北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告龚某诉称，原告经C公司与被告于2014年12月20日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告向原告出售房屋，购房款总额2,600,000元。原告于本合同签订当天向被告支付了定金200,000元;由于涉案房产属于回迁房，双方在合同签订同时补充签订了《备注条款》，约定卖方在接到房产证发放信息7天内通知居间方和买方;若房产证在2015年2月1日之后下来，买卖双方需在接到卖方通知的10个工作日内至银行办理资金监管协议。而在2015年8月10日该房屋已可以办理房产证，但被告经原告多次催促仍拒不领取房产证及继续履行二手房买卖合同。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的《二手房买卖及居间服务合同》，即被告办理该房屋的房产证，并在原告支付完260万元房款后，配合原告将涉案房产过户至原告名下;二、被告向原告支付原告因本案诉讼的律师费用50,000元和诉讼保全担保费13,000元。
2、被告辩称
被告温某答辩称，一、被告2016年1月1日前并未取得涉案房产的房产证，双方所特别约定的交易条件没有成就，双方买卖合同关系已经终止，原告不能依据已经终止的买卖合同关系，要求被告交付房产或者办理房产证。二、案涉合同还包括了租赁关系，原告可以充分判断涉案房产可能出现不能及时办理房产证导致交易终的后果。原告占有使用案涉房屋是基于租赁关系，而不是买卖关系。综上所述，案涉合同约定的条件并未成就，买卖合同关系事实上已经终止，被告同意退还已收到原告的定金，也保留要求原告支付租金退还涉案房产的权利。
第三人C公司未到庭参加诉讼，但向法院提交了一份《情况说明》，主要内容为：一、原、被告于2014年12月20日在C公司的居间服务下签订《二手房买卖及居间服务合同》，成交涉案房产。当日，双方签订《放弃办理资金监管声明书》，未将款项监管在C公司。同时双方签订一份关于备注条款的补充协议，因被告房屋为回迁房，房产证正在办理中，因此补充协议中对于房产证出证后的相关事项进行了约定。二、被告房屋的房产证已被通知予2015年8月10日前去办理资料的领取，C公司与被告核实，被告承认该房产已出证。按照备注条款的约定，原、被告双方应在十个工作日内前往银行办理首期款监管手续，之后第三人联系原、被告双方一同前往银行办理资金监管手续，但被告不配合办理相关手续，不愿意继续履行合同。之后第三人联系原、被告多次协商、沟通，被告表示愿意赔偿违约金，但原告不同意，要求继续履行合同，对此双方意见未达成一致。
第三人A公司、B公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2014年12月20日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人C公司作为居间方共同签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将房地产出售给原告，转让总价款为260万元。合同约定买方在签订合同时向卖方支付定金20万元。买方须于2016年1月1日之前支付除定金之外的首期款60万元至买卖双方约定的银行监管账户。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金;如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收定金。合同备注条款约定“买卖双方自行协商：卖方办理一手房产证产生税费双方各一半支付，除地价补交费用卖方承担”。
合同签订当日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《备注条款》，确认双方于2014年12月20日签订了《二手房买卖及居间服务合同》。
2014年12月20日，原告向被告转账254,000元。
原告提交了一份《通知》，并主张B公司已于2015年8月10日通知回迁房业主领取办理房地产证的相关资料，但因被告拒绝履行案涉买卖合同，故意不领取办证资料。被告提交了《办理“回迁房屋产权证”村民业主领取资料登记表》和《预约申请表》，并主张被告在2016年2月29日才得到相关单位的通知，之后积极履行了办证义务，并不存在怠于履行义务的情形。
原告具备个人住房购买资格，同意一次性支付购房款。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、第三人A公司、B公司将房地产过户登记至被告温某名下，被告温某、原告龚某应予协助;过户登记所产生的税费由第三人A公司、B公司和被告温某按法律规定和合同约定负担，被告温某应负担的税费中的50%由原告负担;
2、被告温某于房地产过户登记至被告温某名下后，再将上述房地产过户登记至原告龚某名下，过户登记所产生的税费由原告龚某负担;
3、驳回原告龚某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为， 关于涉案合同不能履行的原因。原、被告双方在《备注条款》中约定，案涉房地产的权属证书在2016年1月1日仍未办出，则案涉买卖合同终止。原告主张被告拖延办理房地产证，恶意阻碍合同约定的条件成就，已构成违约;被告抗辩称合同约定的履行条件并未成就，案涉合同实际已终止;第三人C公司称被告不愿意继续履行合同，致使交易无法推进。对此，法院认为，第三人C公司作为案涉交易居间人，其实际参与了案涉交易过程，且与交易双方不存在利害关系，其对案涉交易事实所作陈述较为可信。根据第三人C公司的陈述，案涉房地产在2015年8月10日前即可以领取办证资料，但被告拒绝领取。被告提交的《办理“回迁房屋产权证”村民业主领取资料登记表》亦显示大部分业主已于2015年9月29日前领取了办证资料，被告领取上述办证资料的时间为2016年2月29日，足以说明被告在案涉房地产证办理过程中拖延领取办证资料。被告在合同履行过程中，不正当促成案涉房地产证在2016年1月1日仍未办妥条件成就，根据上述法律规定，该条件未成就。被告有关上述条件已成就，案涉合同已终止的抗辩主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。鉴于原告在案涉合同履行过程中不存在违约情形，且具备在购买个人住房的资格，其有关案涉合同继续履行的诉讼请求，法院予以支持。
关于合同继续履行。原告同意将购房款一次性支付给被告，因此，其应当将剩余购房款2,400,000元一次性支付给被告;被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，过户所产生的税费由原告承担。因案涉房产处于办理不动产权登记过程中，且已经办理分户备案登记，第三人A公司、B公司作为初始登记权利人，其应当将案涉房地产过户登记至被告名下;根据原、被告双方在案涉买卖合同中的约定，被告因此次转移登记所负担的税费中的50%应由原告承担。
关于律师费和诉讼保全担保费。被告违约并不必然导致原告产生上述费用损失，鉴于案涉合同对上述费用没有约定负担主体，且原告因支付上述费用获得了相应对价利益，原告关于被告支付上述费用的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。
