北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
迟某、钱某诉称： 2016年7月19日，在中介公司业务员吴某、店长檀某等的协助下，二原告以迟某的名义和被告吴某1签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告的配偶宁某以“配偶同意出售声明”于2016年7月25日进行了事后追认。上述房屋买卖合同约定原告购买被告名下的涉案房屋。《补充协议》约定了房屋交易价格为235万元，约定被告于8月19日前还清原剩余贷款，并在9月20日前办理完毕涉案房屋的解除抵押登记手续。《补充协议》约定了首付分三期给付(即原告于被告办完本房解押手续后5个工作日内，将20万元首付支付给吴某1，还约定2016年10月15日前，支付第二笔首付款60万元，过户前3个工作日给付第三笔首付款67万元)，合同第七条约定了违约责任。协议签订后，原告依约交付给吴某15万元，被告已收讫。合同签订后，北京房价快速上涨，特别是通州区房屋价格飙升很快，均价每平方米上涨了6000元。原告为积极履行合同义务，卖掉了在朝阳区的住房，放弃预期房价上涨的收益，筹集钱款准备支付涉案房屋房款，也积极办好了购房资格手续。原告和中介公司一直积极联系吴某1，催其尽快办理解押手续。期间吴某1怠于履行告知义务，拖延6日后于2016年9月26日披露其房屋解押手续已于2016年9月20日完成。之后，吴某1拒不披露其接收首付的账号，也拒不提交其他网签需用的证件、证明。原告和中介公司不断积极以电话、微信、短信、上门拜访等方式，但被告吴某1以各种理由躲避、拖延，拒不履行配合、告知等合同附随义务，导致原告无法给付首付至今。期间吴某1于2016年10月17日发来解除合同通知书和律师函，原告于2016年10月19日以邮件和快递的方式向吴某1发了催告函，表达了买方积极履行合同的意愿，中介也于2016年10月20日向吴某1发了相似内容的催告函。被告于2016年10月21日再次发来解除合同的邮件，以掩盖其预期根本违约的真相。根据《合同法》第一百十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”的规定，现我方起诉至法院，要求确认原告与吴某1签订的《存量房屋买卖合同》有效，被告吴某1继续履行买卖合同，接受我方交付的首付款及余款，并配合我方办理贷款及过户手续，并要求被告在本案判决生效之日起30日内向我方交付房屋。
2、被告辩称
吴某1、宁某辩称：1、根据双方签订的《存量房屋买卖合同》的约定，原告作为买受人应当于2016年9月20日被告办理完毕解押手续之后5个工作日内支付首付款20万元，但是原告没有履行支付首付款义务超过15日，另原告没有按照合同约定于2016年10月15日支付第二笔首付款60万元，原告的行为构成了根本违约，被告行使合同解除权向原告发出解除合同通知，原告已经收到，双方的买卖合同已经解除。2、双方在签署买卖合同时，原告以手机银行转账方式支付了定金，原告知晓被告的收款账户，按照买卖合同的约定，第一笔首付款20万元及第二笔首付款60万元按照自行支付的方式支付。3、原告在签署买卖合同时不具备购房资格，期间原告以各种形式拖延，在合同签订时，是以卖掉原有房屋取得购房资格购买我方的房屋，但是其卖房手续一直未履行完毕，并拖延向我方支付第一笔和第二笔首付款，以逃避其可能存在的违约风险。2016年10月9日，原告方取得购买第二套房屋的购房资格，在此期间，原告均未向我方支付首付款。综上所述，我方请求法院驳回原告的诉讼请求。
吴某1、宁某反诉称：迟某、钱某所述与事实不符，根据双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，迟某应当在合同签订后2016年9月27日前将第一笔首付款20万元(不含定金5万元)自行支付给我方，2016年10月15日前应当将第二笔首付款60万元自行支付给我方，但是迟某没有按照约定履行支付首付款的义务，且构成根本性违约，我方按照合同约定于2016年10月17日向迟某发出书面解除合同通知，行使合同解除权，双方合同已经解除。根据补充协议第四条第3款的约定，因迟某的违约行为，迟某、钱某应当按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金47万元。现我方提起反诉，要求依法确认双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议于2016年10月18日解除，迟某、钱某支付我方逾期付款违约金47万元。
