北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
蔡毅力上诉请求：1、依法撤销北京市第二中级人民法院作出的（2017）京02民初359号《民事判决书》，并判令确认上诉人针对北京市经济技术开发区荣华中路5号院2号楼1层101和102房屋（以下简称”涉案商铺”）享有占有、使用、收益的权利，同时撤销（2017）京02执异258号《执行裁定书》，中止对涉案房屋的执行；2、请求判令被上诉人承担一审和二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为上诉人针对涉案商铺根据《物权法》第一百一十七条和第二百四十一条之规定分别依法享有用益物权（相关权能包括占有、使用、收益）的权利和占有权，前述两项实体权利属于足以排除强制执行的民事权益和相应的普通债权，我方诉讼请求具有事实和法律依据，而一审法院错误地将本案诉争争议焦点认定为”是否存在真实的房屋买卖合同关系，以及上诉人基于房屋使用权合同所取得的权利能否排除执行，且并未针对上诉人的一审诉讼请求进行针对性审查和评述，在法律适用和认定事实方面均存在明显错误，请求二审法院予以纠正和改判，具体理由如下：一、涉案商铺系由上诉人通过以物抵债（即以工程款折抵商铺出让价款）的方式受让购买并支付了全部对价，且完成了交付，上诉人针对涉案商铺在查封日即2014年12月16日前即享有用益物权，其对涉案商铺未办理过户登记手续无过错且用益物权的取得并不需要办理过户登记手续。法院的司法查封行为损害了上诉人的合法权益，理应予以撤销。二、上诉人还根据《物权法》第二百四十一条的规定基于《房屋使用权转让合同》取得了合法的占有权并依法应当受到法律保护，该项实体权利属于足以排除强制执行的民事权益和涉案普通债权，上诉人认为，《物权法》第五编对“占有”及第二百四十一条有关“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”明确规定了“合法占有”的审查标准，即具有合同依据或法律依据的“占有”依法应当受到法律保护，并同时遵循“物权优先于债权”的法律规则，此外，鉴于合法占有本身具有一定的公示效果并应当受到法律保护，最高人民法院在一系列司法解释和案例中亦确认和肯定了合法占有依法应当受到法律保护。综上所述，上诉人认为，其根据《物权法》第二百四十一条的规定而基于《房屋使用权转让合同》取得了合法的占有权并依法应当受到法律保护，该项实体权利属于足以排除强制执行的民事权益和涉案普通债权，理应受到法律保护，涉案执行异议裁定适用法律错误，理应予以纠正。三、上诉人针对未办理涉案商铺过户登记手续无过错，被上诉人翁海作为义会嘉公司的普通债权人并非善意取得规则法律要件中的”善意第三人”，并不能优先于上诉人而直接取得针对涉案商铺的债权分配请求权。翁海作为义会嘉公司开发的部分楼宇的购买人，理应知晓上诉人针对涉案商铺的实际占用状态，即使涉案商铺未在上诉人和义会嘉公司之间办理转移登记手续，其亦能对抗本案被上诉人翁海。此外，上诉人还认为，鉴于其在法院查封之前已经与义会嘉公司形成了建筑工程施工合同法律关系，且在法院查封之前已经通过以物抵债的方式支付了全部价款并实际占有使用涉案商铺至今，对办理所有权过户登记手续没有过错，被上诉人翁海作为普通债权人并非善意取得规则法律要件中的”善意第三人”，从未取得针对涉案商铺的支配权，亦未经由法院查封而取得针对涉案商铺直接排他性支配权，故上诉人基于“合法占有”规则和相关案件事实就该涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求理应得到法院的支持。需要特别强调的是，上诉人还认为，根据《民事诉讼法司法解释》第312条的相关规定，案外人可以在提起执行异议之诉的同时，提出确认其权利的诉讼请求，故上诉人认为其针对涉案商铺根据《物权法》第一百一十七条和第二百四十条之规定分别依法享有用益物权（相关权能包括占有、使用、收益）的权利和占有权，请求依法确认上诉人针对涉案商铺享有占有、使用、收益的，该项诉讼请求具有事实和法律依据，请求贵院撤销一审判决并支持上诉人的全部上诉请求。
二、被上诉人辩称
翁海辩称，我认可一审判决，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。我认为上诉人对涉案房屋不享有物权，并不能基于转让合同来排除执行，转让合同是租赁性质，合同约定所有权可以归属于出让方，也就是约定了所有权不归属于上诉人，所以上诉人的主张是没有事实与法律依据的。
义会嘉公司辩称，同意一审判决。同意翁海的意见。
中视联公司述称，我们认为首先需要明确的是地产和物产的所有权的问题，我方是一般保证人的身份，基于之前的判决，我公司提起了再审申请，均被驳回，一般保证人的义务和责任已经是相当的沉重，鉴于案外人的执行异议之诉，希望法院明确涉案房屋和土地的所有权，进一步解决涉及翁海的执行问题。我公司原则上同意一审判决。
一审原告诉称
蔡毅力向一审法院起诉请求：1.确认我对北京市经济技术开发区荣华中路5号院2号楼1层101和102房屋（简称涉案房屋）享有占有、使用、收益的权利；2.撤销（2017）京02执异258号《执行裁定书》，中止对涉案房屋的执行。
一审法院查明
一审法院认定事实：翁海与义会嘉公司、中视联公司曾因商品房预售合同纠纷诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），翁海在该案中起诉要求解除其与义会嘉公司签订的两份《资产转让合同》，并由义会嘉公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋差价损失及已付一倍购房款，中视联公司对义会嘉公司承担的返还已付购房款及利息和赔偿责任承担连带责任。在该案审理过程中，翁海向二中院申请财产保全，二中院于2014年12月4日作出（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定，对翁海提出的财产保全申请予以准许，并于同年12月16日保全查封了义会嘉公司名下位于北京经济技术开发区荣华中路5号院（房屋所有权证号：X京房权证开字第XX**号）包括涉案房屋在内的房产。
