(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告顾强向法院提出诉讼请求如下：
1. 确认网签交易价格为2450,000元的合同条款无效；
2. 确认网签交易价格应为6,886,000元，被告按照6,886,000元办理网签手续缴纳税款；
3. 确认被告违约并判令被告支付原告违约金1,377,200元。
事实与理由：2021年4月22日双方签订房屋买卖合同，顾强称自始至终不知要签订“阴阳”合同，纸质合同中也未提及按2450,000元交易价格签订网签合同。2021年5月初顾强的妻子看好新房并于5月20日签订合同。之后顾强发现与被告的网签合同无法查看，查看纸质合同后才发现有阴阳合同情况，且中介发送的被告签名网签合同价格为2450,000元。
顾强知晓后通知中介和被告，并发送律师函提出解决方案。但被告不仅未停止，还利用不正当获取的合同胁迫顾强解押和签署非法网签合同。顾强于7月19日房产解押等待对方资金到账，而被告并未停止违法行为，未出示资金存款证明、进行房产缴税及过户交易等，顾强认为被告严重违约，应承担违约责任，故起诉。
二、被告辩称及反诉请求
被告林宇不同意原告的诉讼请求，认为本案纠纷焦点看似是网签价格，实则是原告看到房价上涨故意制造事端，想胁迫被告同意其解除合同。林宇称基于契约精神多次容忍，中介也督促，但顾强置之不理且三次网签无故毁约，导致合同履行搁置。顾强所述的相关事项应在其守约按时网签后进行，由于顾强拖延网签，这些事项无法完成。
被告反诉请求如下：
1. 请求法院判决解除双方于2021年4月22日签订的《房屋买卖合同》；
2. 判令原告双倍返还被告支付的定金200,000元；
3. 判令原告赔偿因其违约解除合同给被告造成的损失1,377,200元；
4. 判令原告赔偿因合同解除造成被告另行租房居住的损失137,500元；
5. 判令原告赔偿同地段房屋交易价差604,000元。
事实与理由：2021年4月22日双方通过中介签订包括《北京市存量房屋买卖合同》（下称买卖合同）、《补充协议》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》及《房屋交易保障服务合同》，约定被告购买原告所有的位于北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋），房屋有银行贷款且处于出租状态。买卖合同约定房屋成交价格为2450,000元，家具等作价4,436,000元，买方支付定金100,000元，卖方于2021年8月31日交房，逾期超15日买方有权解除合同且卖方按成交总价20%支付违约金。
《补充协议》约定卖方应于2021年7月1日前申请还清剩余贷款且最迟8月1日前办理解押登记，解押资金由卖方筹集，还约定缴税及不动产转移登记为2021年8月12日前。合同签订后林宇如约支付定金且支付中介费，随后涉案房屋所在区域房价上扬，顾强开始找借口迟滞交易，拒绝中介安排的网签。林宇发函通知顾强履行合同但顾强置若罔闻，顾强的违约行为给林宇造成了困扰与财产损失。
三、法院查明的事实
2021年4月22日，经北京某中介公司（下称某中介公司）居间，原告顾强作为出卖人与被告林宇作为买受人签订买卖合同，约定：出卖人所售房屋为涉案房屋，已设定抵押，抵押权人为Y银行，房屋成交价格为2450,000元，经协商房屋家具等作价4,436,000元，买受人支付定金100,000元，付款方式为全款；出卖人于2021年8月31日前交房；双方自合同签订之日起112日内申请办理不动产转移登记手续，并就“逾期交房”“逾期付款”违约责任进行了约定。
同日，双方签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电等作价总计6,886,000元，乙方于合同签订当日将定金100,000元支付甲方，乙方支付首付款时定金视为首付款一部分；甲方应于2021年7月1日前向抵押权人提交还清剩余贷款申请且最迟8月1日前办理解押登记手续，解押资金由甲方自行筹集；乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款6,696,000元以理房通支付方式支付给甲方；双方应于2021年8月12日前共同办理缴税及房屋不动产转移登记手续；双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲方出现“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日”等情形构成根本违约，乙方有权书面通知解除合同且甲方应在违约行为发生之日起十五日内按房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方（某中介公司）收取乙方的所有费用由甲方直接赔付乙方。
同日，双方与丙方（某中介公司）签订《居间服务合同》，居家代理费151,492元由乙方承担；双方作为共同委托人与某中介公司作为受托人签订《网上签约授权委托书》，委托办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。