迟某、钱某就反诉辩称：吴某1、宁某所述与事实不符，吴某1所述的自行给付房款的方式是指双方需要按照房屋中介公司通行的支付方式，由吴某1将已经解押的房产证交由中介公司暂时保管，买卖双方在中介公司的监督和见证下，签订房款自主支付协议，确定卖方接收首付款及其他余款的账户，并且确定卖方的其他配合义务，包括提交其户口本、结婚证、房产证原件、夫妻双方征信证明等资料和材料，作为买方支付房款的前提条件。中介公司及我方多次催促吴某1，要求其在房屋解押手续办理完毕后及时通知中介公司及我方，但吴某1拖延告知解押情况长达一周左右，之后在中介公司及我方的催促下，吴某1仍然拒不签订房款自主支付协议。吴某1收取首付款的账号与收取定金的账号不是一个账号，定金5万元数额较小，可以用手机银行的方式支付，第一笔首付款20万元和第二笔首付款60万元数额非常巨大，不能够在吴某1没有向中介公司提交房产证之前就由我方进行随意的支付，这不符合二手房买卖合同履行的通常做法，在吴某1没有办理房屋解押手续且未明确其收取首付款的账号、拒不将房产证交由中介公司保存、也不向我方出示其解押手续已经完成的证明的情况下，我方无法将数额巨大的首付款支付给履行买卖合同意图不确定的人，我方要求吴某1将其房产证交给中介公司保管的行为，属于正常的履行合同的行为，不构成根本违约。吴某1所述的接收定金的账户是定金合同中约定的接收房款账户，定金合同是买卖合同的从合同，定金合同的账户与买卖合同的账户不是同一个概念，买卖合同的账户需要买卖双方在中介公司的见证下予以明确，即使买卖合同账户和定金账户是同一个账户，卖方也需要书面明确，中介公司已经多次提醒买卖双方谨慎的履行自行支付房款的义务，以避免卖方收到房款后仍然拒不交房风险的发生，我方及中介公司多次向吴某1表明我方已经准备好了首付款(包括第一笔和第二笔首付款)，为此还付出了惨痛的代价，将朝阳区价格正在上涨的房屋出售来积极履行涉案买卖合同，原告履行合同的诚意非常明显，如果吴某1对买卖合同中约定的自主支付房款的方式有异议，需要进行补充约定，应当按照合同法第六十条的规定，按照诚实信用原则和买方、中介公司进一步明确其接收首付款的账户与定金账户是否为同一账户，还是其他的账户。吴某1拒绝就此问题与中介公司和我方进行沟通，采取不回复的方式达到、制造买方不支付首付款的假象。如果吴某1当庭明确其收款账户，我方可以立即支付房款。吴某1以自行支付首付款的说法来掩盖其拒不履行买卖合同附随义务的意图极为明显。关于购房资格的问题，具有北京市户口即具有在北京市购房的资格，在通州区的购房资格，是在通州区交纳社保满3年，我方一直具有在通州区购房的资格，我方具有北京市户口，且在通州区交纳社保满3年，双方交易时，我方名下在朝阳区的房屋出售给案外的买方后，告知了吴某1，只是尚未完成过户手续，所以我方在朝阳区的房屋是否完成过户，根本不影响我方的购房资格，只是涉及到我方是以第一套住房还是第二套住房购房的问题，吴某1所述我方的购房资格有瑕疵的问题是不存在的、不属实的。2016年10月9日我方的购房资格核验通过，并且中介公司已经告知了吴某1，吴某1对此也十分清楚，因此吴某1陈述的我方不具备购房资格的说法是混淆视听。吴某1构成根本违约，我方在履行合同过程中没有过错，反而吴某1在履行合同过程中拖延进而演变成根本违约的情况，按照《合同法》第九十三条的规定，违约人没有解除合同的权利，根据《合同法》第九十四条规定只有我方有解除合同的权利。如果法院最终认定我方违约，并判令双方的合同解除，我方同意承担47万元的违约金。综上，我方请求法院依法驳回吴某1、宁某的反诉请求。
3、第三人述称
中介公司述称：我方同意迟某、钱某要求继续履行合同的诉讼请求。
中介公司就反诉述称：双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，我方不认可买卖合同已经解除，也不同意解除补充协议。违约金的反诉请求与我方无关，我方对违约金问题不发表意见。
二、法院查明
原告迟某与钱某系夫妻，被告吴某1与宁某系夫妻。涉案房屋登记在吴某1名下。在中介公司的居间服务下，2016年7月19日，吴某1(出卖人)与迟某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定出卖人吴某1将涉案房屋(产权证所载建筑面积为88.44平方米)出售给迟某，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2012年4月24日，并约定出卖人于2016年8月19日前办理抵押注销手续。成交方式为买卖双方通过中介公司的居间介绍成交，成交价格为110万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为125万元。