北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告张某诉称：
2013年9月10日，经中介介绍原告将自己已经支付完毕购房款的位于顺义区的期房(简称1号房)，以200万元转让给被告，双方签订《购房资格转让协议书》(简称《转让协议书》)、《北京市存量房屋买卖合同》(简称《买卖合同》)。合同签订后被告支付了首付款121万元，随后又支付了37万元，到2014年6月21日被告尚有400000元未支付。被告当着中介的面承诺此400000元在与开发商某开发商(简称某开发商)签订预售合同之前支付给原告。
2014年8月2日，原告陪同被告到开发商某开发商签署了《房屋更名协议书》(简称《更名协议书》)，将购买房屋的买受人更名至被告名下。
2015年初开发商通知被告前去签订预售合同，同时告知被告因实测面积比宣传的面积少近5平米，所以开发商将退给其5万余元。被告得知住房面积减少后，打电话给原告表示如果原告不向其赔偿5万余元，其不愿意继续购买此套房屋，并拒绝到开发商处签订预售合同。
原告夫妻是长期飞国际航线的空中乘务员，对国内事务关心不够，不了解被告不去签订预售合同对自己有多大的影响，迫不得已不得不在每次回国时咨询开发商如何应对。显然被告的违约行为给原告的工作生活造成极大的压力。本来当初卖房时，原告急于用钱房卖得就便宜，后来被告表示不到开发商处去签订合同，不支付剩余的400000元房款，给本来在经济上就周转不开的原告带来巨大的麻烦与损失。
原、被告签订的《买卖合同》约定：买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款或不配合办理相关手续的视为违约，应承担房屋总价款20%的违约责任。鉴于被告拒绝按时与开发商签订预售合同，所以被告的行为构成违约，依据《买卖合同》第十一条第二款第四项的规定，被告应当承担违约责任。
后来被告意识到自己的违约风险，偷偷地给原告的卡上又转来34万余元，并发来微信告知原告按照实际面积把购房尾款打到原告原先的那个账户中去了，对于差额的这5万余元被告表示拒绝支付。显然被告的这次付款行为是在意识到自己将承担违约责任的前提下才实施的。
综上，原告认为诚实守信是当今社会倡导的主流，被告言而无信、出尔反尔的行为一方面与社会倡导的主流相悖，另一方面也违反了合同法第六条的规定。虽然被告在违约后(逾期签订预售合同、逾期付款)为逃避违约责任支付了部分款项，但这并不能掩盖其违约的事实，而且被告对继续违约仍抱有较大侥幸心理，仍然没有按照约定支付完毕全部购房款项。显然这是与合同法的诚信原则相悖的。为维护合同法的权威和社会的诚信秩序，原告特提起诉讼，请求判令：被告支付原告房款5万余元;被告支付原告违约金37万元;本案诉讼费由被告承担。
2、被告赵某辩称：
被告不同意原告的诉讼请求。本案涉及两个交易行为，即由开发商将房屋卖给原告，再由原告将期房卖给被告。
第一个行为，原告购房花费87万余元，原告将该房屋转让给被告时是200万元。当原告与被告的交易发生之后，被告就取代了原告原来与开发商直接购买人的关系，但这两个交易关系是很明确的存在的。房款数额的分歧起于原告对两个关系没有理清，本案中房屋交付的实际面积比签约时少了4平方米，造成的退款是两个差额，其中一个是开发商退给直接买房方的。
双方在《转让协议书》第二条已经就此进行了约定，但该条约束的是开发商与买方之间的关系，涉诉房屋的实际面积比预测面积84平方米少了4平方米，所以开发商退给被告的款项是4万余元，原告在起诉状中陈述的事实是错误的。被告现拒付的是被告和原告之间二手房买卖的差额，被告是以200万元购买的84平方米的房屋，对此在双方签订的《买卖合同》第一条、第五条中有明确约定。
而对于房屋的实际面积与该合同中双方约定面积之间的差额如何处置，双方并未约定。被告认为应当根据公平交易的原则进行处置。如果仍按200万元支付原告购房款，等于在二手房买卖过程中，被告多向原告支付了5万余元，导致被告每平方米多支付1000余元，这显然是违背公平和诚信原则的。房屋的面积差额，如果按照第一手交易差额是4万余元，如果按照全款计算就是9万余元，而被告认为二手房交易差5万余元应归被告享有，不予支付原告。
关于违约金，原、被告基于房屋面积的差异，就总款项没有达成一致，导致被告不能与开发商签订房屋预售合同。在没有理清相关款项之前被告不宜向原告全额支付剩余尾款，被告有充分理由，不存在故意违约不去办理相关手续的问题，而且被告也于2015年9月12日将款项34万余元打给原告。
二、法院查明
2013年9月10日，张某(卖方)与赵某(买方)签订《转让协议书》，约定双方就物业购房资格转让事宜签订协议。该协议书约定如下：第一条：该物业暂未取得北京市商品房预售许可证。第二条：物业地址：1号房，该物业暂测建筑面积84平方米(签署《北京市商品房预售合同》建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积的差异所需补或退之房款按照产权单位书面通知的款项由买方负责)。第三条：该物业转让价为人民币200万元。第四条：买方将以全款的方式购买该物业，买方在2013年9月14日将首付款121万元汇入卖方账户，在签订正式购房合同当日将剩余购房款780000元汇入卖方账户。
