北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告王锦诉称：我与李永和于1989年结婚，婚后购买了2套房屋，其中一套位于北京市昌平区×镇×外×号楼×层×单元91号。该房屋为我与李永和于1992年购买，登记在李永和一人名下。近日，我与李永和吵架时，得知该房屋在我不知情的情况下被李永和无偿赠与了李光绪，并已完成过户登记。我认为，李永和的行为属于无权处分，李永和与李光绪之间转让房屋的行为应属无效。故诉至法院，请求：1、确认2003年7月2日李永和与李光绪之间的房屋买卖合同无效；2、确认2008年3月25日李永和与李光绪之间的房屋买卖协议无效；3、判令登记在李永和和李光绪名下的北京市昌平区×镇×外×号楼×单元××房屋恢复登记至李永和名下。
二、被告辩称
被告李永和辩称：首先，根据我国民事诉讼法规定的一事一议原则，王锦在本案中请求确认2个买卖合同无效我不予认可。其次，王锦请求确认2003年的合同无效，而当时房屋买卖时王锦与李永和已经共同生活14年之久，李永和已将房屋买卖之事告知王锦，王锦对此也无异议，所以王锦诉称与事实严重不符。再次，本案已经超过了诉讼时效期间，请求驳回王锦的诉讼请求。
被告李光绪辩称：第一，王锦要求确认2个法律行为无效，而我方认为一个诉讼解决一件事，不应将2个不同的确认无效请求放在一个诉讼中。第二，李永和与李光绪就房屋买卖事宜达成一致，李光绪已经支付了房屋对价，王锦的诉讼请求没有法律依据。第三，王锦的起诉已经超过2年的诉讼时效期间。综上，请求驳回王锦的诉讼请求。
三、本院查明
经审理查明：王锦与李永和于1989年9月19日登记结婚，二人均为再婚。李光绪为李永和与前妻之子。91号房屋一直主要由李光绪、罗俊（李光绪的奶奶）、李××（李光绪的姐姐）居住。1992年，李永和通过房改自北京市××厂购买了位于北京市昌平区×镇×外×号楼×单元91号的房屋(以下简称91号房屋)。1994年，李永和取得91号房屋的所有权证。
2003年7月2日，李永和与李光绪签订《房屋买卖协议》，约定李永和将91号房屋以75542.4元卖与李光绪，李光绪于2003年7月1日向李永和一次性付清全部房款。2003年7月3日，李永和与李光绪办理91号房屋所有权变更登记手续，其中《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》（以下简称《申请确认表》）中“申请人情况”中申请人配偶情况填写了王锦的姓名及身份证号。后91号房屋所有权变更至李光绪名下。
2008年3月25日，李永和与李光绪签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李光绪以2342.4元将91号房屋1%的份额卖与李永和，该合同中仅约定了房屋价格，未约定其他内容。同日，李永和与李光绪办理91号房屋所有权变更登记手续。2008年3月31日，91号房屋所有权登记变更为李永和与李光绪共有，李永和享有1%的份额，李光绪享有99%的份额。
庭审中，王锦称其对李永和与李光绪之间两次房屋买卖事宜均不知情，主张李永和与李光绪系恶意串通签订房屋买卖合同。李永和和李光绪称王锦知晓两次房屋买卖事宜，2003年房屋买卖时，是拿着王锦的身份证去办理的房屋所有权变更登记手续，具体体现在《申请确认表》中登记了王锦的身份信息。
2003年时，李光绪刚高职毕业参加工作不久。对于两次房屋价款支付情况及购房款来源，李永和和李光绪分别陈述如下：李永和称，2003年房屋买卖时，李光绪从李光绪的姐姐、奶奶、叔叔处借款7万余元，分2、3次在91号房屋内将房屋价款支付给李永和，之后再办理的房屋所有权变更登记手续；2008年时，为限制李光绪冲动卖房致使无房居住，李永和要求李光绪将91号房屋变更为与李永和共有，双方仅办理了房屋所有权变更登记手续，未实际交付合同所约定的房屋价款。李光绪称，2003年李光绪自罗俊处借款7.6万元左右，在××号房屋内一次性支付给李永和，然后办理了房屋所有权变更登记手续；2008年为防止李光绪考虑不周全就出售房屋，李永和与李光绪以买卖形式将房屋所有权变更为二人共有，因李××平时照顾李永和，故李××代李永和向李光绪支付了此次房屋买卖的价款。李永和称其仅向王锦出示过1994年的房屋所有权证，未向王锦出示过2008年的房屋共有权证。关于2003年房屋价款的去向，李永和称家庭支出由李永和管理，李永和未将该款项交予王锦，该笔款项已用于家庭日常花销。