买受人的付款方式为向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。关于贷款约定买受人采取向公积金管理中心申请抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为80万元。具体付款方式及期限的约定见补充协议。关于房屋的交付约定，出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内将房屋交付给买受人。关于违约责任约定：……(二)逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于税费约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳;因政策原因(地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外)使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。关于权属转移登记约定，自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。关于争议解决方式约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
买卖合同签订之同日，吴某1(出卖人，甲方)、迟某(买受人，乙方)与中介公司(居间人，丙方)签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意委托丙方作为交易居间人，丙方提供的服务包括(1)提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客户信息;(3)引领买受人实地看房;(4)协助查看房屋权属证明文件;(5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;(6)促成交易双方签署合同有效的买卖合同。居间代理费为51700元。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋所需的一切证书、证件及材料。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。本次交易的后续手续由北京某公司办理，并另行签署相关合同;丙方积极督促后续事宜的办理。甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任;除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。
买卖合同签订之同日，吴某1(出卖人，甲方)、迟某(买受人，乙方)与中介公司(居间人，丙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计235万元，此价格为甲方净得价，不含税。关于房屋交易具体事宜约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年7月19日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付给甲方。甲方应于2016年8月19日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月20日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。乙方于甲方办完本房解押手续后5个工作日内将第一笔首付款20万元以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年10月15日前(含当日)将第二笔首付款60万元以自行支付的方式支付给甲方。乙方于最晚过户前3个工作日内，将第三笔首付款67万元以理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方应于甲方办完本房屋解押手续及房屋核验且乙方购房资格审核通过后7个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，自本合同签订之日起105日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方应当在交房当日，自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。关于税费的承担约定：甲方确认交易房屋的契税票满5年，为甲方家庭名下唯一住房。