北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告尹涛诉称,2013年9月25日，原告通过代理人张同与被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其所有的位于北京市东城区大格巷×号×幢等×幢房屋（以下简称“涉诉房屋”）的产权份额（原产权证号X京房权证东字第042×号）转让给原告，购房款215000元，若被告以各种原因不卖此房产，视为被告违约，被告应双倍返还原告支付的购房款。协议签订当日，原告向被告支付全部购房款，被告向原告出具收条。但至今被告未配合原告办理过户手续，拒绝答复原告的信函，其行为已构成违约并严重侵害原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖协议》，被告返还原告已支付的购房款215000元，同时支付违约金215000元。案件受理费由被告承担。
二、被告辩称
被告张义辩称，被告并不认识原告及其母许霞，也未与原告签订房屋买卖合同。被告系与张同签订《房屋买卖协议》，约定被告将其享有的涉诉房屋产权份额转让给张佳，张佳为此支付购房款215000元，被告将房屋钥匙及产权证均交付给张佳，双方实际履行了该合同义务。被告未收取原告支付的购房款，不知晓张佳与原告之间为委托代理关系，亦未见过相关委托代理手续。故原告起诉被告，主体不适格；原告要求解除原、被告之间的房屋买卖协议，不仅缺乏事实依据，而且原告不是合同相对人，没有权利主张解除合同。即使原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告应先履行解除合同的通知义务。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人张维述称，其与张同相识，也曾将身份证交给过此人，知晓此人从事四合院房屋中介业务，但其本人不从事此职业，与原、被告均不相识，亦未参与过涉诉房屋的买卖事宜，对此事毫不知情。在原、被告分别与张同订立的房屋买卖协议书上签字并非为其本人所签。
第三人张同述称，其系北京玛雅房地产经纪有限责任公司总经理，张维认识张洪德的儿子张衡。2010年前后，张维向其透漏，张衡家有四合院出售，因家庭内部有纠纷，价格便宜，询问其是否购买。此后，张维未再参与房屋买卖过程。其与张洪德见面后，张洪德提出负责将全部产权人约来商谈购房事宜，并压低其他产权人的售房价格，为此其需要多支付张洪德部分房价款，其表示同意。双方约定张洪德名下的涉诉房屋1/6产权份额售价为1300000元，先支付第一笔款项800000元，待买卖手续全部办理完毕再支付剩余500000万元，且该笔款项不写入合同。其于2010年前后实际支付给了张洪德800000元。此后，张洪德将案外人张双、张善、张义约来，最终商定张双、张善享有的1/6产权份额以750000元出售，其实际支付了650000元，剩余100000万元待办理过户手续时再支付。2011年，其与张洪德、张双、张善均签订过买卖协议。张义因与焦文海、焦军、焦建文、焦凯订了买卖合同，购买该四人名下的产权份额，但未实际履行，为促使交易继续进行，其为张义出资聘请律师，将上述四人诉至本院，并负责支付抚慰金与和解款，最终本院判决支持了张义的诉讼请求。其与张义约定以900000元的价款购买生效法律文书确认的张义享有的1/6产权份额。因张洪德无法再约来剩余的产权人，其考虑已实际付款，故占用了涉诉房屋北房两间和门道，派其司机居住。2013年6、7月份，案外人张衡伟发现涉诉房屋被占用后报警，其在派出所告知张衡伟已出资购买了部分产权份额一事，询问张衡伟能否联系其他产权人，与其协商卖房事宜。张衡伟称回去商量，并答复要求其以450万或480万元的价格购买，其表示同意。恰在此时，许霞托其购买房屋，其告知许霞涉诉房屋情况，并称有家庭纠纷需要时间较长，许霞同意。