北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告严某诉称，原告与两被告于2010年10月20日签订《限价商品房转让协议》，约定：被告唐某经与家庭全体成员商议，一致同意将以其名义申购的限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给原告;原告在支付购房款外，另外向被告支付转让费人民币20万元;被告须及时协助原告办理限价商品房的入住和过户相关手续，未及时协助原告办理入住相关手续的，视同违约。协议签订后，原告按合同约定全面履行了义务，包括将合同约定的第一期房款及转让费支付给被告，按第三人B公司和A公司的通知支付了剩余房款。2015年6月15日，被告唐某与第三人A公司签订《商品房订购合同》，确定其所购买的房屋。2016年8月30日，第三人A公司发出“交钥匙风险告知书”，通知业主交房，但被告拒不配合原告办理交房事宜，导致原告无法入住。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：确认原、被告于2010年10月20日签订的《限价商品房转让协议》有效。
2、被告辩称
被告唐某、裴某答辩称，2010年10月20日双方签订的“限价商品房转让协议”是由原告严某的家人金某拟定的协议。其中提到的：“甲方唐某经与家庭全体成员商议一致通过，同意将限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给乙方严某”中的“经与全体家庭成员商议一致通过”情况不属实。原因如下：1、协议的署名并无唐某与裴某重要家庭成员——唯一的儿子唐小某的签字。原告拟定的“限价商品房转让协议”中，协议的第五条与第六条自相矛盾。第五条里提出了违约条款，这就充分说明此协议有可以实行违约的条件，但是第六条的违约处理意见——“违约方应无条件接受对方意见”，被告认为，这样自相矛盾的条款，不合理，不能成立。在“交钥匙风险告知书”中，已明确指出：如被转让方不是本公司员工，将面临无法签订《房地产买卖合同》以及办理房地产权证的风险。况且原告本人并非员工，从公司层面足以说明，在政策上集资房不适合转让。综上所述，恳请法院支持被告执行违约条款。
第三人A公司、B公司未到庭亦未提交书面答辩状。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2010年10月20日，原告(乙方)与被告唐某、裴某(甲方)签订《限价商品房转让协议》约定甲方唐某经与家庭全体成员商议一致通过，同意将限价商品房一套及附带商业房产购买指标一并转让给乙方严某;乙方应支付甲方于2009年8月2日已向A公司支付的第一期房款人民币叁拾万元，乙方应支付甲方限价商品房转让费人民币贰拾万元，乙方应承担转让后，限价商品房第二期房款及限价商品房所需支付的一切费用;支付方式为银行转账或现金;付款时间为2010年10月23日前支付定金叁万元，2010年10月23日前支付余款肆拾柒万元，按A公司通知的时间支付第二期房款及各项费用;甲方须及时协助乙方一同办理限价商品房入住和过户以及附带商业房产购买指标相关手续;转让后无论房价涨或跌甲、乙双方都不得反悔;凡符合以下条款之一的就视同违约：未在2010年10月23日前支付第一期房款及转让费的，未按A公司规定支付第二期房款及相关费用的，未及时协助乙方办理附带商业房产购买指标相关手续的，限价商品房建好后未及时协助乙方办理入住相关手续的，未及时协助乙方办理限价商品房过户手续的;违约方应无条件接受对方的处理意见。上述协议由甲乙双方签名确认。
2010年10月22日，被告唐某出具收据称：“现收到金某限价商品房转让金共伍拾万元整，其中第一期房款叁拾万元和转让费贰拾万元。”并注明收款时间为2010年10月13日叁万元，2010年10月22日肆拾柒万元整。
2013年6月18日，原告以被告唐某的名义向第三人A公司支付了购房款220000元。
2014年3月12日，原告以被告唐某名义向第三人A公司支付了购房款150000元。
2015年12月8日，原告以被告唐某名义向第三人A公司支付了购房尾款356359.97元。
2015年6月15日，被告唐某与第三人A公司签订了《商品房订购合同》。
2016年8月30日，第三人A公司向原告送达了《交钥匙风险告知书》，明确该项目土地于2009年6月通过“招、拍、挂”方式取得。根据《土地使用权出让合同》规定，商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输工作的人员，并且上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：确认原告严某与被告唐某、裴某签订的《限价商品房转让协议》合法有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告与被告唐某、裴某签订的《限价商品转让协议》系当事双方真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效。被告抗辩称，被告签订涉案协议时，并没有征得全体家庭成员的同意，两被告之子唐小某始终反对出售涉案房产，且涉案房产系限价商品房，一定期限内不能在市场上自由流通，故涉案合同不能履行，两被告可以行使违约的权利。结合本案查明的事实，案外人唐小某系两被告之子，并非涉案房产的共有人，其是否同意出售涉案房产，不影响涉案协议的效力及履行。另一方面，涉案房产系政策性住宅(限价商品房)，此类房产尽管存在一定期限内不可以转让的限制，但毕竟不同于禁止市场流通的房产，故被告主张的涉案房产在短期内不能过户，合同不能履行的情形，不影响涉案合同的效力。因此，在没有证据证实涉案协议存在法定的无效情形的情况下，对原告主张确认涉案合同有效的诉讼请求，法院予以支持。至于涉案合同是否可以继续履行，被告是否构成违约，不在本案审查范围之内，本案不做审理。