在本案审理过程中，李豪（李永和之兄）、李菲（李永和之妹）将李永和、李光绪以物权保护纠纷为案由起诉至本院，以1992年房改时91号房屋系由李豪出资4000元、李菲出资2000元、李永和出资4000元、罗俊出资96元共同购买，91号房屋为出资的4人共有为由，要求判决确认李永和、李光绪于2003年7月2日签订的《房屋买卖协议》及于2008年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，即（2013）昌民初字第6865号案件。后本院依法追加王锦为第三人对该案进行了审理。因本案必须以该案的审理结果为依据，故本案中止审理待该案审结。后本院以李豪和李菲未能提交有效证据证明其对91号房屋具有共有权，判决驳回李豪、李菲的诉讼请求。现该判决已生效。
上述事实，有结婚证、房屋所有权变更登记材料、房屋所有权证、房屋共有权证、（2013）昌民初字第6856号民事判决书等证据及当事人的陈述在案佐证。
四、本院认为
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议焦点为李永和与李光绪于2003年7月2日签订的《房屋买卖协议》及于2008年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通，以及是否损害了王锦的利益。恶意串通指在买卖活动中双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。根据本院查明的事实，李永和系于与王锦夫妻关系存续期间购买的91号房屋，故91号房屋应为李永和和王锦的夫妻共同财产。李永和与李光绪于2003年7月2日签订《房屋买卖协议》，并于次日办理房屋所有权变更登记手续，虽然其中的《申请确认表》显示有王锦的姓名及身份证号，但其中没有王锦的任何签字。又，李永和和李光绪在庭审中对于两次房屋买卖的房款来源、支付方式的陈述多处相差甚远。再，91号房屋一直由李光绪、罗俊、李××居住，李永和只给王锦看过1994年的房屋所有权证，2003年时7万余元属于大额款项，李永和对2003年的房屋价款去向语焉不详，王锦又表示对两次房屋买卖完全不知情。综合上述情况，本院对王锦所称其对李永和与李光绪的两次房屋买卖行为不知情的说法予以采信，并认定李永和与李光绪进行的两次房屋买卖并无实际的价款交付，系恶意串通，损害了王锦的合法权益，故两次房屋买卖过程中的房屋买卖合同无效，李永和、李光绪应将91号房屋的所有权登记变更回李永和名下。
李永和、李光绪辩称王锦的诉讼请求已过诉讼时效，因本案案由为确认合同无效纠纷，本案为确认之诉，王锦的诉讼请求非基于债权请求权，不适用诉讼时效规定，故其该辩解意见不能成立。李永和、李光绪认为王锦在同一案件中要求确认两个合同无效，违反了民事诉讼法一事一议原则，对此本院认为，李永和、李光绪虽然进行了两次房屋买卖，但两次房屋买卖系就同一标的进行，两次房屋买卖的目的及性质相同，均损害了王锦的权益，故王锦在本案中要求同时确认李永和、李光绪就91号房屋的两个房屋买卖合同无效并无不当。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
五、裁判结果
一、被告李永和与被告李光绪于二○○三年七月二日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告李永和与被告李光绪于二○○八年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
三、被告李永和与被告李光绪于本判决生效后十日内将北京市昌平区×镇×外×号楼×单元91房屋的所有权登记恢复至被告李永和名下。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
