(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告配合将位于北京市昌平区A号房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：被告系原告的兄弟媳妇，2006年12月28日，原告借用被告名义与北京F公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区A号房屋；案涉房屋的购房款及税费等相关费用均由原告支付，房屋交付后原告对案涉房屋进行了装修，并且案涉房屋始终由原告一家居住使用。后原被告双方还约定待案涉房屋购买满5年之后，被告将案涉房屋过户至原告名下。
在案涉房屋购买5年后，原告及其家人曾多次催促被告将房屋产权过户至原告名下，但被告以各种理由推托拒绝。原告认为，原告出资借用被告名义购买了案涉房屋。现被告应该依据双方约定将房屋产权过户至原告名下。为依法维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
孙某霞辩称：一、周某文提出的诉讼请求缺乏事实依据。周某文诉请要求被告孙某霞配合将位于北京市昌平区A号房屋过户至其名下，缺乏事实依据。1、诉争房屋的所有权人为孙某霞。2005年8月15日，孙某霞因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许孙某霞购买经济适用房一处。2008年11月13日，孙某霞取得了诉争房屋的《房屋所有权证》。后经补证取得《不动产权证书》。
2、原被告之间不存在针对案涉房屋过户的约定。原告的兄弟周某贤与孙某霞系夫妻关系。周某文没有住房，2005年9月原被告双方口头协商由周某文代垫购房款并暂时居住在该房屋处。一旦周某文取得北京户口，应无条件腾退房屋。双方未曾约定将诉争房屋过户至周某文名下。周某文对诉争房屋的居住使用不等同于拥有所有权。孙某霞基于亲戚关系让周某文居住在诉争房屋内符合常理。
3、周某文不能证明双方存在真实的借名买房关系。2006年12月28日，孙某霞与建设单位北京F公司签订《北京市商品房预售合同》。2012年4月27日，周某文户口迁入北京。但直至2019年孙某霞提起的诉讼，周某文才拿出一份没有孙某霞签名的《协议书》，证明孙某霞同意5年之后过户给周某文，《协议书》落款时间为2007年11月4日。孙某霞认为，如果双方存在借名买房的真实意思表示，周某文没有必要不经孙某霞签字而签署《协议书》，孙某霞也没有必要拒绝签字。这十二年中，周某文没有要求孙某霞签过字，本身不合常理。
事实上，周某文想取得诉争房屋的所有权，从未取得孙某霞的同意。双方不构成借名买卖关系。
二、周某文存在篡改合同内容、伪造证据的违法行为。从《协议书》内容来看，第一条内容为，“A号购买款及一切费用已由周某文支付”，后有“特此证明”为结束语。第二条是后加的，第三条只有序号，没有内容。而且，第二条的行间距与第一条的行间距明显不符。《协议书》中两位证明人“周某慧、周某芝”，其中周某慧已去世，且周某慧为文盲，本人不会写字；“周某芝”实为周某芝，是《协议书》的执笔人，也是周某文与周某贤的大姐。
周某芝已明确表示，1、《协议书》第二条不属实，当时见证时，没有第二条约定内容。周某芝写到“特此证明”就没有内容了。2、《协议书》第二条内容是周某文在周某贤走之后又让其加上的内容，协议书三个字也是后加的。周某文保证会取得周某贤的同意。孙某霞认为，周某文未经孙某霞同意擅自添加《协议书》第二条内容，虚构了孙某霞同意诉争房屋过户给周某文的假象，属于篡改合同、伪造证据的违法行为，第二条应为无效条款。而且，周某文需要承担相应的刑事责任
。三、周某文申请限价商品住房的行为证明双方不构成借名买卖。2013年4月3日，原告与妻子朱某娟作为申请人共同向西城区住房保障部门申请限价商品住房。申请材料显示，原告在申报住房情况时，仅提供了坐落于Y号原告名下房产一套，未申报涉案房屋；原告在申报资产情况时，没有申报对诉争房屋的支付情况或相关权益。这说明，诉争房屋原告只是居住，并无所有权，周某文也未将诉争房屋作为其权益房产进行申报。
根据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》，本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合标准，即3人及以下家庭年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下；家庭总资产净值为57万元及以下。周某文在申报资产情况时，家庭总资产净值为40.59万元，仅为其名下一套房产的价值，未包含诉争房屋投资价值，可以说明双方并不存在借名买房的事实。
综上，周某文利用与孙某霞之间的亲戚关系和孙某霞的无戒备心理，留存房屋手续凭证并拒绝腾退房屋，自行增添条款并伪造证据，通过借名买房纠纷以达到非法占有他人不动产的目的。请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告周某文的诉讼请求，维护孙某霞的合法权益。
法院查明
孙某霞与周某贤系夫妻关系，周某文与周某贤系兄弟关系。
2006年12月28日，孙某霞（买受人）与北京F公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区A号经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为272791元。同日，从周某文银行卡支出全部购房款272791元。
2007年10月22日，孙某霞账号内存入35000元，存款凭条原件在周某文处。
2007年10月23日，孙某霞上述账号支出33793.41元。同日，办理房屋入住手续，周某文入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由周某文对房屋进行了装修并居住至今。
