北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、案件介绍：
1、原告诉称：
原告刘某、倪某诉称：2015年3月日，我们和被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市丰台区的诉争房屋。当日，原告向被告支付了1万定金。2015年3月9日，原被告及第三人签订了《存量房屋买卖合同》，约定签约当日原告支付被告定金8万，支付中介居间服务费6.6万，支付担保公司担保服务费1.5万。被告应当在2015年六月二十日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，被告保证诉争房屋没有被限制转让。2015年5月28日，被告向原告及中介发出终止合同及补充协议的函件。因诉争房屋限制转让导致原告无法取得房屋，被告构成根本违约，应当承担诉争房屋总价款20%的违约金并赔偿原告所承担损失，因此原告请求法院判令：1、解除双方所签订的《买卖定金协议》、《存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、被告返还定金8万;3、被告支付违约金60.2万;4、被告赔偿差价损失183.8万(计算方式为2018年4月7日房屋价值545万减去合同价格301万，再减去违约金60.2万);5、赔偿居间费6.6万、担保服务费1.5万的利息;6、本案诉讼费由被告承担。
2、被告辩称：
被告蒲某、季某辩称：双方签约时，房屋不存在任何交易政策的限制。我们在2015年4月期间积极推进合同履行，结清诉争房屋的物业费及相关费用，但在办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》(下称变更通知单)的过程中，央产办告知我方因政策调整，变更通知单暂停办理。在此前的案件中，丰台法院曾向央产办调取证据，且有北京其他法院相关判例证明上述影响诉争房屋正常履行的政策性原因是客观存在的。依照合同约定，我方应当在2015年六月二十日取得变更通知单，但由于相关政策没有明确的终止期限，政策的影响已经超出我等普通公民的预见范围，要求我方继续履行合同显失公平，且存在法律上的履行不能。
我和对方协商未果情况下，通过中介在2015年5月28日告知对方提出终止合同并且同意退还全部定金，我方行为基于合同履行存在客观障碍，并非恶意违约。若原告不同意解除合同，其应当提起确认合同解除合同无效，要求继续履行，但原告却在2018年6月，也即合同约定的产权变更登记通知单履行期限前在本市购买其他住房，因原告非京籍，只能在京购房一套，原告另行购房的行为已经属于以行为表明不再继续履行合同，是一种根本违约行为，为掩盖其根本违约的行为而提起高额索赔要求。
2015年8月13日，我方取得了变更登记单，同意继续履行合同，但此时原告已经无购房资格，其在此前诉讼始终坚持解除合同的诉讼请求。2016年春节后，北京房价暴涨，2017年2月，原告取得了北京户口，在2017年5月又撤回起诉，另行提起要求继续履行合同并要求违约赔偿的诉讼，据此法院判决认为原告违反诚实信用，驳回了其诉讼请求。原告因主张不能得法院支持，又提起本诉，重新主张解除合同和违约赔偿。综上，我不同意原告诉讼请求。
第三人中介公司和担保公司未到庭陈述意见。
二、法院查明：
除当事人叙述，法院另查明：2015年3月9日，双方在合同中约定合同价款为260万，家具家电作价41万;买房人向卖方支付定金8万，买受人申请银行抵押贷款，贷款金额拟定180万。双方在合同约定自合同签订之日起150日内，办理过户手续。签订二胡同当日双方及中介还签订了补充协议，在协议中双方约定贷款面签之日将第一笔首付款80万和第二笔首付款32万支付给甲方，银行批贷后5个工作日，双方办理过户手续，甲方若未在2015年六月二十日前取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》的应当承担违约责任。甲方若存在如下情形之一，甲方构成根本违约：且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。上述合同签订后，刘某、倪某向蒲某、季某支付了定金共计8万元。
2015年5月28日，蒲某向刘某、中介发出告知函，表示因诉争房屋不符合国管局2000年36号文关于已购公有住房上市出售办法及口头新通知，无法办理取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，因此要求终止相关协议，同时退换刘某已付定金8万。
