北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人柳学煜、黄彩银上诉请求：撤销一审判决，并改判支持柳学煜、黄彩银全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由卢家强、黄锦霞承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一、一审判决遗漏以下事实。1.一审判决第4页倒数第5行：“同日，卢家强、黄锦霞出具收条，确认收到黄彩银购房款108000元。”后，应补充以下事实：“卢家强、黄锦霞也向黄彩银交付了涉案宅基地房屋，及其编号：花集建97字第021303062号《集体土地使用权证》《花都市农房建设规划许可证》《行政事业性收费统一收据》二份等有关证明材料。柳学煜、黄彩银自该日起对涉案宅基地房屋实际占有、使用至现时”。2.一审判决第4页最后一句，应补充为：“2014年年初，柳学煜对涉案房屋进行了装修，并居住至现时”。3.一审判决第6页第3行“但当时柳学煜与其弟弟尚未分家，该房屋为其与弟弟共有”的表述不当，正确表述是：“关于南溪村南合社四巷xx号的宅基地：占地面积79平方米，是1982年生产队分配所得，当时柳学煜家庭有四口人梁虾女，柳燕珠、柳学煜、柳学镜，并于1991年以柳学煜名义办理宅基地证。期间姐弟们相继成家，至2004年，柳学煜家庭成员5人，弟弟柳学镜家庭成员4人，兄弟两户共同拥有该宅基地，79÷9≈8.78，即人均用地面积仅：8.78平方米”详见《经济社、村委证明》。第二、一审判决存在以下法律适用错误。1.柳学煜一户并无违反“一户一宅”原则。“一户一宅”原则仅限于本村范围内考量。该原则的立法本意，是既要保障村民在本村内有房地可住，也要保障同村广大村民间的公平，防止一人占多地建房致同村人无地建房。至于申请用地的村民在本村范围外包括城镇或其他村有无住房，不应在该原则考量范围。一个良法的精神，应该是以赋予民事主体权利为第一位，防止权利被滥用为第二位的。因此，保障村民在本村内有房地可住，是首要的、第一位的；防止一人占多地建房致同村人无地建房，是从属的、第二位的。所以，本案应首先考虑：2004年时，柳学煜作为南溪村村民，在本村范围内有无依法享受到宅基地住房权益，而不应以其在村外有房屋而否定、甚至剥夺其村民宅基地住房权益。2.一户一宅原则，从合同法角度考虑，是“非效力性强制性规定”。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条：“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据司法实践，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。故此，在农村房屋买卖合同效力认定中，“转让人与受让人同为本村村民”是唯一的效力性强制性规定。3.一审判决第4页最后一段也已认定：“《证明》签订后，柳学煜就涉案宅基地办理了新的《集体土地使用证》”，因此，柳学煜购买涉案宅基地房屋后已实际完成过户、办理新证的手续。虽然该新证于2014年4月25日被国土房管部门登报声明作废，但该新证至少从2007年至2014年间是合法颁发并存在、有效的，而该新证在国土房管部门缺失相关档案材料显然是国土房管部门过错导致，柳学煜、黄彩银对此不存在任何过错。4.退一步来讲，即使涉案宅基地转让无效，但地上房屋转让仍有效。根据我国现行法律、政策和现实情况，农村宅基地上的房屋并无登记制度，遵循有关法律原则和公序良俗，农村宅基地上的房屋自建成时产生所有权，同样地，自转让、交付房屋时所有权转移。故此，柳学煜、黄彩银已于2004年10月20日起，当然、合法地取得涉案房屋所有权。
被上诉人卢家强答辩称：一审判决适用法律正确，柳学煜、黄彩银购买涉案房屋的行为应属无效。1.柳学煜、黄彩银认为“一户一宅”原则仅限于本村范围内考量是错误的。《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，并没有规定在仅限同一村的范围内实行一户一宅，应认定为一户在全国范围内只能拥有一处宅基地。2.一户一宅原则是“效力性强制性规定”，因为村民拥有多处宅基地容易使其他村民无法合法取得宅基地使用权，损害其他村民的权益，损害了社会共有利益，因此一户一宅原则是效力性强制性规定，涉案买卖合同违反了“一户一宅”的法律规定应当认定为无效。3.柳学煜、黄彩银认为地上房屋转让有效是错误的。有宅基证的村民只拥有宅基地上建筑物的使用权，不是所有权。本案中既然双方转让宅基地是无效的，即柳学煜、黄彩银不能拥有涉案宅基地的使用权，也就是不能通过受让方式使用宅基地上的建筑物。4.黄彩银和卢家强、黄锦霞签订的宅基地转让合同其实是借款抵押，并不是真正的宅基地转让。在2004年的时候，卢家强父亲去世，妻子黄锦霞跟其离婚，急需钱作为周转，便找到柳学煜借钱，但是柳学煜声称必须拿一栋房子作为抵押，卢家强只好把涉案宅基地拿来做抵押。柳学煜要求跟卢家强签订宅基地转让合同，以此作为抵押，并口头明确约定只要卢家强日后有钱便可以随时赎回涉案宅基地。如上事实所述，黄彩银和卢家强、黄锦霞之间签订宅基地转让合同其本意并不是卢家强将宅基地转让给柳学煜、黄彩银，而是卢家强将涉案宅基地抵押给柳学煜、黄彩银，因此该宅基地转让合同实际上是借款抵押合同。
被上诉人黄锦霞没有提交答辩意见。
上诉人柳学煜、黄彩银向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认卢家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日签订的，关于广州市花都区花东镇南溪村3队××宅基地及地上房屋的转让协议（《证明》）有效（原宅基地《集体土地使用权证》号：花集建（97）字第021303062号，地号：戊167号）；2.卢家强、黄锦霞协助柳学煜、黄彩银向有关部门申请、办理上述宅基地及地上房屋的集体土地使用证；3.诉讼费由卢家强、黄锦霞承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区花东镇南溪村三队，地址为南溪新村一巷xx号（现门牌号码为××），《集体土地使用证》号为花集建（97）字第021303062号，地号为戊167号，土地使用者登记为卢家强、黄锦霞。