本次交易涉及的税费由乙方承担，并由乙方直接向主管机关缴纳。关于违约责任约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让的，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。本协议与买卖合同具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定为：甲方收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付乙方，但是乙方必须将房屋出租给甲方30个月，租金为每月2900元，押金为一个月房租2900元。租金支付方式为年付，租房期间前24个月以内如果租赁双方有一方违约，违约金为一个月房租。
买卖合同签订当日，中介公司向交易双方出具了《交易资金托管提示函》，主要内容为：为了保障交易资金安全，中介公司提示交易双方优先选择“资金托管”服务，并另行签署相关协议。资金托管服务可有效避免存量房交易资金的风险，保障双方的交易安全。如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款的或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款、房屋购买人无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等。吴某1和迟某选择放弃资金托管服务，并签署了《放弃办理资金托管声明书》，载明：我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金托管将面临的相关风险。现我们双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易中的88万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。
上述买卖合同及补充协议签订后，迟某按照约定于签约当日向吴某1支付购房定金5万元，中介公司负责为双方交易提供居间服务的经纪人为吴某。吴某1按照合同约定，于2016年9月20日办理了涉案房屋的抵押权注销手续。
2016年9月26日，吴某1通过微信告知迟某：房屋解押已经按期完成，并询问迟某的购房资质什么时候能审出来。迟某回复吴某1内容为：约的10月8号去过户，听吴某说她已经给提交过两次资质审核，这两天又提了一次，估计10月8号过户完资质就该审核完了。吴某1回复迟某：好的。那你准备付首付的时候告诉我，我们约下时间。吴某1并询问迟某：朝阳的房子几号交的税，怎么这么晚过户。迟某回复：具体哪天交的记不清楚了，朝阳这边约过户费劲。吴某1在微信中询问迟某的公积金贷款是国管还是市管，迟某回复为市管。吴某1回复市管很慢，并表示之前买的时候迟某也不说是朝阳的，说的流程办的差不多，那边很快过户，现在时间这么紧，其(指吴某1)很被动，着急过户，并询问迟某能否变更换个银行。迟某回复：其(指迟某)找人不会的，银行有可能更慢，而且其走银行也贷不了款，名下好几套贷款，并表示其实大体上按照合同约定的时间吻合。吴某1在微信中表示，房屋卖给你(指迟某)后因为周期谈崩了好几套房，看着房价一路飙升而无可奈何，后来吴某说你告诉她9月初就能过户，我(指吴某1)就着急定了一套，谈的周期也不长，现在我真的是很着急了，并询问迟某还有什么办法让流程快点。迟某回复表示其也很着急，怕耽误你(指吴某1)的事，肯定是积极配合的。吴某1在微信中提出迟某是否可以全款支付，毕竟贷的款也不多，迟某回复：我们家贷款太多了，全款确实给不了。迟某表示其朝阳区的房屋于2016年10月8日过户后，即告知了中介公司和吴某1，其和中介公司均通知吴某1安排时间办理网签，但吴某1不接听电话，也不回复信息，为此迟某提交了其与吴某1的微信记录，迟某发送给吴某1的微信内容为：我那边已经过完户几天了，您看看什么时候能安排网签。吴某1其后的回复内容为：我已经告诉过中介付首付就联系我，您一直强调12日打电话发过短信，可我真的没有收到您的短信、接到您的电话，我已经请律师处理，有事请跟宣律师沟通，并留下了宣律师的手机号码。后吴某1又发送信息给迟某，告知其本人(指吴某1)和委托宣律师分别陆续发送EMS，通知您延迟履行首付款义务超过15日，已构根本性违约，解除合同和要求违约金。EMS告知已送达，如您有什么意见还望积极与宣律师联系沟通。
