(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
（一）原告诉讼请求及理由
诉讼请求
王雪英向法院提出诉讼请求：
①刘昊鑫支付违约金2,317,680元。
②诉讼费由刘昊鑫承担。
事实与理由
2013年9月28日，王雪英之父王亮与刘昊鑫签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，王亮购买刘昊鑫位于北京市大兴区A号房屋，成交价390万元。刘昊鑫当时承诺房屋为全款购买无抵押。因房产证未下发，双方约定房产证下来后15日内办理权属转移登记手续。
王亮按约支付购房款370万元，刘昊鑫也交付了房屋。2014年11月20日刘昊鑫取得房产证，但未按约于2014年12月5日前配合王亮办理过户手续，经多次催告仍推脱。
王亮购房供王雪英结婚用。2020年8月12日，王雪英、刘昊鑫、王亮三方签订《变更买受方协议书》，王亮将房屋权利义务转给王雪英。
2020年8月24日房屋过户至王雪英名下，此时距应过户时间已过六年。期间王雪英多次联系刘昊鑫并进行两次诉讼，刘昊鑫不但不配合过户，还隐瞒房屋非全款购买（实际贷款100万元，2017年才还清），2017年还清贷款后又用房屋抵押贷款500万元，刘昊鑫的欺骗行为属恶意违约，违背诚信原则并给王雪英造成巨大损失。
（二）被告答辩意见及反诉请求
刘昊鑫的答辩
①王雪英主张的部分违约金已过诉讼时效，不应支持。
②刘昊鑫虽有延迟履行行为，但未给王雪英造成实际损失，违约金以弥补损失为原则，不应支持巨额违约金。
③即使有违约金约定，王雪英主张的违约金过高，请求法院调整。
④根据2018年4月17日刘昊鑫出具的材料，王雪英同意将房屋产权证过户时间延期至2018年6月15日，王雪英要求自2014年11月26日起算违约金无依据。
⑤王雪英应在办理完房屋产权过户登记手续后付清余款20万元，现房屋已过户，但王雪英未支付，故提起反诉：
其一，王雪英支付剩余购房款20万元及违约金。
其二，本案诉讼费由王雪英承担。
王雪英就反诉的答辩
王亮按附加协议付款且提前支付了20万元，刘昊鑫先期违约，王雪英计算刘昊鑫需支付上百万元违约金，应在违约金中抵扣尾款，所以不再支付剩余尾款。刘昊鑫未向王雪英主张过尾款，刘昊鑫出具承诺表明其认可自己违约，王雪英不存在违约行为。
（三）法院查明事实
合同签订及履行情况
2013年9月28日，刘昊鑫（出卖人）与王亮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，房屋性质为商品房，未设定抵押，成交价格390万元。合同约定出卖人应保证房屋无产权纠纷，否则承担责任；出卖人2013年9月28日前交房；自合同签订至房屋产权证下来后15日内，双方共同办理房屋转移登记手续；买受人未按时取得房产证，如因出卖人责任，买受人有权退房，不退房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金。附加条款约定了购房款支付时间。
2013年9月29日，刘昊鑫出具书面材料，委托王亮办理案涉房屋物业及装修手续。截至2014年11月5日，王亮共支付购房款370万元。
后续协议及相关情况
2018年4月17日，刘昊鑫出具证明材料及补充协议，称2013年9月28日已将房屋出售给王亮并收取370万元（房款390万元），因个人原因未完成过户手续（贷款未缴清），约定2018年6月15日将贷款缴清前过户，否则承担王亮一家后续损失的连带责任。
2020年8月12日，刘昊鑫、王亮、王雪英签订《变更买受方协议书》，王亮将购房合同及补充协议项下权利义务全部转移给王雪英，王雪英同意受让。
2020年8月24日，案涉房屋取得不动产权证书，登记所有权人为王雪英。
房屋初始贷款及抵押情况
2011年12月6日，刘昊鑫与W公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》购买案涉房屋。2011年12月20日，刘昊鑫与银行、W公司签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额100万元。2014年11月20日，房屋取得不动产权证书登记在刘昊鑫名下。2017年6月15日，银行出具《个人贷款结清证明》，刘昊鑫还清100万元贷款本金及利息。
