北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年7月，高某2、韩某、高某3诉称：2003年10月我们通过拆迁安置补偿获得北京市朝阳区301号房屋，后因我嫂子张某身体不好我们就把房屋给她居住。2007年4月，张某在我们不知情的情况下擅自将房屋以47万元的价格出售给范某，签订卖房协议并收取了房款。我们与张某只是换房居住，张某没有权利处分房屋，属于无权处分，这种处分行为应当无效，而且房屋是没有经过审批的违法建筑。我们认为二被告的行为严重侵犯了我们的合法权益，故我们诉至法院，请求判令：1、范某、张某2007年4月签订的《房屋买卖合同》无效;2、范某返还北京市朝阳区301号房屋。
2、被告辩称
张某辩称：我原来是高某2的嫂子，后来跟高某2的哥哥高某1离婚。房屋是2003年拆迁下来的，下来之后一直是我在住。本来安置给高某2的是房屋，安置给高某1的是北京市朝阳区502号房屋，后来因为我身体不好就和高某2换着住了。2007年4月，高某1因为赌博将房屋抵押给一个叫张寒的人，后来高某1失踪，张寒找我要钱，我实在没有办法就将房屋以47万元的价格卖给了范某。所有房款范某都是通过银行转账的方式支付的，收到房款后我全部用于还债。我卖房的时候高某2确实不知道，后来他知道了找我要钱我也没钱，所以我同意高某2、韩某、高某3的诉讼请求。
二、法院查明
张某与高某1原为夫妻关系，2008年6月30日办理离婚手续。高某2系高某1之同胞兄弟。
2003年10月，高某代高某2(乙方)作为被拆迁、被腾退人与作为拆迁、腾退人的北京市朝阳区常营回族乡人民政府(甲方)签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》(以下简称高某2协议)，该协议中载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《常营回族乡拆迁、腾退安置补偿办法》等有关文件规定，甲、乙方经协商，同意实行房屋补偿;乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主高某2，之妻韩某，之女高某3。乙方在常营乡居住非成套正式住宅房屋×间，建筑面积257.19平方米;所有权补偿(原房作价款)及附属物补偿款×元，使用权补偿(区位价补偿款)377345元。
甲方以期房两套补偿乙方，面积分别为90.63平方米两居室及66.72平方米一居室，楼房总价格382080元，实际安置房屋为北京市朝阳区201号(以下称201室)及诉争房屋。同日，高某1作为被拆迁、被腾退人与作为拆迁、腾退人的北京市朝阳区常营回族乡人民政府(甲方)亦签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》(以下简称高某1协议)，该协议中载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《常营回族乡拆迁、腾退安置补偿办法》等有关文件规定，甲、乙方经协商，同意实行房屋补偿;乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主高某1，之妻张某，之女高某4。
乙方在常营乡居住非成套正式住宅房屋11间，建筑面积89.50平方米;所有权补偿(原房作价款)及附属物补偿款117943.57元，使用权补偿(区位价补偿款)302600元。甲方以期房一套补偿乙方，为90.63平方米两居室，楼房总价格211575元，实际安置房屋为北京市朝阳区502号(以下称502室)。
上述协议签订后，张某一家实际居住房屋，502室则由高某2、韩某、高某3占有使用。庭审中，高某2、韩某、高某3称因为张某腿不好，所以才与张某换房居住，张某则称因为自己身体不好，高某2安置的两套房屋都是低楼层，在房子分下来拿完钥匙后就与高某2找了小区物业更名换房，之后直接装修入住诉争房屋，直到卖房。
2007年4月12日，张某与范某签署《房屋买卖协议书》，约定张某自愿将诉争房屋以现金交易形式卖给范某，买卖价格46万元，该合同底部有公证人高某、岚某1、岚某2及杨×的签字。经询，高某为高某2、高某1之父，杨×为常营一队书记，范某、张某的实际成交价格为47万元，于合同签订之后由范某通过银行转账方式支付。
审理中，范某称买房时房屋一直由张某居住，且张某向其出示了如下材料以证明对房屋的处分权：1、《常营民族家园F区物业使用手册》，首页欢迎辞第一句为“致常营民族家园301室尊敬的高某1先生/女士……”;2、《常营民族家园预付费电度表使用手册》，用户名称为高某1，地址为301;3、《婚内财产协议》，协议人为张某与高某1，协议第一条约定：“位于朝阳区301室的房屋是协议双方2003年拆迁就地上楼所取得的，现双方协议此房屋归张某所有，高某1自愿放弃对房屋所有份额”，协议下方有高某1签字及手印。高某2、韩某、高某3对上述材料1、2的真实性表示认可，但对证明目的不认可，认为诉争房屋实际上是高某2的，对材料3不予认可，认为无法确认是否为高某1本人签字，且协议处分的并非夫妻双方的房屋。张某对上述材料的真实性认可，称都是其卖房时给范某的，卖房的初衷是高某1赌博欠债后失踪，债主上门追债，只能卖房还债。
经询，高某2、韩某、高某3均为常营人，居住于北京市朝阳区常营乡常营民族家园小区。
另查，房屋并无房屋产权证或者其他权属文件，现由范某居住使用。
三、法院判决
1、一审判决
驳回高某2、韩某、高某3的全部诉讼请求
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据高某2及高某1协议，实际安置人分别为高某2、韩某、高某3及高某1一家，则高某2、韩某、高某3及高某1一家分别享有各自协议中的相关权利。从拆迁协议来看，补偿办法实际为用安置补偿款再行购买房屋，故享有拆迁协议相关权利即享有安置房屋权利。
虽然拆迁协议确认高某2、韩某、高某3享有房屋权益，高某1一家享有502室权益，但根据庭审查明的事实及现有证据，高某2与张某在房屋下来后即将房屋与502室进行了交换，房屋由张某实际占有使用。范某与张某签署《房屋买卖协议书》前房屋由张某居住，且物业、电表手册均为高某1名下，而张某又向范某出示了有高某1签字的《婚内财产协议》，范某有理由相信张某卖房之合法、合理性。
同时，双方签署合同时高某2、高某1之父高某及大队书记杨×作为见证现场签字，高某2、韩某、高某3住在房屋同一小区，却在张某卖房后长达六年的时间内未向范某主张权利，现又主张对张某、范某之交易不知情且不同意明显与常理不符。
另外，现有证据不足以证明房屋系没有批建手续的违法建筑，亦不足以证明双方签订的合同存在违反法律、法规强制性规定之处，而有关“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定在性质上不属于效力性强制性规定。范某已经为购买房屋支付了合理对价，高某2、韩某、高某3以张某在缔约时对房屋没有处分权及房屋系违法建筑要求确认合同无效依据不足，法院对其全部诉讼请求均无法支持。