同日，张某(出卖人)、赵某(买受人)及北京某房地产经纪有限公司(居间人)签订《买卖合同》。该合同约定如下：“第一条：出卖人所售房屋坐落为1号房，建筑面积共84平方米。第五条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币200万元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币121万元。第十一条：(二)买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的;2.以各种形式拒绝购买该房屋的;3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的;4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的;5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的…。”
《转让协议书》、《买卖合同》签订后，张某于2013年9月14日、2014年6月21日分别出具收条，表明其收到赵某给付的首付款121万元及第二笔房款37万元。2014年6月21日，赵某出具欠条，内容为：今欠张某1号房房款(尾款)400000元，于与某地产开发商签订预售合同当天(签合同之前)支付给张某。
2014年8月2日，某开发商(甲方)、张某(乙方)与赵某(丙方)签订《更名协议书》，约定：一、乙方参加甲方开发建设的北京选房活动，乙方所选房号为1号房，该房屋暂测建筑面积为84平方米，单价为1万元/平米(建筑面积)，总价款为87万余元(备注：签署《北京市商品房预售合同》时，建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，总价款相应调整)。二、乙方已支付诚意金人民币87万余元，现使用一次更名权利，自愿将该房屋更名至丙方，更名后丙方不再享有更名机会，与此同时，乙方与该房屋已无权属关系，不再享有该房屋的所有权益。四、丙方在签署《北京市商品房预售合同》时，相应所支付的诚意金自动转为转让给购买该房屋的房价款。
2015年9月12日，赵某给付张某购房尾款34万余元，赵某并于该日自开发商处接收了涉诉房屋。赵某称开发商于2015年6月中下旬通知其去签署《北京市商品房预售合同》，其去开发商处签约时，因开发商告知涉诉房屋的面积比84平方米少近5平方米，赵某希望和张某协商减少购房款故未签约。张某称开发商于2015年年初通知赵某签订《北京市商品房预售合同》，但其并未就此提交证据证明。
2015年7月19日，赵某与张某就给付购房尾款事宜进行了短信沟通。赵某发送的部分短信内容为：“…这周通知我去签合同了，你哪天有时间，咱们一起去?然后把尾款给你。你要没时间来，请给我你的账号，我把房款打给你，这周是签约的最后期限了…我之前也通过中介跟你说了我的意思，咱们按照实际面积结…我周三会去签约。你要不来可以把账号给我，我按照实际面积给你打钱。”张某发送的部分短信内容为：“…请看补充合同，你要签约前没有结尾款40万就是违约，你自己考虑吧，如果你同意打40万，我们一定去。”
诉讼中，双方均认可涉诉房屋实际开发商交房实测建筑面积为80平方米，双方在签订本案所涉全部合同、协议时对涉诉房屋实测建筑面积不知情，赵某至本案法庭辩论结束时未与开发商签订《北京市商品房预售合同》。赵某主张如果法院认定其构成违约，其认为张某主张的违约金过高，要求调整减少。
三、法院判决
北京市顺义区人民法院经审理判决：
1、被告赵某给付原告张某房款5万余元;
2、被告赵某、给付原告张某违约金13000元;
3、驳回原告张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《转让协议书》、《买卖合同》、《更名协议书》系签约各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。
《转让协议书》与《买卖合同》系同日签署，具有相同的法律效力。虽《买卖合同》中载明涉诉房屋建筑面积为84平方米，但双方均认可在签署该合同时对涉诉房屋实测建筑面积并不知情，在此情形下，双方对房屋成交价格约定为200万元，并不能当然视为赵某是用总价200万元购买84平方米的房屋。
双方在《转让协议书》中明确约定张某将暂测建筑面积为84平方米的涉诉房屋以200万元的价格转让给赵某，如果涉诉房屋面积差异导致购房款增减，则由赵某根据产权单位的通知予以负责，结合《更名协议书》约定的内容，应视为双方之间在上述合同中达成的合意是赵某以200万元自张某处购买涉诉房屋，该房屋最终建筑面积与双方已知的暂测建筑面积有差异时，并不改变双方约定的总价款，而是由赵某根据开发商的通知补交房款或领取退款。
根据本案查明的事实，赵某共计支付张某购房款193元，故其仍有义务支付张某购房款尾款5万余元。张某称开发商于2015年年初通知赵某签订《北京市商品房预售合同》，但其并未就此提交证据证明，故法院难以采信。
赵某自认开发商在2015年6月中下旬通知其去签署《北京市商品房预售合同》，且赵某在2015年7月19日短信中亦表明其于该日所在周的周三去签约，虽赵某至本案例法庭辩论结束时并未与开发商签订《北京市商品房预售合同》，但根据赵某所述，未能签约的原因并不能归责于张某，故欠条中载明的付款条件应视为至迟于2015年7月22日已成就，而赵某在其未签约的情形下，将欠款之大部分给付张某亦能对此形成佐证，现赵某迟延给付购房款，构成违约。针对违约金数额，考虑到双方对违约金数额约定过高，法院结合本案例中赵某违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，合情合法。
房产律师靳双权提醒大家，经济交往中的各方当事人，在签订合同时，应充分考量合同条款给各方设定的权利义务，合理推定合同履行给己方造成的影响。在合同签订后，应信守合约，遇有矛盾分歧，应合理考虑各方实际情况，积极沟通，妥善解决，最大限度避免给己方和对方造成损失。