于是，其安排许霞与张衡伟等剩余产权人于2014年直接签订房屋买卖协议，但就张洪德、张义的产权份额，因许霞要求保持一致性，故要求其与张洪德、张义再签订一份买卖协议。签订协议时，其与许霞、张洪德、张义都在场，许霞给其转账共计1660000元。张洪德、张义等产权人均见过许霞，都知晓最先由张佳买房，但中途变更为受许霞委托购房，张同已将该情况告知所有产权人。公司业务员都认识张洪德，刘芝×负责过户，张同认可刘芝×的陈述。如张义主张系与张同签订房屋买卖协议，解除合同应向张同返还购房款，张佳同意张义返还后，将该笔购房款返还给许霞。
三、本院查明
经审理查明，张义、案外人焦华均系北京市东城区大格巷×号×幢等×幢房屋的产权人，分别享有该房屋1/18、1/24产权份额，产权证号分别为x京房权证东字第042×号、x京房权证东字第042×号。2013年8月6日，张义将焦凯诉至本院，要求焦凯按照《析产分割协议书》之约定，将其名下北京市东城区大格巷×号×幢等×幢房屋的1/24产权份额过户给张义。焦凯同意张义的诉讼请求，并达成调解协议，本院2013年9月5日出具调解书予以确认。
2013年8月25日，尹涛（委托人，甲方）与张佳（受托人，乙方）签订《委托协议》，约定甲方欲购买位于北京市东城区大格巷×号×幢等×幢房产的1/3的产权份额（其中：①产权人张洪德，占涉诉房屋1/6产权份额；②产权人焦建文，占涉诉房屋1/24产权份额；③产权人焦文海，占涉诉房屋1/24产权份额；④产权人焦军，占涉诉房屋1/24产权份额；⑤产权人焦凯，占涉诉房屋1/24产权份额。②-⑤四份涉诉房屋的份额已由生效的法律文书确定归张义所有）；甲方特委托许霞与乙方签订本协议，乙方接受甲方的委托购买涉诉房屋1/3的产权份额，委托期限自本协议签订之日起至上述房屋过户至甲方名下止，不论乙方以何种形式与房屋产权人达成购买上述房屋的协议或者合同，均由甲方承担协议或合同项下的权利义务。落款处甲方为许霞签字，乙方为张佳签字。同日，张佳签署一份《保证书》，载明因张洪德、张义想要出售涉诉房屋，尹涛想要购买此房，经张佳介绍张洪德与许霞认识后，许霞代表尹涛多次与张洪德沟通购买事宜。张洪德同意将此房产卖给尹涛，但是要求张佳代表尹涛与张洪德、张义签订《房屋买卖协议》，张佳今接受尹涛（许霞）的委托办理房屋买卖事项。许霞转入其账号购买房屋的资金，第一时间转给张洪德、张义；所有购买房屋需要协调的事情由其办理完成后过户到尹涛名下。保证书落款处有张佳签字。
2013年9月25日，张佳（出卖方，甲方）与尹涛（买受方，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉诉房屋的1/6房产份额卖给乙方（产权证号x京房权证东字第042×号，产权人焦建文；产权证号x京房权证东字第042×号，产权人焦文海；产权证号x京房权证东字第042×号，产权人焦军；产权证号x京房权证东字第042×号，产权人焦凯）售价为人民币860000元，过户所需的税费、手续费等一切费用均由乙方承担；乙方于2013年9月25日向甲方支付第一笔房款人民币860000元，转入张佳工行账户，甲方收到乙方支付的房款后，应向乙方出具收据；甲方收到乙方房款后，应积极协助乙方办理房产过户手续（包括析产手续）；甲方收到乙方房款后，如中途以各种原因不卖此房产，视为甲方违约，甲方应双倍退还乙方所支付给甲方的房款，共计人民币1720000元；如乙方中途以各种原因不买此房产，视为乙方违约，乙方所支付给甲方的购房款人民币860000元，甲方有权不予退还。协议落款处甲方为张佳签字，乙方为许霞代签，并有张佳出具的收条，载明今收到许霞代尹涛交来购房款人民币860000元，转入张佳账户。
