无法抵押贷款支付，吴某萍不认可。对于吴某萍未退还 60 万元问题，吴某萍称因房屋无法办房本赵某贤应支付违约金，赵某贤不认可。双方确认 2014 年 11 月未签书面解除协议。
3. 房屋占有使用情况
吴某萍称自 2013 年 4 月 24 日从杨某君处接收房屋后一直占有使用至今，并进行了装修。赵某贤认可房屋由杨某君交付吴某萍，但不确定时间，知道吴某萍装修并占有使用至今未返还。
4. 房屋市场价值及庭审意见
双方确认涉案房屋现在市场价值 350 万元。庭审中，吴某萍表示若法庭认定合同于 2014 年 11 月协商解除，则要求赵某贤支付剩余购房款 55 万元及利息、按合同约定支付违约金 55 万元、赔偿房屋增值损失 115 万元、支付房屋物业费等 55000 元、支付房屋看护费 10 万元。赵某贤同意支付剩余购房款 55 万元，不要求吴某萍支付房屋占有使用费，要求吴某萍腾退房屋。
5. 房屋产权登记情况
涉案房屋为顺义区××村回迁房，赵某贤于 2010 年认购，2021 年 10 月办理不动产登记，权利人为赵某贤。
二、裁判结果
1. 解除原告（反诉被告）吴某萍与被告（反诉原告）赵某贤于 2013 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
2. 被告（反诉原告）赵某贤退还原告（反诉被告）吴某萍 55 万元，于本判决生效之日起七日内执行。
3. 被告（反诉原告）赵某贤赔偿原告（反诉被告）吴某萍 110 万元，于本判决生效之日起七日内执行。
4. 自被告（反诉原告）赵某贤按照本判决第二、三项规定履行完支付义务之日起十五日内，原告（反诉被告）吴某萍将×××房屋腾退并返还被告（反诉原告）赵某贤。
三、案件分析
（一）合同履行与争议焦点
1. 赵某贤与吴某萍签订的合同及补充协议对主要交易内容有明确规定，除房屋权属转移登记和 5 万元房款未完成外，其他合同义务在前期基本履行完毕，这是双方无争议的事实。
2. 本案争议核心在于 2014 年 11 月双方是否真正达成解除合同协议。双方在解除事由、价款返还和付款时间上陈述各异且均无证据。不过，能确定的是 2014 年 11 月 18 日赵某贤付 60 万元给吴某萍，之后双方未继续履行各自义务，房屋仍由吴某萍占有。
（二）对原告主张的分析
1. 吴某萍以赵某贤未付剩余款项为由主张合同未解除。但从法律角度看，在双方已达成解除合同意向且赵某贤已部分退款的情况下，吴某萍若认为因赵某贤未履行后续付款义务而合同未解除，应明确表示并退还已收款。但现有证据显示吴某萍既未表示也未退款，故其主张难以成立。
2. 吴某萍以房屋无法办理不动产登记、赵某贤应支付违约金为由拒绝退还 60 万元。然而，根据合同约定，权属转移登记在赵某贤取得房产证后十日内，2014 年协商解除合同时该履行期限尚未到达，所以吴某萍以此为由拒绝退款依据不足。
（三）违约责任与法院处理依据
1. 在双方达成解除合同一致意见的情况下，赵某贤有义务退还全部已付款并赔偿装修损失。但赵某贤未履行，应承担违约责任。赵某贤称双方约定房本办下后抵押贷款支付剩余款项且吴某萍免费居住，但吴某萍不认可且赵某贤无证据，法院难以采信。
2. 综合双方履约过错，法院处理如下：
赵某贤返还吴某萍剩余房款 55 万元，符合合同解除后恢复原状原则。
对于逾期返款利息和装修损失，考虑到吴某萍占有使用房屋享受了装修和居住利益，法院酌情不支持利息请求，也不再处理装修损失问题。
吴某萍未证明协商解除时有逾期付款违约金约定，其违约金主张法院不予支持。
赵某贤长期未返还剩余购房款给吴某萍造成损失，法院对吴某萍的赔偿请求予以支持，金额酌情确定。
赵某贤要求吴某萍腾退房屋合法，法院予以支持，腾退时间酌情确定。
四、办案心得
（一）证据收集与固定的重要性
在处理此类房屋买卖合同纠纷案件中，证据是决定胜负的关键。本案中双方对合同解除与否各执一词，但均缺乏有力证据，导致争议复杂。作为律师，在办理案件初期就应重视证据收集，如合同签订过程中的沟通记录、书面协议、款项支付凭证等。对于口头协议部分，应尽量寻找旁证或通过其他间接证据来印证。在本案中，如果任何一方有更充分的证据来支持自己关于合同解除的说法，案件结果可能会更偏向于该方。
（二）对合同条款的精准解读
深入理解合同条款是分析案件的基础。本案中房屋买卖合同和补充协议中的每一个条款，如房屋价格构成、付款方式、权属转移登记时间等，都对案件走向有着重要影响。律师需要对这些条款进行细致解读，明确双方权利义务，特别是在争议发生时，依据合同条款来判断双方主张的合理性。例如，通过对权属转移登记条款的分析，就能判断吴某萍以逾期办理登记为由拒绝退款是否合理。
（三）对当事人心理和行为的把握
了解当事人心理和行为动机有助于更好地分析案件。在本案中，吴某萍和赵某贤在合同履行和解除过程中的一系列行为，如吴某萍长期不退还 60 万元的原因、赵某贤对未支付剩余款项的解释等，都反映了他们的心理状态。律师在处理案件时，要充分考虑这些因素，分析其合理性，从而在法庭上更准确地阐述自己的观点，为当事人争取有利结果。同时，也要引导当事人保持理性，避免因情绪或不合理的诉求影响案件走向。
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