北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告张某诉称：
张某与王某于2015年3月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买张某所有的位于北京市海淀区某房屋一套，双方对于房屋位置、面积、价款及交付方式等作出约定。
鉴于购房合同签订时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，故双方约定“若房屋所有权证登记的面积与购房合同约定的面积不符，则面积以房屋所有权证登记为准，房屋价款双方折算单价后，多退少补。”
张某与王某签订房屋买卖合同后收到了房屋所有权证，登记显示涉案房屋面积大于购房合同约定面积，故王某应依购房合同约定支付房屋价款差价。现张某已依约履行了全部合同义务，但王某却拒不支付上述房屋价款差价，故诉至法院，请求判令王某向张某支付尚欠购房款6万余元。
2、被告王某辩称：不同意原告诉讼请求。这套房子从看房一直到购买面积是没有变化的，没有任何的增加以及增值。而且房款在某房产公司的协助下已经全部付清，过户也已经完成，现在谈这个没有意义。如果有异议可以在过户之前谈好价格，谈不好可以不过户。过户的时候他们已经取得房本，对面积也已经很清楚了。现反诉要求：返还已经支付给张某的减税省税款10000元;赔偿我房子延迟交付的违约金1500元。
3. 张某针对王某的反诉辩称：不同意王某的反诉请求。我们从没拒绝过户，这10000元是用来帮助王某制作减税材料的，可以帮助王某节约20000多元的税费，如果王某不给付我方10000元，我方可以不提供减税材料给她，也不影响她过户，相当于我们帮助对方节省了10000多元。
关于迟延交房的事，按照合同约定2015年8月30日下午两点我带齐所有材料去某房产公司办公室交房，水表、电表等全部查完，当时我就向对方提到了欠付购房款的事，他们拒绝给付，所以交房没交了。而且我当时跟他们说我是来交房的，是他们拒绝收房，直到2015年8月31日中午双方才完成房屋交接，但是我方诉请的购房款仍然没有给付。
二、法院查明
2015年3月29日，张某(出卖人)与王某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，交易时房产尚未办理房屋所有权证。合同约定：出卖人所售房屋坐落于海淀某住宅区，建筑面积90.00(实际面积以产权证登记为准);若出卖人是以贷款方式购买的该房屋，则出卖人应于2015年4月30日前办理提前还款及抵押注销手续，该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2015年5月份 ，具体时间视开发建设单位实际办理而定;房屋成交价格为人民币307万元，定金人民币100000元。
还约定：2015年4月30日前买受人需支付购房预付款人民币900000元，支付方式：银行资金监管，以上定金及购房预付款在甲方取得房屋产权证书之日，自动转化为购房首付款的一部分;2015年8月30日之前将房屋交付买受人;在出卖人取得房屋所有权证之日起十个工作日内，双方向银行办理贷款审批手续，买受人拟贷款1400000元，双方在确定贷款银行批准贷款后十个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，贷款部分房款按银行规定直接支付给出卖人，剩余670000元建委资金监管支付。
合同第十三条第三款约定：若房屋所有权登记的面积与本合同约定的面积不符，则以房屋所有权证登记为准，房屋价款双方折算单价后，多退少补。
合同签订后，2015年5月19日，张某取得房屋所有权证。2015年5月27日，王某给付张某减税省税款人民币10000元。2015年8月31日，张某与王某办理了房屋交接手续。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决：
1、王某给付张某购房款人民币6万余元;
2、驳回王某全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案例中，王某申请某房产公司职员庄某出庭作证，庄某陈述《北京市存量房屋买卖合同》第十三条第3款的特别约定针对的是开发商出卖的房屋面积和最后实际房本登记时的面积若有差异，以实际房本面积为准，来补差价，不针对二手房买卖这种情形。王某亦主张此款项是格式合同的一部分，不是针对二手房买卖，对其不应适用。
靳双权律师认为，双方当事人对于交易的房屋权属状况等订约相关事项是明知的，双方签订的合同封皮已标明交易房产尚未办理房屋所有权证，且合同第二条第3款明确约定：该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2015年5月份，具体时间视开发建设单位实际办理而定。
故双方当事人对于合同中签订的房屋面积与房屋产权证书登记的房屋实际面积可能存在不一致是明知的，某房产公司作为《北京市存量房屋买卖合同》的合同拟定方对此情况亦是明知的，故在王某就合同第十三条第3款的特别约定仅针对一手房买卖的情形，并不包括二手房买卖的情形，且未向法院提交有效证据的前提下，法院一般不会采信。
所以张某依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第13条第3款的约定，要求王某支付尚欠购房款6万余元的请求，符合事实及法律依据。
此外，王某反诉要求张某返还已经支付给张某的减税省税款10000元及赔偿房子延迟交付的违约金1500元。就双方诉争的10000元，在合同中并无约定，双方均认可此10000元用于张某向王某提交减税免税材料，帮助王某减免税收所用，系双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，所以王某主张返还是无法律依据的。
关于房屋迟延交付问题，合同第5条第2款明确约定：出卖人应于2015年8月30日将房屋交付买受人，双方实际于2015年8月31日进行了房屋交接，庭审中，双方均认可系因在2015年8月30日进行房屋交接时，因张某主张欠付房款，双方未达成一致意见，故延迟一天交房，并非张某单方故意拖延交房时间，所以王某主张赔偿房子延迟交付的违约金的诉请不成立。
所以，法院的判决是正确的。