同日，张义（出卖方，甲方）与张佳（买受方，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉诉房屋的1/6房产份额卖给乙方（产权证号：x京房权证东字第042×号），售价为人民币215000元，过户所需的税费、手续费等一切费用均由乙方承担；乙方于2013年9月25日向甲方支付购房款人民币215000元，甲方收到乙方支付的房款后，应向乙方出具收据；甲方收到乙方房款后，如中途以各种原因不卖此房产，视为甲方违约，甲方应双倍退还乙方所支付给甲方的房款，共计人民币430000元；如乙方中途以各种原因不买此房产，视为乙方违约，乙方所支付给甲方的购房款人民币215000元，甲方有权不予退还。协议落款处甲方为张义签字，乙方为张佳签字，并载明该售房款已转入张义账户。同日，张义出具收条，载明今收到张佳交来购买焦建文、焦文海、焦军、焦凯份额房款人民币860000元。
2014年7月14日，张同（甲方）与尹涛（乙方）签订《协议书》，约定2013年9月9日，甲方与张洪德签订《房屋买卖协议》，张洪德将涉诉房屋1/6产权份额（产权证号x京房权证东字第042×号）出售给甲方，价款为1300000元，甲方已向张洪德支付购房款800000元，双方并约定在办理房产过户手续当日，甲方将剩余房款支付给张洪德；2013年9月25日，甲方与张义签订四份《房屋买卖协议》，张义将生效法律文书确认其具有的涉诉房屋共计1/6产权份额出售给甲方，每份协议约定的价款均为215000元，总计购房款860000元，甲方于签订协议当日支付购房款860000元，张义承诺协助甲方办理房产过户手续；甲方系接受乙方委托购买上述产权份额，张洪德、张义为该房产份额的出卖人，乙方为该房产份额的实际买受人，上述房产份额所对应的已付购房款1660000元均由乙方实际支付，即乙方或乙方委托许霞向甲方支付款项后，甲方再行将该笔款项分别支付至张洪德、张义；甲乙双方同意，甲方分别与张洪德、张义签订的《房屋买卖协议》均由乙方继续与张洪德、张义履行，乙方享有与张洪德、张义所签订协议的权利并承担相应义务；甲乙双方同意，乙方还可选择与张洪德、张义另行签订《房屋买卖协议》，乙方与张洪德、张义另行签订的《房屋买卖协议》条款可与甲方与张洪德、张义另行签订的《房屋买卖协议》条款完全相同；若乙方与张洪德、张义另行签订《房屋买卖协议》，本协议附件中的五份《房屋买卖协议》均不再履行，甲方已向张洪德、张义支付的购房款共计1660000元视为乙方已向张洪德、张义支付购房款1660000元。
经询，上述四份协议中载明张佳的身份证号均为×××，但尹涛、张洪德均主张与其签订协议的系身份证号为×××的张同，签字亦由其本人所签。尹涛、张义与身份证号为×××的张维并不认识，也未签署过任何协议。张维亦表示与尹涛、张洪德均不相识，未签署过上述协议，未参与过涉诉房屋交易。
尹涛称因张同系接受其委托购买涉诉房屋，故张同将与交易相关的全部材料原件均交予其所有，包括张同与张义签订的《房屋买卖协议》及收条、民事判决书。尹涛为证明其实际向张义支付购房款215000元，向本院出具中国光大银行转账凭条及收据原件，转账凭条载明许霞于2013年9月25日向张佳转账860000元。尹涛为证明张义知晓张同接受尹涛委托购买其名下房产，知晓尹涛为实际购买人与出资人，向本院提交其与案外人张洪德的通话录音资料、一份张义同其他产权人一起与尹涛签订的房屋买卖协议书以及一份证人证言。其中房屋买卖协议书的签订时间为2014年7月5日，出卖方（甲方）为包括张义在内的九位产权人，买受人（乙方）为尹涛，约定甲方将涉诉房屋的1/2房产份额卖给乙方，其中张义名下的产权份额为1/18,售价款为人民币4200000元，乙方于2014年7月5日向甲方支付房款人民币4000000元，协议落款处有张义签字。尹涛称虽然这份协议现已解除，其所付的购房款业已退回，但可以证明张义明知尹涛为实际购房人与出资人。对此，张义表示其确曾将名下的1/18产权份额出售过，也签订过协议，但具体事宜皆由张洪德办理，张义并不知晓谁为买房人。