本案审理过程中，吴某和檀某作为证人出庭进行了陈述并接受了法庭质询。证人吴某陈述：2016年7月19日双方签约，当时迟某属于换房(将朝阳区房屋出售、购买涉案房屋)，中介公司及迟某也告知了吴某1，吴某1对此也是知情的。因双方选择了自行交割88万元房款的付款方式，按照中介公司的交易流程需要双方签署自主支付房款的协议，因吴某1的房屋上尚有银行贷款及抵押权，因此签约时双方未签署自主支付房款的协议，商定的是吴某1将房屋解押后再签署自主支付协议。合同约定的是2016年9月20日之前办理完毕房屋解押手续，2016年8月吴某1即办理了银行的提前还款手续及解押手续，但一直没有加盖解押的印章，吴某一直催促吴某1加盖解押的印章。2016年9月21日至9月25日期间，吴某一直与吴某1沟通房屋解押的事情，但吴某1一直没有告知吴某其已经办理完毕解押手续的事实，直至2016年9月26日，吴某1才将已经加盖了解押章的事实告知了吴某，后吴某告知吴某1，后续的手续是需要吴某1将盖完解押章的房产证原件、吴某1和配偶的身份证复印件、征信记录、户口本、结婚证等提交给中介公司，由吴某1和迟某签署自行支付房款的协议。吴某1要求吴某先拍个内容发送给她，吴某将内容发送给了吴某1，吴某1在微信中回复称不会签署自主支付协议，吴某询问吴某1不签署的原因，吴某1一直未予回复。2016年9月28日，吴某继续要求吴某1提交自主支付的相关材料，吴某1表示准备付钱的时候再联系她。吴某当时告知吴某1，如果其不着急要求付钱，第一笔20万元首付款和第二笔首付款60万元都在2016年10月15日之前统一付款，吴某1表示着急用钱，但是其自己想办法解决。2016年10月8日，迟某出售的朝阳区的房屋办理完过户手续，吴某表示因其提前提交了迟某的购房资质核验手续，因此2016年10月9日迟某的购房资质核验通过。2016年10月9日，吴某以短信和微信方式将迟某购房资格核验通过的信息及核验通过的表格发送给了吴某1，并要求吴某1提供户口本、身份证、结婚证等，办理网签手续，吴某1表示要给吴某打电话，但一直没有给吴某打电话。2016年10月10日至10月12日期间，吴某一直与吴某1沟通，吴某1向吴某询问明确的过户时间，吴某无法回复，于是吴某约吴某1于2016年10月12日面谈，但是吴某1没有理会，也没有进行面谈，当日晚上22时许，吴某1表示无目的面谈耽误事，不予面谈。吴某后又以微信方式告知了吴某1后续的交易流程和需要提供的材料，后经吴某请示中介公司店面的主办，主办表示如果提供不了这些材料，可以提供缺件声明，先行办理网签，但吴某1没有予以回复。2016年10月14日，吴某要到吴某1家中沟通，但吴某1未予回复，当日吴某与店经理檀某到吴某1家中，但吴某1没有开门，并在电话中称其不在家，吴某将变更首付款协议书及缺件声明等发送给了吴某1。吴某表示因办理网签时的付款情况应当与合同约定的付款情况一致，因此需要将双方合同中约定的第一笔20万元和第二笔60万元的首付款合并为一笔首付款，吴某1表示没有收到，其又发送了一遍给吴某1，第二天吴某1表示微信中打不开，吴某又提出发送至吴某1的邮箱或是到家中找吴某1，吴某1表示让吴某先拍照发送给她，吴某将照片发送给吴某1，吴某1表示打不开，要求吴某再发送一下，后吴某给吴某1发送了多次，并要求吴某1尽快办理网签，但吴某1并没有理会吴某。2016年10月16日，吴某打电话给吴某1，但吴某1电话一直关机，吴某又发送短信告知吴某1将带着迟某到其家中，当面协商解决问题。吴某1回复称其不同意变更付款协议，吴某要求吴某1提出解决方案，吴某1表示要求按照原合同执行。2016年10月17日，吴某1提出了解约，并将解约函直接寄送给了迟某，并委托律师参与协调。2016年10月17日，吴某1通过全球邮政特快专递方式向迟某寄送了《解约函》，主要内容为：根据您(指迟某)与本人于2016年7月19日签订的存量房屋买卖合同的补充协议第二条第4款，您应于我办理完毕房屋解押登记手续后5个工作日内向我交付首付款20万元整，于10月15日前再交付首付60万元整，交付方式为我们双方自行交付，而您至今未交付首付于我。我于合同约定的2016年9月20日期限之内办理完毕解除房屋抵押手续，5个工作日截止到2016年9月27日，到今日，您已经逾期交付首付款超过15日，根据我们双方签订的合同的协议的第七条第(二)款第2条及补充协议的第四条第3款的第(3)条，您已构成根本性违约，现我以书面通知的方式通知您解除双方签订的房屋买卖合同，没收定金，并根据该条款请您自违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向我支付违约金。如您未能履行该义务，本人将通过法律渠道追究相关责任，并根据同期银行贷款利率按日索取滞纳金。吴某1提交的邮件投递查询单显示该邮件于2016年10月18日妥投，他人收。迟某表示吴某1无权单方解除合同，且根据合同法的相关规定，无过错方才享有解除合同的权利，因吴某1系有过错方，因此无权解除合同。
