北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年4月，蓝某1诉：我与蓝某是亲姐妹，刘某1是蓝某的丈夫。2001年9月，蓝某得知我有买房的意愿，便主动找到我，说她们要把位于朝阳门外住房卖掉，问我要不要。我说房子想要，但该房是公房怎么买卖?蓝某说该房是她们厂的宿舍楼，她准备按房改政策购买该房，购买后房产证下来，就可以过户给我，并说房子要价28万元。
为了慎重，我找了一位做房屋中介的朋友叫李秀忠的先生进行买房咨询，李先生还同我一起到房屋现场看了看。告诉我价格合适，公房房改后可以过户，于是我与蓝某当时商妥，先付15万元，剩余13万元待双方过户之日一次付清。按照双方约定，当日我到银行取了15万元，并依蓝某指示将15万元交给了刘某1，刘某1当下写了收条。
同日，蓝某将该房的房门钥匙、连同租房本、其本人身份证一起交给了我(该房当时已腾空)，双方当时就完成了房屋交易的交房义务，从此我和女儿李明珠入住该房，我与蓝某系姐妹关系，出于信任双方没有写书面合同，整个交易均为口头约定，我的前夫李某参与了买房过程。2005年蓝某说要办公积金买房，将其身份证和租房本拿走，当我得知蓝某办妥购房手续，已拿到房产证后要求其过户。不料蓝某、刘某1却提出在28万元的基础上再加价5万元，因此，双方在购房价格上发生争议，为化解双方矛盾，亲属蓝某2与王某多次组织双方调解，最后一次调解是2009年7月14日，还是因为价格问题刘某1与李某发生争议，随后刘某1用菜刀将李某砍伤，使双方调解无法继续进行。
2010年4月29日，刘某1、蓝某之女刘某持房屋所有权证起诉，要求我腾房，我方知刘某1、蓝某将房屋转移到其女儿名下，我提起确认蓝某与刘某所签《存量房屋买卖合同》无效之诉。本案一审、二审、再审一审，最终朝阳区人民法院判决认定蓝某与刘某签订的房屋买卖合同无效。现我要求：1、确认我与蓝某、刘某1之间就房屋的买卖合法有效;2、蓝某、刘某1限定期限内办理房屋过户手续。
2、被告辩称
蓝某、刘某1辩称：双方房屋买卖关系根本没有成立;即使蓝某1与蓝某房屋买卖关系成立也不能生效，蓝某为无民事行为能力人，与刘某1离婚后，女儿刘某(已成年)为法定监护人，对房屋买卖这么大事，刘某不知情，从的录音可以得到证实，该房屋是蓝某与刘某1共同共有，即使蓝某是完全行为能力人，也无权单独处分房屋，刘某1从一开始并不清楚房屋买卖之事，事后也明确反对，蓝某1与蓝某房屋买卖关系即使成立也是无效的;涉案房屋产权人是起重设备厂，蓝某只是承租人，何时房屋参加房改以及是否有房改都不知道，北京起重设备厂作为实际产权人事先不知情，事后没有追认，蓝某1的诉讼请求不成立;关于蓝某1所述的宣告合同无效，宣告无效的判决还没有生效，朝阳法院一审判决明确作出表述“根据本院查明事实刘某1收到蓝某115万元，双方对房屋是否具有法律关系应另案解决”。
二、法院查明
北京市朝阳区朝阳门北大街房屋原系蓝某承租公房。
蓝某与刘某1系夫妻关系，2001年5月18日，蓝某、刘某1在北京市朝阳区人民法院通过诉讼达成调解：双方自愿离婚;刘某由蓝某负责抚育，刘某1自2001年6月起每月给付子女抚育费300元至其女独立生活时止;离婚后房屋大居(含阳台)由蓝某继续租住，小居由刘某1居住，厨房、厕所、门厅共用，煤房水电费用均担。在此次诉讼中，蓝某无委托代理人，亦未为蓝某指定监护人。
蓝某与刘某1后于2005年2月1日复婚，刘某系蓝某、刘某1之女。蓝某1系蓝某胞妹。
2001年9月26日，刘某1收到蓝某1给付的人民币15万元，并向其出具收条，载明“今收到人民币壹拾伍万元正。收款人：刘某1”。当日前后，蓝某1搬入房屋，居住至今。
蓝某1称2001年向蓝某、刘某1购买了房屋，当时口头约定的价款为28万元，先支付15万元，余款在过户时再支付。
蓝某、刘某1否认与蓝某1之间存在房屋买卖关系，蓝某称当时想把房子卖了，后来因为是公房，这是违法的，不能卖，和蓝某1谈过卖房子问题，最后没有谈拢。刘某1否认知悉卖房事宜。