2014年12月18日，二中院针对双方上述纠纷作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决，判令：“一、解除北京义会嘉置业有限公司与翁海于二○一一年一月二十八日及二○一一年四月十四日签订的编号为YHJ－2011－010及编号为YHJ－2011－011的两份《资产转让合同》；二、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内向翁海返还购房款八千一百八十五万一千九百七十元并按照中国人民银行同期贷款利息支付该款项至判决生效之日止的利息（其中五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年一月二十九日、一千万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月九日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月十六日、一千二百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十二日、三百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十七日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年五月十八日、四千零三十万元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月一日、一百五十五万一千九百七十元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月六日）；三、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内赔偿翁海一亿一千万元；四、北京义会嘉置业有限公司若无力清偿上述对于翁海的债务，北京中视联国际数字产业园建设有限公司对于前述款项承担偿还义务；五、驳回翁海的其他诉讼请求。”判决后，义会嘉公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院经审理，于2015年6月12日作出（2015）高民终字第00782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
因义会嘉公司、中视联公司未按上述生效判决履行义务，翁海向二中院申请强制执行。执行过程中，蔡毅力以二中院查封的涉案房屋系其合法购买为由提出执行异议，请求法院中止对涉案房屋的执行。二中院经审查认为蔡毅力提出的中止执行的异议请求不成立，遂于2017年10月作出（2017）京02执异258号执行裁定：驳回蔡毅力的异议请求。
另查，中国新兴保信建设总公司为义会嘉公司开发的北京经济技术开发区3C1-4商务酒店工程承包人，蔡毅力为分建方北京世盛平科贸有限公司的委托代理人。2014年11月23日，蔡毅力与义会嘉公司签订《房屋使用权转让合同》（编号：ZY20141123-02），约定蔡毅力向义会嘉公司购买涉案房屋使用权，转让期限为2014年12月1日至2033年11月30日，2033年12月1日至2047年7月9日的使用期限为出让人无条件赠送。转让价款为500万元，折抵北京保信建筑总公司工程款。
一审法院审理中，蔡毅力为证明其已于查封前合法占有涉案房屋，还提交了《房屋租赁合同》原件一份、复印件一份及收取租金的银行流水凭证。翁海对上述证据不予认可。蔡毅力称101号房屋其自2016年7月收取房租，102号房屋其自2016年2月收取房租。
一审法院认为
一审法院认为，当事人不服法院执行异议裁定书，可以依法主张权利。案外人、当事人对执行异议裁定不服，与原生效判决裁定无关的，可以自执行异议裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，蔡毅力不服法院作出的驳回执行异议的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，根据相关司法解释规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点为蔡毅力与义会嘉公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，蔡毅力基于房屋使用权转让合同所取得的权利能否排除执行。
根据本案现有证据显示，蔡毅力与义会嘉公司虽于2014年11月就涉案房屋签订了合同，但该合同为房屋使用权转让合同，其中明确约定蔡毅力的使用期间为2014年12月1日至2047年7月9日，蔡毅力以折抵北京保信建筑总公司工程款的方式支付使用权转让款500万元，合同中未见产权登记的约定。上述合同明确双方的权利义务为蔡毅力支付房屋使用权转让款、义会嘉公司让渡一定期限的房屋使用权于蔡毅力，该约定明显不符合房屋买卖合同的基本特征。据此，法院认定蔡毅力与义会嘉公司间不存在房屋买卖合同关系。蔡毅力不能依据其与义会嘉公司签订的《房屋使用权转让合同》而享有物权期待权，据此也无法达到排除执行的法律效果。蔡毅力要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本条款的制定，系因执行异议案件中法院需要对执行标的的“真实权属”进行认定，才能判断其权利能否阻却执行，据此法院认为该条款所指的确认权利，应局限为对所有权的确认，现蔡毅力依据本条规定要求确认其享有涉案房屋占有、使用、收益的权利的诉讼请求，法院难以支持。中视联公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上，一审法院驳回了蔡毅力的全部诉讼请求。
三、本院查明
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。另，经本院向蔡毅力询问，其明确表示对涉案执行标的享有的是用益物权，但不能解释具体的用益物权种类。
四、本院认为
本院认为，蔡毅力与义会嘉公司签订的《房屋使用权转让合同》并非对房屋所有权的转让，故双方不存在房屋买卖合同关系。蔡毅力对涉案房屋不享有物权期待权，从而不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行。根据本院在二审期间对蔡毅力的多次询问，蔡毅力表示其主张排除执行的依据是对涉案执行标的享有用益物权，并非债权，但其始终无法明确表示其享有用益物权的种类，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第五条之规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”该条款明确了物权法定原则，即物权的种类和内容均由法律作出强行性规定，不允许当事人自由创设或者变更。故在蔡毅力无法明确其享有物权的种类和内容，且不能证明其对涉案执行标的享有符合法律规定的物权的情况下，对于其提出的确权请求本院无法予以支持。综上，蔡毅力未能证明其对涉案执行标的享有足以排除执行的权利，故上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
