北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年10月，杨某诉称：2009年4月28日，我与案外人韩某签订房屋买卖协议;协议的主要内容是：“韩某于2007年12月2日经北京市大兴区魏善庄镇伊庄村村民委员会同意并购得宅基地，现双方就房屋买卖等相关事宜本着平等自愿、协商一致的原则达成协议;韩某所拥有的宅基地面积为188平方米，该处宅基地建有正房7间;韩某自愿将该7间房屋以390000元的价款卖给杨某，所有权、使用权归杨某所有”;合同签订后，我将房款给付韩某，韩某将房屋、院落及院外3间小房交付给我。
我自韩某处购得房屋及院落系韩某从高某、岳某夫妇处购得，院落的门牌号为北京市大兴区11号院;2010年10月20日，高某、岳某夫妇将韩某(作为被告)及我(作为第三人)诉至北京市大兴区人民法院，要求确认高某、岳某与韩某签订的房屋买卖协议无效，确认韩某与我签订的房屋买卖合同无效，并要求韩某与我连带返还11号院内房屋及院落;鉴于我与高某、岳某均系该村村民，北京市大兴区人民法院于2011年3月18日判决确认上述两份房屋买卖协议无效，房屋及院落不予返还;高某、岳某不服判决，提起上诉;北京市第一中级人民法院于2011年6月17日判决驳回上诉，维持原判;高某、岳某强行将11号院内房屋及院落占为己有，其之后于2014年3月6日将房屋出租给李某1、李某2。
我多次找高某、岳某、李某1、李某2协商未果，故诉至法院，请求判令：(1)高某、岳某协助李某1、李某2将11号院内房屋及院落腾退给我;(2)高某、岳某给付我自2014年3月6日至2015年3月6日期间11号院的年租金6600元。
2、被告辩称
高某、岳某共同辩称：不同意杨某的诉讼请求;从宅基地使用权的角度看，11号院是属于我们的，经过之前的一、二审诉讼，已经确认针对11号院签订的房屋买卖协议无效，根据合同法规定，合同无效后应当互相返还，所以11号院内房屋应归我们所有;据此，11号院内房屋及院落均应归我们所有，因买房人在11号院内新建了部分房屋，所以双方形成相应的债权债务关系，并非形成物权关系，杨某无权要求我们返还房屋。
二、法院查明
岳某、杨某均系北京市大兴区某村村民;高某、岳某系夫妻;李某1、李某2系父子。
2009年4月28日，韩某与杨某签订房屋买卖协议，双方约定韩某将11号院的房屋以390000元的价款卖给杨某，双方还约定路西杨洪义房东有小房3间，一并卖给杨某，所有权、使用权归杨某所有。上述合同签订后，杨某将房款给付韩某，韩某将房屋、院落及院外3间小房(猪圈)交付杨某。在取得房屋后，杨某在原有7间房屋西侧新建北房1间，在院内新建南房3间。
2014年3月6日，岳某(出租人)与李某1(承租人)就11号院签订房屋租赁合同，约定李某1租赁11号院，年租金为6600元，租赁期限自2014年3月6日至2015年3月6日。合同签订后，李某2亦在11号院内居住。在发现上述租赁情况后，杨某于2014年3月7日找到李某2，主张其系11号院房屋的产权人。当日，高某与杨某就11号院房屋的归属发生争执。2014年12月底，高某、岳某与李某1、李某2协商解除上述租赁合同，11号院现由高某、岳某占有使用。经询问，杨某、高某、岳某均陈述称，11号院房屋现状与上述民事判决作出时基本无变化。
三、法院判决
1、一审判决
1)高某、岳某将房屋腾退并返还杨某;
2)驳回杨某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据生效民事判决书认定事实，韩某将11号院房屋转卖给杨某系无权处分他人财产，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，故韩某与杨某签订的房屋买卖协议，应为无效;但是，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得等制度取得财产;
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，具体到本案，高某、岳某未举证证明杨某在受让房屋时系恶意，应推定杨某系善意取得房屋，杨某系有偿取得房屋，本案房屋系农村房屋，并非应当办理不动产转移登记的房屋，韩某亦将房屋交付杨某，杨某系房屋所在集体经济组织成员，该物权转移并未导致宅基地使用权的非法流转，据此，作为受让人的杨某依据善意取得制度取得诉争房屋的所有权，高某、岳某系无权占有房屋;根据上述法律第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故对杨某要求高某、岳某返还房屋及院落的诉讼请求，法院予以支持;
因在本案审理时，李某1、李某2不再占有房屋，故对杨某要求李某1、李某2返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。并无证据表明高某、岳某曾采取违法手段强占诉争房屋，故对杨某要求高某、岳某返还租金6600元之诉讼请求，法院难以支持。