法院询问蓝某、刘某1，2001年为何让蓝某1入住房屋，蓝某、刘某1称蓝某1和李某涉嫌诈骗被通缉，因为是姐妹关系，当时蓝某1有房子，为何住到这里不知道。蓝某又称，蓝某1说离婚了，把刘某1轰出去，由蓝某1照顾蓝某，给蓝某养老。
询问刘某1，蓝某1支付的15万元是什么钱，刘某1称就是让刘某1搬出去找地方安家的钱，还不到一月，蓝某1的公公找其，拿走3万元退诈骗款，当时给其打了借条，剩下的12万元连吃、喝、住就花了。给15万元让刘某1到外面住是蓝某和刘某1说的。钱是蓝某拿来的。法院询问刘某1，蓝某1为何给钱，刘某1称不知道。
蓝某1还提交了2009年7月14日的谈话录音，此次录音系蓝某2、蓝某1、蓝某、刘某1、李某、王某等人家庭会议时所录。在谈话中，有下列对话，蓝某2：“那你当时为什么要卖房”，刘某1：“当时是当时，现在就说现在的”;蓝某2：“过去房价是多少，你为什么同意卖呢，现在你不能说现在房价高了，我要按我说的，我卖同事的房现在反悔行吗?刘某1：“那你要没给齐人家钱呢，人家就会按现价要”;蓝某1“我给了你多少钱”，刘某1答：“我不知道”;蓝某1：“你有收条你不知道你拿了多少钱吗”，刘某1：“所以我就不跟你谈，我这房就是不卖了”;蓝某1：“你光说你的理了，你当时房子卖我没卖我啊，你拿钱了吧?咱们要讲理”，蓝某2：“你现在说房子不卖了，那你就是出尔反尔，那就是你不对了”，刘某1：“谁先出尔反尔?你要当初把钱全给了呢”。蓝某1：“那你当初为什么要卖房，我当初买哪的房不行呀，我买哪的房都挣钱了”，蓝某：“妹妹你也别生气，既然要谈就坐下来谈，就说我退你12万，这房我不卖了，我也有我的困难，你说不行，咱这事就过去了，买房改房的时候，你说你拿钱，你也没出钱，咱俩都贪玩，我也没看见那天买房通知，别人告诉我明天交房改钱，我下着大雨找钱去”。在谈话中，刘某1还提出“我呀退一步讲，这房子找一中介让他卖了，完了按比例咱俩一分就完了”;蓝某1：“我现在就问你，当年是不是把房卖给我了”，蓝某：“我打2004年就承认了，我也没说我不卖了，在×室第一次家庭会议。”……
蓝某1、蓝某的哥哥蓝某2到庭作证称，蓝某1、蓝某因买卖房屋产生纠纷，其参与3次调解，房屋价格28万元，蓝某说房屋涨价了，要追加钱，蓝某1不同意。蓝某、刘某1询问蓝某2是否知道蓝某精神不太正常，蓝某2答，绝对没有，蓝某什么原因退休的没有跟其说过，平时就打电话，很少来往。
证人邱某到庭作证，称2005年，家人就蓝某1、蓝某之间的房屋买卖纠纷进行调解，蓝某2提出各让一步，蓝某提出在2001年价格基础上加5万元，蓝某1不同意，只给1万，蓝某打电话给刘某1，刘某1说谁也不愿意吃亏，让蓝某回家商量。2009年，家庭调解时，蓝某提出给60万元，蓝某1接受35万元。
蓝某、刘某1申请证人任×到庭作证，任×称1981年即和蓝某相识，和蓝某关系不错，1999年前后蓝某退休，办了退休之后听说蓝某是神经病。以前就知道她爱和别人打架。
蓝某1称，其交纳了入住后的房费、电费、燃气费等费用，取暖费、有线电视费则由蓝某交纳，并提交了交费票据若干证明其主张。蓝某、刘某1称，取暖费和有线电视费是蓝某一直在交，但其也交过一部分房费、电费、燃气费等费用。
2005年10月，蓝某(买方)与北京起重设备厂(卖方)签订了《房屋买卖契约》购买了×号房屋，购买时使用了蓝某、刘某1夫妻二人的工龄折扣，房屋的所有权人登记为蓝某。
2009年7月28日，蓝某(出卖人)与刘某(买受人)签订了《存量房屋买卖合同》，约定蓝某以486134元的价格将×号房屋出卖给刘某，当日二人还签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》及《房屋所有权转移登记申请书》。2009年8月，刘某领取了房屋权属证书。