且该协议形成于2014年7月，晚于涉诉协议形成的时间，签订涉诉协议时张义与尹涛、许霞并不相识。证人刘芝×陈述张同原系北京×房地产经纪有限责任公司总经理，其原系该公司业务员。2013年9月前，张同告知其许霞经朋友介绍，欲通过张同购买涉诉房屋，让其负责办理双方买卖及过户手续。在许霞准备购买涉诉房屋之前，张同曾令其与张义一起到本院就前述的生效判决书申请强制执行，并将办理过户手续所需的全部材料交至东城区房屋管理局。2013年9月25日，张同、张洪德、许霞、张义四人同时在场签订房屋买卖协议，其本人也在场。张同告知其协议系张洪德起草的，让其打印四份。张同先与张义签，再与许霞签，共同签订协议后许霞到银行打款给张同，张同收到房款后转给张义。许霞曾询问张义是否收到钱款，张义回答已收到。张同曾告知其与张义分三次签过合同，此次张洪德再三要求不与许霞直接签订合同，而要与张同签订合同。对此，张义表示证人所证明其并未与尹涛签订房屋买卖合同，尹涛主张不成立。尹涛主张其曾于2015年1月29日向张义发出解除合同的通知，并提交通知函为证，张义表示未收到该通知函。
本案审理中，本院曾到北京市公安局西城分局刑侦支队进行调查，证实张同因涉嫌诈骗被该支队立案侦查，并决定采取拘留措施，但张同于2014年7月25日出逃，故对其发出通缉令。尹涛、张义均认可在逃人员登记信息表上记载的张佳信息为与其签订房屋买卖协议的张佳真实信息。在本院追加张同为第三人，并对其进行公告送达后，张同于2015年6月30日录制视频，陈述当时涉诉房屋买卖交易过程，交与尹涛，尹涛以此为证据提交至本院。张义认可视频中自述张佳之人为与其签订房屋买卖协议之人。此后，因张同自首投案，本院于2015年10月30日在北京市西城区看守所对其进行询问。对此，张义表示张同前后陈述不一致，有不实之处，张义在与张同签订房屋买卖协议时，并不知晓张同系受尹涛委托，代为购买房屋，张同未申明亦未提供任何授权委托手续。张义并未出现违约情形，张同无权主张解除合同，且张义现明确表示愿意继续履行与张同的房屋买卖协议。
本案审理中，本院向尹涛释明，因其并未与张义签订房屋买卖协议，可能会存在无法认可其与张义之间有房屋买卖协议之风险，尹涛坚持认为张同系其间接代理人，其与张同之间存在委托合同关系，故张同与张义签订的合同约束尹涛、张义。
上述事实，有原、被告陈述，委托协议，保证书，房屋买卖协议，收条，保证书，银行转账凭条，房屋所有权证，（2013）东民初字第11162号民事调解书，录音、视频资料，通知函，证人证言，询问笔录等证据在案为证。
四、本院认为
本院认为：根据已查明的事实，在原告之母许霞与第三人张同相识之前，被告已经与张佳就生效判决确认其享有的涉诉房屋产权份额的出售事宜进行过协商，并达成了一致意见，张佳亦实际占用了涉诉房屋。原告之母许霞与张佳相识后，意欲购买涉诉房屋，并委托张佳代为购买被告享有的产权份额。但原告并未直接与被告签订房屋买卖合同，而是与第三人张佳签订了房屋买卖合同，第三人张佳亦未以原告代理人身份与被告签订房屋买卖合同，而是作为买受人直接与被告签订了房屋买卖合同，故原、被告与第三人张佳分别签订了两份房屋买卖合同。相应地，原告未直接将购房款支付给被告，而是付给第三人张佳，被告未收取原告的购房款，而是收取第三人张佳的购房款。且原告同第三人张佳签订的房屋买卖合同价款，与被告同第三人张佳签订的房屋买卖合同价款不同，故应认定原告与第三人张佳以及被告与第三人张佳之间成立了两个独立的房屋买卖合同关系。现原告起诉要求解除其与被告之间的房屋买卖合同，并要求返还购房款、支付违约金，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：
五、裁判结果
驳回原告尹涛的诉讼请求。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
