北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告商某、明某诉称，两原告于1993年共同在宅基地上建造房屋一座，用于居住。并于1993年取得该房屋的所有权证和房屋共有权保持证。2006年10月13日，原、被告双方签订《协议书》，约定由原告把上述房屋及宅基地使用权转让给被告，但因双方所签订之协议违反法律法规的强制性规定，不能产生法律效力。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2006年10月13日签订的《协议书》无效;2、被告承担本案的诉讼费。
2、被告辩称
被告明某1答辩称，双方签订的协议书是有效的，因为涉案房产签订协议买卖的时候是有房屋所有权证的，在签订协议的时候也申请了律师见证，原告确认买卖房屋是真实意思表示，也确认他们对房屋拥有所有权，原告也完全明白该房屋的性质和土地性质，并愿意出让给被告。原告提起本案诉讼主要因为时隔11年，涉案房屋随着经济发展价值出现了暴涨，所以原告就采取不诚信的，违反协议的形式提起诉讼。双方签订的买卖协议是有效的，虽然用地性质是宅基地，不是土地出让的形式取得的，是以划拨的形式，在划拨土地上建设的房屋，并取得了政府相关部门的批准建设的有关资料，取得了规划建设许可证和建设工程规划许可证，以及得到了房屋所在的有关村、当时的镇政府和承建部门所有的许可，涉案房屋的买卖并不违反法律强制性规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：1992年2月8日，两原告取得了《建设用地规划许可证》，该证显示“此证限私人建房占用荒山地，原有宅基地、村内空闲地”。
1992年3月20日，两原告取得了《村镇住宅建筑许可证》。
1992年4月2日，两原告取得了《建设工程规划许可证》。
1993年11月15日，两原告取得了《房屋所有权证》，两原告各占涉案房屋50%的份额。
2006年10月13日，两原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《协议书》，约定如下：1、甲方同意将房产，基底面积120平方米，使用土地面积120平方米，建筑面积720平方米，转让给乙方所有，转让费为人民币115万元;2、乙方同意于本协议签订之日，一次性向甲方支付转让款人民币100万元，余款人民币15万元在2006年12月9日前交付;3、甲方保证其完全拥有上述转让房屋的所有权益;保证该房产交付前未转让给第三人、未以该房产对外抵押或提供保证等;保证该房产无其他纠纷;保证该房产转让前的一切债权债务与乙方无关。如因上述原因给乙方造成损失，甲方应双倍返还已收取的房屋转让款;4、甲方在本协议签定时将该房产所有资料包括各种交费凭证等移交给乙方，并在政策允许的情况下，协助乙方办理该房产过户等相关手续，有关费用由乙方承担。如日后因政策调整或国家征收、拆迁该房产时，所有补偿收益均归乙方享有;5、由于甲方用来转让的房屋已租赁给第三人使用，甲方须在签订本协议后一个月内腾空该房屋并交付给乙方使用，逾期不交付则每日按转让房屋总价款的万分之五支付违约金，直至交付房屋之日止。
当日，两原告作出《保证书》，表明签订上述《协议书》为真实意思表示，申请律师见证提供的资料完全真实，对涉案房屋享有完全的所有权不存在其他争议。
原、被告在庭审中确认被告分别于2006年7月12日、10月12日向两原告支付购房款人民币15万元、100万元，2006年12月9日前两原告将涉案房屋交付给被告使用。
两原告主张涉案房屋为1993年建造，两原告主张其已经于八十年代入香港籍;被告主张原告和被告均非涉案村村民。
2016年7月27日打印的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产1993年11月15日登记在两原告名下，房屋性质为自建-私人建房，土地所有权来源为国有，土地用途为住宅，房屋用途为住宅。
被告主张其分别于2006年底、2014年先后对涉案房屋进行了两次装修，装修费用共计人民币130多万元;两原告确认其听说被告进行了装修，但两原告对被告主张的装修费用不予认可。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：驳回原告商某、明某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，涉案房屋在建造时办理了相关报批报建手续，两原告亦取得了《房屋所有权证》，根据《建设用地规划许可证》可知涉案地块虽然原为宅基地、村内空闲地，但在进行报建时为宝安县私人建房占有荒山，且两原告在进行报建时已经为香港居民即并非涉案村村民，《不动产权资料电脑查询结果表》亦显示涉案土地的来源为国有，用途为住宅，由此可见涉案房屋的转让从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。两原告和被告基于对涉案土地和房屋的了解，在《协议书》中亦约定两原告在政策允许的情况下协助被告办理该房产过户等相关手续，即原、被告关于物权转移的约定为附条件的约定，以符合政策允许为过户条件，由此可见，虽然涉案房产目前上不符合立即办理过户条件，但基于原、被告的约定，涉案《协议书》并不违反法律和行政法规的强制性规定。综上所述，现两原告以涉案《协议书》违反法律规定为由主张确认协议无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另，两原告于2006年10月13日将涉案房屋转让给被告，现已经时隔十余年，被告基于对两原告以及双方合同行为的合理信赖，对涉案房产进行了装修等投入，并在近十余年来将对涉案房产的使用作为其购置房产需求的重要指标，作为合同的签订方和履行方，原、被告在行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。