法院另查明，原告曾在2015年7月26日提起诉讼，要求解除涉案合同并要求蒲某返还定金赔偿违约金。在该案件中，蒲某在2015年8月13日取得《通知单》，同日刘某取得了其他房屋的房产证。刘某、倪某表示该案件第一次开庭也就是2015年9月15日才知道诉争房屋已经办理了上述变更通知单。同时在该案件审理中，法院曾向在京中央和国家机关住房交易办公室发函询问“贵单位于2015年5月1日是否出台了央产房限制上市交易的相关政策，即当月706号房屋即使补足面积超标款仍不能上市交易。”后收到复函，内容是：“2015年四月二十日至2015年六月二十日期间，我办暂停办理涉及成套超标住房各项业务。”2017年5月23日，刘某、倪某申请撤回该案起诉。
后刘某、倪某又在2017年6月另行起诉，要求继续履行合同，蒲某、季某支付违约金。蒲某、季某反诉，以刘某、倪某违约为由要求解除合同，要求支付违约金。后法院在2017年10月31日作出民事判决，驳回双方诉讼请求，蒲某、季某不服上诉，后法院判决驳回上诉，维持原判。另查明，刘某2017年4月10日和中介签署了《退款协议书》，协商中介退换刘某居间服务费8.1万。
庭审中，刘某、倪某认可其另行购买了其他房屋，并且在2015年7月30日办理了网签手续，8月13日取得房产证，已经无购第二套房的资格。两人表示购房是为了让小孩上学，收到催汉子撤销合同的告知函之后，不知道违约行为持续的期间，当时北京房价上涨，并且小孩需要上学，便购买了其他房屋，同时起诉要求解除合同及违约赔偿。
蒲某、季某称其在2015年7月22日知晓变更登记恢复后，立即办理了相关手续，在2015年8月13日取得了变更通知单，此后通过中介方告知了刘某、倪某，合同系因两人另行购房而无法履行的。
三、法院判决：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、解除刘某、倪某和蒲某及中介公司于2015年3月9日签订的《买卖定金协议书》;
二、解除刘某、倪某和蒲某在2015年5月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
三、解除刘某、倪某和蒲某及中介公司在2015年3月9日签订的《补充协议》;
四、蒲某、季某在判决生效之日起7日内将8万元定金返还给刘某、倪某;
五、蒲某、季某在判决生效之日起7日内向刘某、倪某支付违约金12万;
六、驳回刘某、倪某其他诉讼请求。
四、律师点评：
房地产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
刘某、倪某与蒲某、中介公司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。蒲某在合同履约过程中迟延办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》的义务，蒲某主张政策原因系不可抗力，单蒲某作为出卖人，有义务保证所交易房屋可上市，不存在交易障碍，卖房人出售房屋时应当掌握其所售房屋交易政策，而短期政策调整亦并非属于不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，因此不属于不可抗力。
蒲某以房屋无法上市交易为由单方提出不履行合同，已经构成违约，即使蒲某随后取得了变更通知单，也不能其先前行为构成违约的客观事实。并且刘某、倪某在2015年7月起诉要求解除合同，直到2015年8月13日，蒲某才取得变更通知单，早已超过合同约定的2015年六月二十日的履约期限。
刘某、倪某另行购房的行为属于考虑房屋价格变化风险以及子女上学，及时止损所采取的合理行为，因此房产律师靳双权认为，2015年7月起诉时，刘某、倪某享有合同约定的解除权，有权要求解除合同。
双方虽然经过几次诉讼，但随着刘某、倪某购房情况的变化，诉讼请求曾经由要求解除合同变更为继续履行，但由于该请求被法院驳回后，本案件应当再次回复到2015年7月起诉时的状态来考量刘某、倪某的解除权行使问题，不应当因其曾要求继续履行的行为有所影响，因此，法院对刘某、倪某要求解除合同的诉讼请求支持是正确的。合同解除之后，相关定金蒲某、季某应当返还，即返还8万元定金。
关于违约金的数额问题，房产律师靳双权认为，违约金具有补偿性，刘某、倪某已经在2015年7月另行购房止损并且起诉，因此违约金及损失的基础应当以2015年7月时的房屋价格作为参考。本案中被告蒲某、季某曾向法院提出违约金过高，要求调低，法院在综合考虑违约原因、房屋价格变动等因素之后，依法将违约金酌定为12万。对于刘某、倪某所要求的房屋差价损失、居间费利息等没有支持。
第三人没有到庭，法院可以依法缺席判决。
综上所述，法院的判决是正确的。