另查，涉案房屋的性质为限价商品房，吴某1交纳契税的日期为2011年7月8日，房产证的下发日期为2012年2月3日，涉案房屋已经具备了满5年上市交易的条件。
双方签订买卖合同之时，迟某、钱某夫妇二人在拥有两套住房(位于通州区住房一套、位于朝阳区住房一套)。为解决孩子上学问题，2016年7月8日，迟某(出卖人)与钟某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，将朝阳区的房屋出售给钟某，并于2016年7月19日与吴某1签订买卖合同购买涉案房屋，双方签约时吴某1对上述情况也是知情的。为此，迟某提交了其与钟某签订的买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、二手房首付款交付确认函(日期为2016年9月17日，确认内容为迟某收到钟某支付的首付款25万元)。2016年10月8日，迟某与钟某办理了过户手续，后迟某于2016年10月9日通过了购房资格核验。
吴某1表示其出售涉案房屋的目的是为了换房，由于迟某迟延支付首付款的违约行为，导致其购买其他房屋的目的落空，吴某1为此提交了杨某于2016年9月1日出具的定金收据、杨某与吴某1于2016年10月17日签署的《购房解除协议》及招商银行户口历史交易明细表等予以证明其上述主张，其中购房解除协议的内容为：甲乙双方于2016年9月1日共同签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方名下的房产一套，由于乙方无能力履行上述购房合同约定的在2016年10月16日前支付购房首付款150万元的义务，并预计无法在合同期限内顺利履约，乙方向甲方提出解约请求，甲方同意乙方提出的解约请求，现双方在友好协商的基础上，自愿达成如下协议：1、甲乙双方同意终止上述房屋买卖合同，该房屋买卖合同自双方签字之日起终止;2、乙方支付给甲方的购房定金10万元，甲方同意返还给乙方，同时甲方放弃向乙方追究上述购房合同约定的房屋总价款20%的违约金，乙方不再需要向甲方支付其他费用，乙方支付给甲方的其他款项甲方全部退还给乙方;3、解约后，甲乙双方任一方由此解约协议带来的一切损失由自己承担;4、该协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自双方签字之日起即生效，甲乙双方在解约后均有义务自行解决各自遇到的问题，不得以曾经签订上述购房合同为由给对方带来危害和损失，否则，甲乙双方保留继续追偿其他损失的权利，并双方应积极履行该解约协议规定的义务，如一方不履行或不积极履行该协议，双方应该友好协商，协商不成的可以向甲乙双方任一方法院所在地提起诉讼。吴某1提交上述证据的证明目的为：因买方迟某一直未取得购房资格，未履行向吴某1支付首付款的义务，导致吴某1解除了与案外人杨某已经签订的房屋买卖合同。迟某对吴某1提交的上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。
迟某表示，如果双方的合同继续履行，其有能力一次性支付购房款，并于2017年4月27日日将230万元购房款支付至本院。
另，本案审理过程中，迟某、钱某申请对吴某1名下的涉案房屋予以查封，并提供了担保，本院于2017年4月17日×××号民事裁定书，裁定对对被告吴某1名下的涉案房屋予以查封，查封期间不得出卖、转让、办理房屋抵押
三、法院判决
1、原告迟某与被告吴某1于二0一六年七月十九日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效;
2、被告吴某1继续履行吴某1与迟某于二〇一六年七月十九日签订的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版);
3、原告迟某支付被告吴某1购房款人民币二百三十万元(原告迟某已将该笔购房款支付至本院账户，本判决生效后被告吴某1可自本院领取该笔购房款);
4、被告吴某1将涉案房屋交付给原告迟某，于本判决生效之日起十日内执行清;
5、被告吴某1协助原告迟某办理涉案房屋的产权转移登记手续，于本判决生效之日起十日内执行清;
7、驳回原告迟某、钱某的其他诉讼请求;
8、驳回被告吴某1、宁某的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双全点评：
