北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告白某诉称：2015年6月16日，我联系田某，向其支付首笔购房款80000元，但田某却表示并未委托田某1出售房屋及签署房屋买卖合同，并表示如果房屋出售价格加价，可以继续出售和履行合同。后经我多次联系田某，田某均明确表示不再继续履行该合同。我认为，田某因政策利好房价上涨而反悔，违反诚信原则，以明确意思表示不再继续履行合同，导致合同无法履行，合同目的无法实现，田某的行为已经构成根本违约。根据补充协议第四条第二款(4)项之规定“甲方(被告)应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方(原告)支付违约金，并赔付居间服务费用”。综上，特向贵院提起诉讼：1、依法解除我与被告田某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;2、依法判决被告田某返还我定金5万元;3、依法判决被告田某支付违约金472000元;4、被告田某赔偿我居间服务费63720元;5、诉讼费用由被告田某负担。
二、被告辩称
被告田某辩称:我不同意原告白某的诉讼请求，首先我认为白某主张的合同和协议均无效，因为涉案房屋的所有权人是田某本人，是单独所有，而本案的合同均不是我签订的，我对上述合同的内容并不知情，对所有合同的效力不予追认;其次，对于白某具体的诉讼请求，关于定金，是我父亲田某1收取的，不是我收取的，我无法退还。关于违约金，白某主张的相应合同和协议均是无效的，无效合同不存在违约情形。关于居间服务费，我认为在田某1没有取得我方授权的情况下促成合同，某中介公司是明知的，存在重大过错，同时白某本人系某中介公司的职员，因此综合以上理由，本不应该收取居间服务费。
第三人田某1述称：我不同意原告白某的诉讼请求，本案涉及的房屋买卖合同是白某与我所签订，被告田某并没有在合同中签字，且在合同的洽谈及签订、履行过程中田某均不知情，田某事先以及事后均没有对我的行为予以追认，而且我在签订买卖合同之前和当时明确问过某中介公司的工作人员，是否需要田某的授权或者征求田某的意见，某中介公司及白某均表示不需要，只需要我携带田某的身份证即可签订合同，同时我认为在此案中，某中介公司作为专业的房地产经纪公司在明知我没有得到产权人合法授权的情况下即促成交易，存在重大过错，且白某本人系某中介公司的工作人员。我认为白某和某中介公司在签订合同时均存在重大过错且存在故意串通的行为。关于白某主张的中介费我认为不应当支付。在整个合同的履行过程中是因为白某没有按照合同约定支付首付款导致合同后续未能履行。综上，我不同意白某的诉讼请求。
第三人某中介公司述称：因为被告田某不同意继续履行双方签订的涉案房屋的买卖合同，因此我方同意解除双方签订的合同。
二、审理查明
被告田某与第三人田某1系父子关系。2009年11月26日，田某与案外人北京君合百年房地产开发有限公司就购买位于北京市通州区×号房屋签订了商品房预售合同，总价款为1049421元，房屋建筑面积95.24平方米。2015年5月27日，田某1携带田某的身份证、户口本及上述商品房预售合同前往某中介公司，并签订了《代理人关于代理权的承诺书》，内容为“本人田某1受田某的合法委托，代其出售坐落于北京市之房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。”同日，被告田某作为甲方(出卖人)与原告白某作为乙方(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，并与作为丙方(居间人)的某中介公司签订《补充协议》、《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。田某1代田某在《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》上签字。其中，《买卖定金协议书》第二条“房屋交易”约定：《北京市存量房屋买卖合同》约定505号房屋总价款236万元;《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1、定金：乙方于2015年5月27日向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整;乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在2015年6月28日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第四条“违约责任”规定：“2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订当日，田某1收取白某定金五万元，同年6月30日白某分别向某中介公司支付居间代理费51920元、向北京某担保有限公司支付保障服务费11800元。