2017年6月29日，刘昊鑫与Q公司签订《授信协议》和《最高额抵押合同》，《授信协议》最高授信额度500万元，期限自2017年6月29日至2022年6月28日，抵押物为案涉房屋，2017年7月3日办理最高额抵押权登记手续，2020年8月24日办理解除抵押登记手续。
之前诉讼情况
2017年7月，王亮、林羽将刘昊鑫作为被告、迟文作为第三人起诉，要求确认王亮与刘昊鑫签订的合同有效，法院判决合同有效。刘昊鑫上诉后于2018年10月19日撤回上诉。
2019年1月，王亮将刘昊鑫作为被告、Q公司作为第三人起诉，要求刘昊鑫、迟文清偿Q公司贷款本息、解除抵押登记、协助办理权属转移登记手续、支付违约金等，截至法庭辩论终结前，Q公司表示刘昊鑫尚欠借款本息2,059,330.23元。法院因王亮无能力清偿刘昊鑫在Q公司的贷款本息，继续履行合同存在障碍，驳回王亮诉讼请求。
王雪英关于损失的主张及刘昊鑫的质证
王雪英主张刘昊鑫违约导致其不能迁户口，需赔偿案外人桂某逾期迁移户口违约金14万元，已支付7万元，未支付的7万元还需支付日万分之五的违约金，同时造成律师损失共计7元，并提交桂某承诺书及收条、委托代理协议及收条各两份。刘昊鑫认可承诺书及收条真实性，但不认可所有证据的证明目的。
（四）裁判结果
本判决生效之日起十日内，刘昊鑫给付王雪英违约金80万元。
本判决生效之日起十日内，王雪英给付刘昊鑫购房款20万元及违约金1万元（本项确认的款项在第一项判决内容中直接扣减）。
驳回王雪英的其他诉讼请求。
驳回刘昊鑫的其他反诉请求。
（五）房产律师点评
合同效力及权利义务转让
王亮、王雪英与刘昊鑫签订的《变更买受方协议书》合法有效，王雪英承继王亮权利的同时也承继权利之上的瑕疵或负担。
王雪英主张违约责任的依据
王亮与刘昊鑫的购房合同约定，房屋产权证下来后15日内应办理转移登记手续，未按时取得房产证且买受人不退房的，出卖人按日支付全部已付款万分之八的违约金。刘昊鑫隐瞒房屋有购房贷款抵押，还清贷款后又设定最高额抵押，在王亮起诉后，刘昊鑫拒绝偿还借款本息涤除抵押，导致王亮合同目的无法实现，刘昊鑫存在违约应承担责任。
违约金数额的确定
对于违约金数额，当事人主张过高请求调整时，法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等综合因素衡量。王雪英虽调整了违约金计算标准，但未能充分举证证明实际损失与主张违约金相当，法院综合考虑合同履行不能的原因、合同履行阶段以及王亮已付房款370万元等情况，酌定违约金为80万元。因王亮已主张过违约金且2020年8月完成房屋转移登记，刘昊鑫称部分主张超诉讼时效的意见法院不予采纳。
刘昊鑫反诉主张的处理
关于刘昊鑫反诉的未付剩余房款20万元及违约金，王雪英未证明剩余购房款20万元应冲抵刘昊鑫应付违约金，所以王雪英应按约定支付剩余购房款20万元及违约金1万元。
二、案件心得
合同条款的重要性与风险防范
在房屋买卖合同中，明确的合同条款至关重要。本案中，关于房屋权属状况（是否有抵押等）、过户时间、违约责任等条款是纠纷产生和解决的关键。律师应提醒当事人在签订合同时，仔细审查合同条款，明确各方权利义务，特别是涉及房屋重要信息（如是否抵押）和违约条款的约定。对于卖方而言，如实披露房屋情况可避免后期违约责任；对于买方来说，明确的违约条款可保障自身权益。
证据的收集与证明力
双方在主张权利时都需要提供证据。王雪英虽主张因刘昊鑫违约造成损失，但未能充分证明损失与主张违约金相当，导致法院酌定违约金数额。而刘昊鑫关于部分违约金已过诉讼时效等抗辩，也需要证据支持。这表明在类似案件中，当事人应注重证据的收集，证据要有足够的证明力来支持自己的主张。律师在处理案件时，应指导当事人如何收集、整理和呈现有效证据。
违约金的调整原则与司法考量因素
违约金过高或过低时，法院会进行调整。法院在调整时综合考虑多种因素，如实际损失、合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等。这提示律师在处理涉及违约金的案件时，要准确把握这些因素，为当事人合理主张违约金数额提供依据，同时对对方可能提出的调整请求有应对策略。
权利义务转让中的注意事项
在合同权利义务转让过程中，新的权利人承继原权利的同时也承继相关瑕疵或负担。如本案中王雪英承继王亮的权利后，也要面对合同履行中的各种问题。当事人在进行权利义务转让时，应充分评估可能面临的风险，律师则要为当事人详细解释转让的法律后果，确保当事人在充分知情的情况下做出决策。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
