北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告江某诉称，原、被告于2016年9月3日签订《房地产买卖合同》，约定原告以人民币865万元的价格购买被告名下房产，其中定金为人民币20万元，于合同签订当天支付，以按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，原告于当日支付购房定金人民币20万元。在合同履行过程中，政府于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，该措施第六条规定：“购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%”。在合同签订时，原告家庭名下已在拥有住房，按照当时的政策，原告购买原告房产仅需支付的首付款比例为总房款的40%，但在《房地产措施》出台后，原告购买被告房产需支付的首付款比例变为总房款的70%。相比政策变化之前，原告需多支付总房款30%的首付款(约人民币259.5万元)，首付款比例的大幅度提高，令原告无法承受，导致原告已无能力多支付总房款30%的首付款(约人民币259.5万元)，也即无能力继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。在签订合同书，双方均无法预料新政的出台，合同无法继续履行并非原告的主观原因，双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，原告有权主张解除合同并要求退还定金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认《房地产买卖合同》于2016年11月2日解除;2、被告返还原告已经支付的购房定金人民币20万元。
2、被告辩称
被告郑某答辩称，一、原被告签订的《房地产买卖合同》体现了双方就房屋买卖权利义务归属、买卖行为法律效果及市场风险等诸方面的真实意思表示，双方均应积极、全面履行合同。原告仅仅在合同签订当日交付了定金，直至发出解除合同通知，原告没有再向被告支付任何购房款或者在合同约定的时间内申请银行按揭贷款。二、原告恶意违约，即看到10月4日出台了“限购政策”将导致房价下跌，故其主观上恶意不再履行原本生效的买卖合同。原告借故提出的解除合同，没有法律和事实根据，理由如下：1、2016年10月4日《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台后，政府在10月8日又出台了《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》。根据该通知第二条规定，具备购房资格的且实际交易发生在2016年12月31日之前的仍按照原政策办理，新政不会对原告购买涉案房屋的首付比例构成影响;2、被告也属于拥有l套房的情形，但被告仍然获得了60%的银行按揭款(实际支付40%的首期款);3、根据民事举证规则，原告应当就其无过错不能履行合同的原因事实举证，但是原告连在《房地产买卖合同》签订后其向银行申请按揭贷款事实的证据都无法提供。三、《房地产买卖合同》缔约阶段，被告已将出售涉案房屋的房款用于购置房产的意图和紧迫性告知原告，原告主观上已经形成《房地产买卖合同》签订后应积极履行合同和如不履行合同将会给被告造成严重损失的基本认知。综上，原告恶意解除合同行为已构成根本违约，且不存在任何免责事由，其应当承担违约责任，无权向被告主张返还定金。
第三人既未到庭参加庭审，又未提交书面答辩意见。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2016年9月3日，郑某作为卖方，江某作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的房屋转让给买方，转让成交价为人民币865万元;2、买方在本合同生效之日起当日内支付定金人民币20万元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号后，视为卖方本人收讫定金;3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于2016年11月3日前(含当日)将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币240万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应于2016年11月3日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续;4、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则。
2016年9月3日，江某向A公司支付定金人民币17万元、3万元，江某在本案中提交了POS签购单证明上述情况。当日，郑某向江某出具《收款收据》，确认收到江某支付的购买涉案房产的定金人民币20万元。郑某确认A公司已经向其转付定金人民币19.5万元，还有定金人民币5,000元作为交房押金在A公司处托管。
2016年9月27日，郑某向中国银行股份有限公司支付提前还款补偿金人民币19,773.97元，郑某主张其于当日清偿了涉案房产所涉贷款本息人民币3,237,192.44元。
江某于2016年10月31日以手机短信的方式明确告知郑某要求解除合同。
2016年11月2日，江某向郑某发出《关于解除通知》，向郑某告知：政府于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，江某按签订合同时的政策首期款比例只需支付总房款的40%，但新政策出台后，还需多支付30%的首付，江某无力承担，涉案合同应当自郑某收到该函之日解除，郑某应当向江某返还定金人民币20万元。
2016年11月6日郑某以微信的方式向江某回复：同意解除涉案合同但保留追究江某违约责任的权利。
江某主张其未按合同办理首期款资金监管和按揭贷款手续的原因是：在2016年10月4日政府出台新购房政策后江某购买涉案房产需支付总房款70%的首期款，江某无力承担。
不动产登记中心2016年10月8日作出的《不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》中规定“发生以下情况且在2016年12月31日(含12月31日)之前提供相关证明材料的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理：(一)买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方)。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部购房款(不含现金支付)的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书”。
郑某主张其于2016年10月10日左右就向江某询问过是否继续购买涉案房产，江某称无法贷款不买了。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、被告郑某向原告江某返还定金人民币20万元;
2、驳回原告江某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，关于违约责任的认定。涉案合同约定，买方应于2016年11月3日前(含当日)将除定金、交付押金之外的剩余首期款人民币240万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。本案中，江某已经以刷卡的方式于2016年9月3日向中介机构即A公司支付了定金，且江某持有POS签购单原件。江某主张其并未依约支付首期款的原因，是由于2016年10月4日政府出台新购房政策后，原告购买涉案房产需支付总房款70%的首期款，江某无力承担，但根据不动产登记中心2016年10月8日作出的《不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》中的规定可知，在2016年12月31日(含12月31日)之前提供POS机购房签购单、房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理。根据双方提交的证据显示，江某在与郑某就新政后贷款问题进行协商时，并未提及未能按照原政策办理是因A公司或被告拒绝签订房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书，且江某在本案中亦未提交证据证明A公司或被告拒绝签订上述合同或协议，在此情况下，江某未依约办理首期款资金监管和按揭贷款手续，直接以新政为由明确表示不再履行合同的行为构成违约。另，江某作为违约方并不享有解除合同的权利，无权于2016年11月2日单方主张解除合同，故涉案《房地产买卖合同》应当自郑某向江某主张解除合同之日即2016年11月6日解除。
关于定金。涉案合同约定的违约金责任承担方式为定金罚则或成交价20%违约金，郑某已经在另案中主张江某按照成交价的20%违约金承担违约责任，即郑某并未选择定金罚则，故根据合同解除的处理原则，江某主张返还定金，法院予以支持。本案中，江某已经履行了支付定金人民币20万元的义务，且郑某已经以出具《收款收据》的方式对此进行了确认，现虽然有定金人民币5,000元作为交房押金在第三人A公司处托管，但从第三人A公司开具的交房押金的《收款收据》的相对方主体可知，托管方为郑某，在江某已经依约履行支付定金人民币20万元的义务，且第三人A公司未明确表示愿意直接返还给江某的情况下，郑某作为涉案房地产买卖合同的相对人应当向江某返还定金人民币20万元。郑某可就交房押金另行向A公司主张权利。