2010年，蓝某1诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认2009年7月28日蓝某与刘某签订的《存量房屋买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院于2011年4月7日判决驳回了蓝某1的诉讼请求。蓝某1不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。蓝某1不服上述判决，申请再审。北京市高级人民法院于2012年2月23日作裁定指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2012年6月29日裁定，将本案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院于2012年12月19日判决：确认2009年7月28日蓝某与刘某就买卖北京市朝阳区朝阳门北大街签订的《存量房屋买卖合同》无效。蓝某、刘某不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年5月15日判决：驳回上诉，维持原判。
另查，2009年7月14日，蓝某、刘某1、蓝某1、蓝某2、王某、李某等人召开家庭会议，为蓝某、刘某1、蓝某1三人调解房屋买卖争议，商谈过程中发生冲突，刘某1持刀将李某砍成轻伤。2009年8月6日，刘某1投案自首，后于2010年5月5日被河北省定兴县人民法院以故意伤害罪判处有期徒刑八个月。
在确认合同无效纠纷一案中，经当事人申请，北京市朝阳区人民法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对蓝某的行为能力进行了司法鉴定，该所于2010年12月13日出具鉴定结论认为：“被鉴定人蓝某为精神分裂症，不完全缓解状态，在本次诉讼中无民事行为能力。”
蓝某、刘某1还提交了北京安定医院病历等证件，病历中有“近两月易激怒，睡眠差”、“睡眠不好，心烦”等记录。以证明蓝某无民事行为能力。
三、法院判决
1、一审判决
蓝某1与蓝某、刘某1之间的房屋买卖关系合法、有效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则，在缔约、履约过程中应作到不欺不诈。蓝某1称2001年，蓝某1向蓝某、刘某1购买×号房屋，商定价款28万元，先付15万元，余款待过户时支付，蓝某、刘某1否认双方存在房屋买卖关系。认定双方是否存在房屋买卖关系应从房屋交付、价款支付、房价水平等方面综合判断。
对刘某1收取的15万元，刘某1否认系购房款，询问刘某1，蓝某1支付的15万元是什么钱，刘某1称就是让刘某1搬出去找地方安家的钱，还不到一月，蓝某1的公公找其，拿走3万元退诈骗款，当时给其打了借条，剩下的12万元连吃、喝、住就花了。给15万元让刘某1到外面住，是蓝某和刘某1说的。钱是蓝某拿来的。法院询问刘某1，蓝某1为何给钱，刘某1称不知道，刘某1已与蓝某于2001年5月18日离婚，对房屋的使用，双方已经达成协议并经民事调解书予以确认，并不存在刘某1所述其与蓝某离婚，轰走刘某1的前提。
蓝某、刘某1关于蓝某1入住×号房屋、收取15万元款项的陈某与常理不符，结合2009年7月14日的谈话录音及证人陈某，可以认定蓝某1与蓝某、刘某1之间就×号房屋的买卖已于2001年达成口头协议，亦可以认定刘某1知悉并参与了上述交易过程，收取了15万元购房款，此时，×号房屋虽系公房，但随后蓝某已取得了该房屋的所有权，双方之间的房屋买卖关系并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。
蓝某与刘某之间就×号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》虽被认定无效，但房屋尚未被过户至蓝某名下，现蓝某1要求蓝某将房屋过户至蓝某1名下，条件尚未具备，故法院对蓝某1要求过户的诉讼请求不予处理，待房屋恢复至蓝某名下时，蓝某1可另行主张。
针对蓝某、刘某1所述蓝某无民事行为能力一节，精神病人只有在其疾病严重发作，对其行为的性质和意义不能完全辨认和理解，才影响其民事行为能力。根据蓝某的病历，2001年左右一直处于治疗状态，且2001年蓝某作为具有完全民事行为能力的原告起诉离婚，相关交易亦系当年完成，并无证据证明其此时为限制民事行为能力或无民事行为能力人，故法院对蓝某、刘某1的上述意见不予采信。