在本案审理过程中，白某为证明其积极履行合同的事实，向本院提交了微信及短信记录，其中2015年6月25日微信记录显示为“明天2015年7月27日中午11点咱们在大望路新光天地旁边见面办打款手续。”;次日微信内容显示为“去，在路上，11：00大望路建行银行见面”，白某称上述微信内容系其与中介职员的对话。白某为证明其预期利益损失，向本院提交了某中介公司网页截图，证明2015年8月份505号房屋所在小区房屋均价已超过3万元。白某为证明田某存在违约行为，向本院提交了2015年6月26日某中介公司门店经理与称之为“杨先生”的录音并申请某中介公司提供居间服务的工作人员李某出庭作证，其中李某称其全程参与了涉案房屋交易过程，合同签订过程中田某1说代理所有的事情，出卖涉案房屋是为了田某在国外买房子，并带来了房屋的所有证件，其中包括原购房合同、契税票、借款合同、户口本，并且也曾核实过田某和田某1的关系。在合同履行过程中，因首付款数额较大，需要田某亲自办理，但田某不在国内。后田某1告知我们田某不卖房了，故其与田某在小区见了一面，田某称因为房屋价格上涨，客户给付时间晚，故房屋不卖了。其中录音内容中杨先生称“你们没有我的委托书，没有我的签字，你们去卖我的房?你们的合同本身现在就不正确;“没有，我现在就不卖，我现在就不卖，我最大的让步，就是把5万元钱退还他就完了”;“你现在还有一种解决方法，就是咱们重新谈，就跟我爸没有关系，我是房主。我跟你重新谈，咱们重新谈价钱，重新谈合同”。对于上述录音内容，田某明确表示系其本人的通话，并要求法庭对录音原始载体予以审核，其不再听取原始载体内容，并称整个录音内容无法证明其曾授权田某1出售涉案房屋，并认为房屋的出售价格应该是260万元，而不是白某与田某1所谈的价格。庭审中，本院依照民事诉讼法规定要求田某本人出庭便于查明事实，但田某本人未予配合。经查，合同约定定金5万元已经交付至被告。
四、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决如下：
1、解除原告白某与被告田某于二〇一五年五月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、解除原告白某与被告田某、第三人北京某中介房地产经纪有限公司于二〇一五年五月二十七日签订的上述合同的《补充协议》;
3、被告田某返还原告白某已付定金人民币五万元，于本判决生效之日起七日内执行清;
4、被告田某支付原告白某违约金人民币二十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清;
5、驳回原告白某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的焦点系田某1代田某签订合同的行为是否构成表见代理，即白某是否有理由相信田某1有代理权。首先，从田某1的行为看，田某1携带田某本人的身份证、户口本及原购房合同前往某中介公司与白某签订合同，并签署《代理人关于代理权的承诺书》承诺其已经田某合法授权出售涉案房屋，客观上已经形成“授权代理表象”;其次，田某1与田某系父子关系，由田某1从事代理行为，这种特定的法律关系足以使相对人产生信任;再次，从证人及田某的陈述看，田某1“授权代理表象”的形成与田某之间存在一定的关联;最后，田某1已经实际收取购房定金，白某作为买房人不存在恶意亦不存在过失，且双方存在履行合同的客观条件。因此，虽然田某1在没有田某书面授权的情况下与白某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，但田某1的行为足以使白某有理由相信田某1有代理权，且涉案房屋交易价格与市场价格相比未显失公平，故田某1签订上述合同的行为构成表见代理，田某受上述合同约束。但在合同履行过程中，田某明确表示拒绝履行合同，构成根本违约，已具备解除合同的情形，故作为守约方的白某一方有权解除合同。故对白某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，应当支持;对白某要求返还已支付定金的诉讼请求，理由正当、证据充分，应当支持;对白某要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，应当支持。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，且守约方为履行合同已经实际支出居间代理费和保障服务费，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为25万元，对其主张的过高部分，应当支持;对白某主张中介费损失的诉讼请求，违约金数额足以弥补其造成的该项损失，不再支持。
