北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告包某诉称，原、被告于2015年5月20日在第三人A公司的居间斡旋下，签订了《房地产买卖合同》。合同约定：原告以人民币3,630,000元的价格购买被告住宅;原告于签署合同之日起40日(含当日)内付清首期房款;如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告可解除合同并有权要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同签订后，原告通过中介方于当日交付了购房定金人民币20万元。2015年6月24日，原告依约在银行办理资金监管手续并支付了首期款，同时向银行提交按揭贷款申请。2015年7月1日，银行向原告出具贷款承诺书，承诺向原告发放254万元的贷款用于购买该涉案房屋。原告取得银行的贷款承诺书后，通过中介要求被告尽快赎楼并办理完成过户手续。被告口头回复会尽快办理，但迟迟未与原告沟通并以各种理由拖延办理。2015年底，原告通过中介了解到被告已将涉案房屋过户给他人。随后，原告试图与被告联系询问此事，发现被告手机一直关机，已无法取得联系。2016年4月13日，原告以被告涉嫌合同诈骗为由向公安机关控告，但公安机关迟迟未予立案。此外，因被告违反合同约定，将涉案房屋转卖给他人，故其应向居间方支付佣金，佣金数额等于原被告双方应付佣金金额的总和。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原被告签订的《房地产买卖合同》;二、被告支付逾期履行合同的违约金人民币726,000元(3,630,000×20%);三、被告返还原告已支付的定金人民币200,000元。
2、被告辩称
被告范某未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人A公司答辩称，一、2015年5月20日第三人促成原被告双方签订了涉案房产的买卖合同，后因被告原因，合同未能履行，第三人处仍托管有1万元交房保证金，第三人愿意按照法院的判决进行处理;二、关于第三人应收佣金的问题，第三人已于2016年9月向人民法院起诉，法院驳回了第三人的诉讼请求，为避免诉累，请求法院判决被告承担佣金68,000元。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2015年5月20日，原告包某作为买方，被告范某作为卖方，在第三人A公司的居间下签订了《房地产买卖合同》。相关约定如下：1、买卖双方出售及购入房屋，转让成交价为人民币3,630,000元;2、交易定金共计人民币200,000元，买方应于签署本合同之日起3日内支付;3、买方按银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署本合同之日起40日内付清首期款约109万元(不含已付定金)，买方应于前述日期届满之日起三日(含当日)内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料;4、涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同;5、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
上述合同签订后，原告向被告支付购房定金人民币200,000元，被告于2015年5月29日出具《定金收据》确认收到上述定金，并留1万元作为交房订金。第三人确认已将定金中的人民币190,000元放款给被告，现仍托管的交房保证金人民币10,000元。
2015年6月24日，原、被告与银行签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将交易资金人民币890,000元交由银行监管，监管期限为自协议生效之日起180天。原告于庭审中确认上述监管款项已于2016年退还原告。
2015年7月1日，银行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产交易，向原告发放金额为人民币2,540,000元的贷款。
原告主张其取得银行出具的贷款承诺函后，通过第三人催促被告尽快赎楼并办理过户手续，但被告一致拖延，原告于2015年底通过第三人了解到涉案房产已过户至他人名下，且无法与被告取得联系，故而提起诉讼。第三人对原告的主张予以认可。
原告提交了一份原告的《不动产信息查询结果单》，该证据显示原告在的不动产信息中并无涉案房产，以此证明涉案房产未过户至原告名下。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、确认原告包某与被告范某签订的《房地产买卖合同》合同解除;
2、被告范某向原告包某支付违约金人民币726,000元;
3、被告范某向原告包某返还定金人民币190,000元;
4、第三人A公司向原告包某返还定金人民币10,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，上述合同签订后，原告已依约支付了定金，办理了首期款资金监管，并取得银行出具的贷款承诺书，其已履行了作为买方的付款义务，被告应当履行其作为卖方的赎楼及配合办理房产过户手续的义务，并向原告交付涉案房产。但从查明的事实可知，涉案房产未曾过户登记至原告名下，且目前已登记至案外人名下，可见被告并未履行其应负的卖方义务，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，据此主张解除合同，并要求被告支付涉案房产转让价款20%的违约金即人民币726,000元，符合合同之约定，法院予以支持。
根据法律规定，当事人依法解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除，故法院确认涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日即2017年5月23日解除。合同解除后，被告应将收取的定金人民币200,000元返还原告，其中，托管于第三人A公司处的定金人民币10,000元由第三人负责返还原告，剩余人民币190,000元由被告迳付原告。