2008年11月10日，诉争房屋所有权登记在孙某霞名下，2016年6月20日，孙某霞通过补证方式取得房屋不动产权证书。
关于涉案房屋的出资，孙某霞陈述其给予周某文2万元现金，其他钱款系孙某霞向周某文的借款，但未出具相关收据。
关于涉案房屋是否存在借名购买的约定，双方存在争议。周某文向法庭提交《协议书》一份，内容为“①A号房屋购买款及一切费用已由周某文支付（特此证明）②现居住权属于周某文，五年之后由孙某霞过户给周某文。A号房主周某贤孙某霞A号现居住人周某文证明人：母亲：周某慧周某芝”。孙某霞对该份《协议书》不予认可。经询问，周某文陈述该《协议书》上孙某霞的签字是周某贤代签。孙某霞陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，周某贤也记不清楚了。
现周某文持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。孙某霞陈述，诉争房屋是借给周某文居住，购房材料等原件是因为周某文想拿房本作抵押，其把相关购房票据夹在房本中，周某贤将这些一起给了周某文。
经核验，周某文具备北京市购房资格。
裁判结果
孙某霞于本判决生效后十日内协助周某文办理位于北京市昌平区A号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至周某文名下。
房产律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。本案的争议焦点在于周某文与孙某霞之间是否存在借名买房合同关系。从约定上来看，周某文向法院提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是孙某霞所签，故对该份证据法院不予采信。
借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。关于出资，孙某霞辩称其出资2万元并且其余购房款是借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。从周某文提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由周某文出资购买。诉争房屋由周某文进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由周某文持有，且周某文解释其借用孙某霞名字购买经济适用房亦属合理。故此，法院认定周某文与孙某霞之间成立借名买房合同关系。
该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行，现诉争房屋具备过户的条件，故周某文要求孙某霞协助办理过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
办案心得
一、借名买房需明确约定并保留证据
1. 书面约定的重要性
本案中，虽然周某文提交了《协议书》，但由于孙某霞未签字，法院未予采信。这凸显了在借名买房时，签订明确的书面协议并确保双方签字的重要性。书面协议应详细约定房屋的出资、产权归属、过户时间及条件等关键内容，以避免日后发生争议时各执一词。
2. 证据保留的必要性
除了书面协议，保留与借名买房相关的证据也至关重要。周某文能够提供刷卡凭证、购房票据、产权证书原件以及对房屋的装修和长期居住使用证据，这些证据在认定借名买房关系中起到了重要作用。实际出资人应保留好购房款支付凭证、银行转账记录、房屋装修费用票据、居住证明等，以便在需要时能够证明自己的实际出资和占有使用情况。
二、口头约定的认定标准与风险
1. 口头约定的认定难度
借名买房的约定形式可以是口头约定，但口头约定的认定相对困难。法院在认定口头约定时，综合考虑房屋的出资、占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房的合理解释等因素。这表明口头约定的存在需要有充分的证据支持，否则难以被法院认可。
2. 风险防范措施
为降低口头约定的风险，实际出资人在借名买房时应尽量采取书面约定的方式。如果只能达成口头约定，应及时通过录音、聊天记录等方式固定双方的约定内容，并在实际履行过程中注意保留相关证据，如与名义购房人的沟通记录、证人证言等，以增加口头约定的可信度。
三、举证责任的分配与承担
1. 出资方的举证责任
在本案中，关于房屋出资问题，孙某霞辩称其有部分出资且其余购房款为借款，但未能提供证据证明。而周某文通过刷卡凭证等证据成功证明了自己的出资情况。这提醒实际出资人在借名买房纠纷中，要承担起证明自己出资的举证责任。应妥善保存购房款支付凭证，明确资金来源和流向，以便在需要时能够有力地证明自己的出资事实。
2. 名义购房人的举证责任
名义购房人在否认借名买房关系时，也应承担相应的举证责任。如果名义购房人主张购房款为借款或其他情况，应提供充分的证据支持自己的主张。否则，将承担举证不能的法律后果。
四、合同的合法性与有效性审查
1. 法律规定的遵守
借名买房合同的合法性和有效性是法院审查的重点。合同应符合法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。在本案中，法院认定周某文与孙某霞之间的借名买房合同关系合法有效，是因为合同签订时间较早，且在房屋具备上市交易条件时才主张过户，未违反相关法律规定。
2. 专业法律审查的必要性
在借名买房时，当事人应咨询专业律师，对合同的合法性和有效性进行审查。律师可以根据法律规定和具体情况，为当事人提供合理的建议，确保合同的签订和履行符合法律要求，避免因合同无效而导致的法律风险。
总之，本案为借名买房纠纷提供了很多启示。在借名买房过程中，当事人应明确约定、保留证据、遵守法律规定、履行诚信义务，以降低法律风险。同时，律师也应发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务。