2004年10月20日，卢家强、黄锦霞作为甲方，柳学煜的妻子黄彩银作为乙方，双方在南溪村委会的见证下签订一份《证明》，约定卢家强、黄锦霞将涉案房屋及土地产权和所有的附着物转让给黄彩银作永久性使用。同日，卢家强、黄锦霞出具收条，确认收到黄彩银购房款108000元。
《证明》签订后，柳学煜就涉案宅基地办理了新的《集体土地使用证》，证号为花集用（2007）第021303073号，登记使用权人为柳学煜，地号为戊177。2014年年初，柳学煜对涉案房屋进行了装修。
2014年1月，卢家强提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局为柳学煜办理花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的发证行为违法并要求予以撤销。该案诉讼中，该局经过调查发现只能查询到卢家强、黄锦霞办理涉案地块土地使用证的相关档案材料，未查询到柳学煜办理花集用（2007）第021303073号土地使用证的相关档案材料。于是，广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月17日向柳学煜发出通知（穗花国房函〔2014〕253号），要求柳学煜在2个工作日内前去该局办理证号为花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的注销登记手续。柳学煜未按要求时间前去办理。2014年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局花都分局在广州日报上刊登作废声明，声明柳学煜持有的（2007）第021303073号《集体土地使用证》作废。柳学煜不服广州市国土资源和房屋管理局上述行为，向广东省人民政府申请复议。2014年11月14日，广东省人民政府作出粤府行复〔2014〕326号《行政复议决定书》，决定维持受被申请人广州市人民政府委托，广州市国土资源和房屋管理局废止花集用（2007）第021303073号的《集体土地使用证》，并由广州市国土资源和房屋管理局花都分局在报纸对该证声明作废的行为。
一审诉讼中，卢家强提供了多套南溪村宅基地房屋地址及相片，称该多套房屋均为柳学煜所有。一审庭审中，柳学煜确认其在购买涉案房屋前，在南溪村拥有一处宅基地房屋，地址是南合社四巷xx号，认为该房屋（土地使用权人）虽登记在其名下，但当时柳学煜与其弟弟尚未分家，该房屋为其与弟弟共有。一审诉讼中，卢家强向土地房产登记部门查询之后，提供了柳学煜名下如下宅基地房屋的信息：1.位于南溪村××队，地号为戊60之一的宅基地房屋（证号：花府集建〔91〕第021305054号），登记时间为1991年3月1日；2.位于南溪村××队，地号为戊82的宅基地房屋（证号：021305075），该房屋系柳学煜继承取得，登记时间为2011年；3.位于花东镇××村，地号为戊140的宅基地房屋，申请登记时间为1998年5月5日。
一审法院认为：农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住住宅的权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，宅基地使用权由农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地。宅基地使用权具有主体特定性、用途特定性、公平性等特征，以上特征要求宅基地使用权转让时应当具备转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，且受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件等条件。
根据本案查明事实，黄彩银在2004年10月20日与卢家强、黄锦霞签订转让合同受让涉案宅基地使用权及房屋时，其家庭已拥有多处住房和宅基地，即柳学煜、黄彩银受让涉案宅基地使用权违反“一户一宅”原则，其购买行为依法应属无效。因此，柳学煜、黄彩银要求确认涉案宅基地及地上房屋转让协议有效以及要求卢家强、黄锦霞协助柳学煜、黄彩银申请、办理宅基地及地上房屋集体土地使用证没有法律依据，一审法院不予支持。
黄锦霞经一审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，作出如下判决：驳回原告柳学煜、黄彩银的全部诉讼请求。案件受理费2460元，由原告柳学煜、黄彩银负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，柳学煜与黄彩银的户口均在广州市花都区花东镇南溪村，均为农业户口。
二审中，本院向广州市国土资源和规划委员会发出调查函，该委员会向本院复函称：土地管理法颁布实施后，一直是严格按该法的规定，核查“一户一宅”的情况，若申请办理宅基地登记手续不符合“一户一宅”条件，除因合法造成的“一户多宅”的情况外，不予受理。
本院认为，本案的争议焦点之一为卢家强、黄锦霞与黄彩银就涉案宅基地及房屋转让所签订的《证明》是否有效的问题。鉴于上述《证明》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效。虽《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该条的第四款继续规定的是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，即并未明确规定农村村民一户拥有一处宅基地后不得再购买宅基地，故一审法院认定上述协议无效不当，本院予以纠正。
本案的另一争议焦点为卢家强、黄锦霞是否应协助柳学煜、黄彩银办理涉案宅基地使用权证的问题。由于柳学煜、黄彩银是否能取得涉案宅基地使用权证需经相关行政职能部门的审查，故本院对柳学煜、黄彩银的该诉讼请求不予支持。
综上所述，柳学煜、黄彩银的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第334号民事判决；
二、确认卢家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日所签订的《证明》有效；
三、驳回柳学煜、黄彩银的其他诉讼请求。
一审受理费2460元，由柳学煜、黄彩银负担100元，卢家强、黄锦霞负担2360元；二审案件受理费2460元,由柳学煜、黄彩银负担100元，卢家强、黄锦霞负担2360元。
本判决为终审判决。
