北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告刘某诉称，1992年6月16日，本案第三人A公司(甲方)与被告柳某、第三人云某(同为乙方)签订兴建合同。合同约定：乙方住宅地每户宅基地面积150平方米，实建面积100平方米，楼高六层，建筑面积约650平方米，建筑总造价435900元，由乙方分六期向甲方支付。1993年6月12日，本案被告与第三人云某签订《兴建协议书》，协议约定由云某以土地100平方米作为投资，被告承担建设费用作为投资，自本协议签订之日起，云某将拥有B24号4、5、6层房产权，被告拥有第1、2、3层楼的房产权。1997年2月22日，被告与原告签订“协议书”，协议核心内容是：被告与云某合建住宅一栋，现已投资37万元。现31万元转让给原告所有。“97协议”签订后，原告履行了出资义务，但被告并没有如约交付相关合同及出资证明原件，第三人A公司承建的房屋建设落成后，因被告长期在外联系不上，始终没有向被告交付房屋，从而被告也没有交付房屋给原告。自房屋建设落成至2008年10月16日，第三人A公司实际控制房屋并且获取租金收益或其他收益。原告为落实其房产权利，多次口头、书面等方式向第三人A公司要求将“97协议”约定的房屋产权变更为原告，第三人A公司书面回复原告：因刘某个人原因未在规定时间内申报和登记历史遗留违法建筑信息，我公司为配合政府工作，在2009年11月28日以我公司名义对12栋4单元24号房产进行登记。该房产的实际产权并不属于我公司所有。本案协议约定的房产不得转让，亦无法在落实历史遗留违法建筑过程中确认原告享有的房屋产权。涉案房产于2008年10月16日被第三人云某非法转让给第三人A公司，云某收取转让费人民币40万元。同年10月20日，涉案房产再次发生转让，由第三人A公司以人民币40万元出卖给了第三人B公司，该公司实际控制并且出租涉案房产至今，从而被告从事实上无法完成涉案房产的交付。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、确认原被告于1997年2月22日签订的房屋买卖“协议书”无效;2、被告支付返还因签订前述无效房屋买卖协议所取得原告支付的购房款32.5万元;3、被告赔偿所支付款项的利息损失(自1997年2月23日-2016年9月3日，按年平均利息标准约为6%，共计37万元);4、被告因合同无效致原告购买房屋的合同预期利益损失折合人民币200万元。
2、被告辩称
被告柳某答辩称12栋24号始建于一九九二年，系被告柳某与第三人云某共同出资、由第三人A公司统一规划承建的集资房被告拥有1、2、3层，该集资建房行为不违背法律和政策的禁止性规定，被告享有涉案房产的财产权利。一九九七年二月二十二日，被告与原告签订协议书后，被告给原告出具了收款收据，并将在建房屋、集资建房合同、付款凭证等书面资料一并移交给原告，被告的协议义务已经履行完毕，不存在原告所称的先由第三人A公司交付房屋给被告，再由被告交付给原告的约定。原告目前的状况是由原告自身原因造成的。房屋属集资建房的性质原告是清楚的，自1997年签订协议至2009年普查时登记在第三人A公司名下，原告不作为。被告全面、充分地履行了协议书约定的义务，没有实施任何侵害原告财产权利的行为。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人A公司未发表答辩意见。
第三人B公司未发表答辩意见。
第三人云某答辩称第三人云某于1992年3月17日以人民币4.5万元的价格购买了B区24号地块，成为涉案房屋土地的所有权人，打算自建房屋。应村委的通知，该地块由村委统一规划建设，总建房款需人民币43.59万元。后第三人云某与被告柳某达成合作建房协议。合同签订后，被告柳某向第三人A公司支付了首期工程款130770元后，因建筑材料价格上涨，第三人A公司调整了建筑材料款为531770元，但随后被告柳某拒不支付剩余工程款，长期拖欠工程款20余万元。同年5月10日，村委发出公告，鉴于柳某长期拖欠工程款，村委准备拍卖涉案房屋。2001年9月7日，经云某的协调，村委同意以出租柳某的房屋租金抵偿拖欠的工程款，并约定被告柳某在三年内不得转让或买卖其房屋。被告柳某与原告刘某签订的转让涉案房屋《协议书》不具有法律效力。涉案房屋土地的所有权人为云某，被告柳某未经云某同意，无权转让涉案土地上的房屋。同时第三人云某长期找不到被告柳某，原告刘某也从未向云某或村委主张权利，故被告柳某与原告刘某签订的转让涉案房屋《协议书》不具有法律效力。原告刘某应承担被告柳某涉案房屋债务导致的转让不能的法律后果。综上，原告刘某的诉请与第三人云某无关。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：1992年6月16日，第三人A公司(甲方)与被告柳某、第三人云某(共为乙方)签订《兴建合同》。
1993年6月12日，被告柳某与第三人云某，签订《住宅楼共同兴建协议书》，约定涉案住宅楼自双方签订合同书及协议书之日起，由被告柳某按村委要求的期限内交付全部基建款项;涉案住宅楼自双方签订协议之日起，云某将拥有四、五、六楼的房产权，柳某将拥有一、二、三楼的房产权。
1997年2月22日，被告柳某与原告刘某签订《协议书》，约定将涉案房产一楼第一、二个点位和二、三层转让给原告刘某，转让价款为31万元;被告柳某仍需支付的六万元建设款，自合同签订之日起，由刘某负责，超出六万元的部分由柳某负责;柳某需在二月底前全部移交给刘某;今后办理产权证柳某要支持协作，主动予以支持帮助刘某办理房产证手续。
合同签订当日，原告刘某向被告柳某支付了购房款32.5万元，被告柳某出具了收据。
2008年，10月16日第三人A公司与第三人云某签订协议书，称云某将涉案房产作价人民币40万元转让给第三人A公司。
2008年10月20日，第三人龙华股份合作公司与第三人B公司签订《项目转让协议书》约定将涉案房产转让给第三人B公司经营，由B公司代付第三人A公司与云某签订的协议书中第三人A公司应当支付的转让款40万元。
2008年10月21日，第三人A公司委托B公司向第三人云某支付购房款40万元。第三人云某出具了收据。
2013年7月17日，第三人B公司将涉案房屋出租给案外人蔡冰如使用。
2014年7月15日，第三人A公司出具说明称，为配合人民政府推进的历史遗留违法建筑申报活动，第三人A公司以自己的名义申报了涉案房产的所有权。但该房产的实际产权不属于第三人A公司。
涉案房产由第三人A公司作为权利人完成了历史遗留违法建筑的申报。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：
1、确认原告刘某与被告柳某签订的《协议书》无效;
2、被告柳某向原告刘某返还购房款人民币325000元;
3、驳回原告的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原被告签订的《协议书》系双方真实的意思表示，但由于双方买卖的房产没有取得房地产权证书，亦没有获得合法的报建手续，涉案房产属于禁止在市场流通的房产。原被告签订的《协议书》因违反国家强制性法律规定而无效。对原告请求法院确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。
由于合同无效，故被告柳某应当向原告返还购房款。结合原被告签订的协议，约定购房款为31万元，但原告实际支付的购房款为32.5万元，故被告柳某应当返还原告购房款32.5万元。由于涉案房产并没有交付原告，故原告不负有将涉案房产返还被告的义务。对原告请求被告返还购房款32.5万元的诉讼请求，法院予以支持。
原被告在签订《协议书》时对涉案房产的性质均已知悉，故对合同无效，双方均有过错，因合同无效对各自造成的损失，由合同双方各自承担。对原告主张被告支付利息和预期利益损失，法院不予支持。