依法成立的合同具有法律约束力。本案中被告方认为原告未按照合同约定的期限支付首付款，构成违约，且达到了合同约定的解除条件，被告方于2016年10月17日向原告方发出律师函和解约函，因此双方的买卖合同已经于原告方收到解约函(2016年10月18日)时解除。原告方认为被告未按照合同约定及中介公司的要求签署《自主支付协议》，不提供其收取首付款的账户，导致原告方无法支付首付款，双方的合同履行暂时搁置的过错在被告方，并表示如果被告能够明确其收款账户，原告方随时可以支付首付款，原告据此提出要求继续履行买卖合同的诉讼请求。由此可见，本案双方争议的焦点问题是双方的合同应当解除(或已经解除)还是应当继续履行。解决该焦点问题应当从双方的合同是否应当解除(或已经解除)的问题出发。
本案中双方签署的买卖合同、三方签署的补充协议、居间服务合同等系签约各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此系有效合同，各方均应恪守履行。因合同约定吴某1办理办理完毕解押手续后5个工作日内支付首付款20万元，因此吴某1按照合同约定期限办理完毕涉案交易房屋的提前还款及抵押权注销登记手续后，应当及时告知迟某及中介公司，2016年9月26日，吴某1将办理完毕解押手续予以告知，因此买受人迟某支付20万元首付款的时间应自2016年9月26日起算。
因存量房屋交易过程中，交易双方自行交割房款的方式存在诸多风险，因此中介公司向交易双方发出交易资金托管提示函，将自行交割房款的风险进行了提示，将资金托管能够避免上述风险的情况告知了交易双方，但交易双方最终选择了88万元购房款自行支付及交割方式，并签署了放弃办理资金托管声明书。在双方选择自行交割88万元房款的情况下，中介公司作为专业的房地产经纪从业机构，为避免交易双方自行交割房款中可能出现的风险，要求交易双方签署自主支付协议，以便降低交易双方自行交割房款的风险。根据证人吴某的陈述，因交易房屋在签约时存在抵押，交易双方及中介公司三方商定在出卖人自行办理解押手续后签署自行支付购房款的协议，并由出卖人提供房产证原件、夫妻双方征信报告、夫妻双方身份证及结婚证复印件等资料，并由中介公司核实出卖人征信没有问题后再由买受人将首付款支付给出卖人。证人吴某与吴某1之间的微信及短信联系记录可以证实，吴某在双方签约后多次要求吴某1提供其配偶身份证，并询问其解押事宜，并告知解押要以最后房管局的解押章为准，吴某1于9月26日将解押完成的事实告知了吴某，吴某告知吴某1将房产证交给中介公司保管，并提供配偶身份证复印件、结婚证复印件、户口本、征信报告等资料，并签署自主支付协议，以便于买受人支付首付款，但吴某1一直未提交上述资料，也未签署自主支付协议。交易双方之间的短信及微信联系记录、交易双方与中介公司经纪人之间的微信及短信联系记录、证人吴某和檀某的证言等证据相结合可以证实如下事实：吴某1在中介公司及买受人迟某的多次催促下，拒绝提供配偶身份证、结婚证、户口本、征信报告，拒绝将房产证交给中介公司保管，拒不签署自主支付协议。
虽然买受人迟某向吴某1支付过定金，知晓吴某1收取定金的账户，但因涉案首付款的金额巨大，在吴某1拒不履行向中介公司提交相关证件或手续，拒不将房产证交给中介公司保管，拒不签署自主支付协议等附随义务的情况下，迟某作为买受人有合理理由对吴某1的履约诚意产生怀疑，迟某在此情况下暂停其向吴某1支付首付款的行为并无不妥，并不构成逾期付款。涉案合同的履行出现中断完全系因吴某1违反其上述附随义务所致，故吴某1以迟某存在逾期付款的违约行为，合同约定的解除权条件成就，双方的合同于迟某收到解约函时解除的反诉请求，无事实、合同及法律依据，法院不予支持。与此相应,对吴某1要求迟某支付违约金的诉讼请求,法院亦不予支持.
双方的买卖合同不存在解除事由、不符合解除条件，因此双方均应恪守履行合同。双方签约时，迟某名下有两套房屋，但其中位于朝阳区的房屋在双方签约前已经出售，双方签约时吴某1作为出卖人对迟某系置换房屋(出售朝阳区的房屋、购买涉案房屋)的情况是明知的，2016年10月迟某与案外人关于朝阳区的房屋过户完毕，迟某的购房资格核验通过，双方的合同履行不存在购房资格上的障碍，双方均应恪守履行合同。房屋买卖合同中买受人的主要义务是支付购房款，在吴某1不签署自主支付协议、不提供收款账户的情况下，迟某将所有购房款一次性支付至本院账户，表明了迟某履行合同的能力和诚意,应视为其履行了支付购房款的合同主要义务，出卖人吴某1可从本院领取购房款。因迟某变更了合同及补充协议的付款方式，将购房款支付至本院账户，故对迟某要求吴某1配合其办理贷款的诉讼请求，法院不予支持。房屋买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋和办理过户(将交易房屋所有权转移登记至买受人名下)，在迟某履行了支付购房款的合同主要义务后，吴某1作为出卖人，负有将交易房屋交付给买受人迟某，并协助迟某办理过户登记的义务，故对原告方要求吴某1交付房屋及办理过户登记手续的诉讼请求，法院予以支持。