被告林宇在签订买卖合同当日向原告顾强支付定金100,000元。某中介公司分别于2021年5月、6月、8月通知双方办理存量房买卖合同网上签约手续，林宇均完成电子签名，顾强以网签价格非真实交易价格为由未签名。顾强曾于2021年7月13日函告林宇应以实际价格6,886,000元履行合同、按实际价格缴纳税费及签订网签合同。林宇于2021年7月16日回函称买卖合同真实合法有效；顾强应按合同约定履行解押等义务但未履行；中介曾安排两次网签因顾强方不配合致使过期；希望顾强尽快履行合同项下义务。
双方确认顾强于2021年7月19日偿还涉案房屋贷款，并于7月22日解除抵押登记。林宇曾于2021年9月27日将顾强诉至本院，后经本院建议撤诉并在本案中提起反诉。
庭审中，顾强提交银行流水、借据等证明曾借款偿还银行贷款以解除抵押，林宇对其真实性及证明目的均不认可；顾强提交《协议》、转账记录等证明林宇胁迫顾强偿还贷款造成损失，林宇对证明目的不认可。
四、裁判结果
1. 确认原告（反诉被告）顾强与被告（反诉原告）林宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；
2. 原告（反诉被告）顾强于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）林宇返还定金200,000元；
3. 原告（反诉被告）顾强于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）林宇赔偿损失400,000元；
4. 驳回原告（反诉被告）顾强的全部诉讼请求；
5. 驳回被告（反诉原告）林宇的其他反诉请求。
五、房产律师点评
1. 合同效力问题
依法成立的合同自成立时生效。本案中双方的买卖合同由中介居间签订，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，没有证据表明存在法律规定的无效情形。
被告林宇为规避税费拆分房屋真实交易价格虽违反税收管理规定，但与合同无效性质不同。因此，原告顾强要求确认网签交易价格为2450,000元的合同条款无效以及要求被告按6,886,000元价格缴纳税款的请求，法院不予支持。
2. 合同履行与违约责任问题
双方在买卖合同中明确约定交易价格包括房屋价格和家具等作价两部分，此约定不违反法律、行政法规强制性规定，原告顾强作为完全民事行为能力人签字应视为认可，不能以此为由拒绝履行后续合同义务。
买卖合同约定了原告顾强作为卖方的解除抵押、配合办理过户手续等义务及相关时间节点，被告林宇已履行支付定金、购房资质核验、筹备购房资金等合同义务，而顾强自认三次拒绝配合办理网签备案手续，其“拒绝”理由不成立，构成违约，应承担违约责任。
顾强迟延履行合同义务，经林宇催告后仍未继续履行，反而起诉提出相反主张，构成根本违约，林宇反诉行使合同解除权并无不当，合同应以反诉状到达顾强之日解除。
由于合同解除原因在于顾强违约，林宇要求顾强双倍返还定金的请求应得到支持；林宇主张的其他损失1,377,200元因未举证且与“定金罚则”重复，法院不予支持；没有证据表明林宇存在违约行为，顾强要求林宇承担违约金的请求法院不予支持。
《办案心得》
一、案件难点
1. 合同条款的复杂解读
本案中房屋买卖合同包含了房屋价格与家具、家电等作价的拆分，这种复杂的交易价格构成使得对合同条款的理解和解释存在难度。双方对于这种价格约定在法律层面的有效性以及履行方式产生了严重分歧，需要深入分析合同整体架构、交易习惯以及法律规定来明确各方权利义务。
2. 违约认定的模糊性
原被告双方均指责对方违约，原告顾强认为被告林宇未按真实价格进行网签及后续交易流程构成违约，而林宇认为顾强拖延网签、不履行解押等义务构成违约。在违约事实的认定上，需要综合考量合同履行的各个环节、双方的沟通情况以及证据的可信度，来准确判断哪一方的行为构成了真正意义上的违约。
二、办案策略
1. 从合同成立的合法性角度入手
强调合同是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，以此反驳原告顾强对于合同部分条款无效的主张。通过分析合同签订的过程、中介的参与情况等因素，向法庭证明合同的成立是合法合规的。
对于被告林宇拆分价格以避税的行为，承认其违反税收管理规定，但明确这并不影响合同本身的有效性，从而将法律关系的焦点集中在合同的履行而非合同的效力上。
2. 构建违约行为的证据链条
详细整理被告林宇在合同履行过程中的行为，如按时支付定金、配合中介进行相关手续准备等，同时列举原告顾强三次拒绝配合网签、未按合同约定时间履行解押手续等行为，形成鲜明对比。
通过中介的通知记录、双方的函件往来等证据，清晰地展示出原告顾强违约行为的存在以及其对合同履行造成的阻碍，以此来支持被告林宇反诉中关于顾强违约的主张。
三、成功经验总结
1. 准确把握法律与交易习惯的界限
在处理合同价格拆分这一问题时，准确认识到虽然这种行为违反税收管理规定，但在合同效力的判断上不能简单地将其等同于合同无效的情形。这需要对法律规定和交易习惯有深入的理解，避免因混淆两者而导致诉讼策略的失误。
2. 注重证据的连贯性和完整性
在整个诉讼过程中，从合同签订、履行过程中的各个环节，如定金支付、中介通知、双方函件沟通、解押手续办理等方面收集证据，使这些证据形成一个连贯的链条，完整地反映出整个交易过程中双方的行为表现。这种连贯性和完整性的证据展示，能够增强法官对案件事实的清晰认知，提高被告主张的可信度。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
