北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告牛某诉称，2015年8月17日，因原告资金周转需要，向被告借款人民币120万元。被告为了保障其利益，要求原告拿房作抵押。双方当天签订了一份《承诺书》，约定上述借款本金，及半年利息30万元(月息4%)。同时约定如原告到期归还被告上述人民币150万元，则被告同意归还上述房产给原告。承诺书签订第二天原告与被告签订房产买卖合同，以房产过户给被告的方式为原告向被告借款作抵押担保。借款后，原告如期支付被告高额利息，每月人民币48000元。2016年11月原告迟付了利息，被告立即要收楼，先到管理处停掉房屋水电，又通知原住户限期搬走。原告提出还款被告也不同意。原告认为，原、被告本意并非买卖房产，事实上被告没有支付房款，原告也未将房屋交付被告。签订房产买卖合同并过户只是为原告向被告借钱提供抵押担保。按照事实及法律规定，被告无权取得原告的上述房产。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的房产买卖合同无效;2、由被告承担本案的全部诉讼费用。
2、被告辩称
被告连某答辩称：
一、答辩人与原告于2015年8月17日签订的《房地产买卖合同》及8月18日签订的《二手房买卖合同》是附条件、附期限生效的合同，因原告未履行其承诺的归还答辩人出借款人民币120万元本金及部分利息的义务，上述房屋买卖合同已经生效，即该房屋所有权已归答辩人所有。事实与理由如下：1、2015年8月17日，原告提出向答辩人借款人民币120万元，并以其名下仍在银行按揭的上述该套房屋附条件、附期限过户给答辩人的办法保证归还借款本息。2、2016年8月17日及25日原告出具二份承诺书，承诺如在半年借款期满不办理回购上述房屋手续或当月超过15天未付利润(利息)48000元的，上述房产将由答辩人全权处理;其承诺内容已明确上述房屋买卖合同生效的条件及期限。3、2016年2月，原告未支付当月利润，并已拖欠119600元;答辩人原本可以根据双方约定及原告的承诺确定上述房屋已作断卖处理，但因原告多次请求，故双方同意按原有条件延续到2016年8月底;但原告此后仍然一如既往不按时足额支付每月应付利润(利息)，截止2016年9月份仍拖欠10600元利润(利息)外，原告至今未归还借款本金及拖欠利息。
二、原告以其实际行为明确其己无能力继续履行归还答辩人出借款本息的义务，具体事实与理由如下：1、原告本身负债累累，上述房屋原住户陈先生，因原告拖欠其巨额债务或承诺以该房屋抵债，在答辩人多次要求主张该房屋产权的情况下，其在2016年11月底不得已撤出该房屋之前，故意碰烂房屋内的有关设施、地板、墙面，致使该房屋至今无法使用。2、原告从2016年9月1日应还借款本金之日起至今未还或提出归还。
三、原告自愿作出的相关承诺及与答辩人所签订的房屋买卖合同是合法有效的。具体理由如下：1、答辩人已按双方的约定将出借款人民币120万元转为购房价款，另己支付房屋买卖过户双方应付的有关税费、公证费共27036元;该房价在当时是随行就市的价格，是双方协商一致的结果，不存在胁迫、欺诈等不公平的情形。2、原告不能以现在市场虚高的房价来推测上述房屋在一年多前买卖价格的公平度;因为在当时答辩人如用该笔款用于购买其他商品房，至今的增值收益可能比现住高得多，且不存在房屋被毁坏、被查封所带来的不确定的巨额经济损失。
综上所述，答辩人认为，原告不履行其承诺的归还借款本息的义务，其与答辩人所签订的房屋买卖合同已经生效;答辩人已按双方的约定将出借款人民币120万元转为购房价款，故应依法确认上述房屋所有权实际归答辩人所有;恳请人民法院依法公正审理本案，驳回原告的诉求，保护答辩人的合法权益。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2015年8月17日，原告向被告提出借款120万元。2015年8月17日，双方签订第一份承诺书，约定原告如到期将150万元(120万元本金及利润30万元)交还被告，被告同意将涉案房产给回原告;原告如超过15天未付每月利润48000元给被告，此房产将由乙方全权处理。2015年8月25日，原告再次向被告出具承诺书，承诺书载明：承诺在2015年8月20日起半年(180天)内以房款保底价人民币120万元整给被告，另加利润人民币30万元整，合计人民币150万元整;原告如半年到期将150万元整交还被告，被告同意归还此套房给原告(过户产生的一切费用由原告负责);如果原告到期只还利润30万元整，不办理回购房产手续，被告将全权处理该房产，如房产低于市场价，原告承诺补够120万元整给被告;自2015年8月20日起，本人每月20日前准时交付利润48000元给被告，如逾期原告愿意每日加付违约金160元，由违约之日起计算违约金;原告如当月超过15天未付利润48000元此房产将由被告全权处理。当天，原告向被告出具“收条”，载明原告收到被告的借款120万元。
2015年8月17日，原被告就借款签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将房产转让给被告，转让价格为120万元，过户时以国土部门的房屋评估价格进行过户。2015年8月18日，原、被告向不动产登记中心申请办理产权转移登记。2015年8月25日，不动产登记中心核准将涉案房产由原告名下过户至被告名下，被告于同日向税务部门缴纳了过户的相关税费。
原告未完全依照承诺书的约定偿还有关借款及约定的利息。被告于2016年11月才接收涉案房产。
原被告均认可双方的借款合同以2015年8月25日签署的承诺书为准，并且认可承诺书中涉及房屋处分的内容以及2015年8月17日预先签订《房地产买卖合同》并办理过户手续均是为了保障被告债权的实现。原告称该房屋是以此方式来作为抵押，被告则认为该房产买卖合同为附条件的买卖合同。
三、法院判决
确北京市昌平区法院判决：认原告牛某与被告连某签订的《房地产买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案的焦点在于原被告2015年8月17日所签订的《房地产买卖合同》是否合法有效。根据双方的证据以及陈述来看，该份合同应属无效。首先，根据原告出具的收条以及承诺书的内容来看，双方之间成立借贷关系，被告亦按照约定向原告出借了相关的款项，且双方对该笔120万是借款的性质均未提出异议，则双方签订的《房地产买卖合同》并没有真实的交易房产意思表示。其次，在双方成立了借贷关系后，原告向被告出具的承诺书中约定若原告到期偿还了借款及利息后，房屋则由被告归还原告，原告若无法按期偿还款项，则不办理回购手续，由被告全权处理等，实际上是以涉案房产处分权授予的形式对被告的债权提供担保，该条款的目的在于当被告债权无法实现时授予其处分涉案房产的权利，实质上为流质担保，该约定违反了相关法律禁止流押的规定。
被告辩称该房屋买卖合同为附条件的合同。法院对此认为，不管从合同的真实意思表示还是合同形式上，均未对所谓的“条件”有明确的约定，其次承诺书中关于房屋处分的约定实质上如被告自己所称的是为了保障债权实现的担保行为，非所谓对《房地产买卖合同》所附的条件。因此被告抗辩，法院不予采信。
