北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、案件介绍：
1、原告诉称：
宋某诉称：2017年12月27日，原告宋某和被告杨某经中介介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定宋某购买杨某所有的诉争房屋。合同签订后，宋某依约支付定金10万。但杨某在2018年2月突然通知中介要求解除我们双方之间签订的合同，后因杨某不愿就单方解除合同向宋某赔偿而作罢。2018年4月末，中介通知原告，杨某因欠债130万已经将诉争房屋的房本抵押给债权人，诉争房屋面临被查封的风险，不能和原告履行合同。同年5月17日，原被告双方共同到中介公司进行三方面谈，杨某明确表示2018年6月16日后不能履行办理网签及过户手续。除非原告宋某能帮杨某偿还130万外债或者加价12万，双方没能协商一致。原告宋某认为被告签约后违背诚实信用原则，已经构成根本违约，导致原告宋某没有如愿购房，因目前房价上涨原告承担巨大损失，被告应当承担赔偿责任，因此原告起诉至法院，请求法院判令：1、解除双方在2017年12月27日所签合同及补充协议;2、判令杨某返还宋某已付购房定金10万元;3、判令杨某依照房屋成交总价款20%向宋某支付违约金61.3万元;4、本案诉讼费由被告杨某承担。
2、被告辩称：
被告杨某辩称：我不同意原告的诉讼请求，我没有任何违约行为，我的行为没有导致合同无法履行，诉争房屋没有抵押且未被查封，我不同意解除合同，要求继续履行合同，不同意返还定金、赔偿违约金。
我认可原告提交的音频资料真实性，认可宋某提交音频资料文字整理资料，但是该录音中的意思表示并非杨某真实意思表示，仅限于同宋某协商变更首付款方式。杨某认为宋某不具备在北京通州购房的资格。依照双方合同约定，一方解除合同的应当书面通知另一方，杨某没有收到任何书面解除合同的通知。第三人中介公司没有通知杨某办理相关手续，诉争房屋的买卖合同也没有正式履行，杨某并未占用原告宋某的首付款。宋某所主张违约金过高，不符合合同约定，并且宋某没有任何实际损失。
3、第三人叙述：
中介公司未参加庭审，但向法院提交了书面答辩状，其在答辩状中称：1、因原告诉讼请求不涉及我司，因此我司不发表意见，服从法院判决;2、2017年12月27日，原被告双方到我司门店签署了《存量房屋买卖合同》，诉争房屋产权证书显示存在一笔抵押;签约当日我司派工作人员和原、被告双方共同到有关部门进行了核实，验证诉争房屋确实存在一笔有效抵押登记;3、合同签订之后原告向被告支付了定金10万，被告出具了收据。4、我司为协助原被告顺利完成房屋交付、过户等手续，我司工作人员积极配合了双方并依照交易流程进行了相关工作、2018年5月被告通知我司称其另有一笔130万的债务，现诉争房屋产权证书已经被债权人收走，无法履行后续手续;同时，被告要求原告帮其偿还该笔债务;我司收到杨某通知后及时转告了原告，原告表示不能接受，双方就此多次协商没有达成一致意见。
二、法院查明：
除当事人叙述外，法院另查明：
原被告双方在2017年12月27日签订了诉争房屋的买卖合同，同日双方还签订了一份《补充协议》。在该协议中双方约定房屋总价款为306.5万，乙方应当在签订合同之日给付定金10万，乙方选择公积金贷款，贷款金额80万，乙方应当在网签后甲方解押当日支付140万，余款在过户前7日内分三笔支付完。该房屋为商品房，已经设立抵押，抵押权人为案外人某银行，抵押金额为170万;甲方应当在公积金面签前5日办理抵押注销手续。双方应当在签订合同之日起90日内共同向房地产权属登记部门申请办理权属转移登记手续，若需延长申请的，甲乙双方另行协商并签订书面补充协议;因甲方原因导致乙方没能在签订合同之日起120日取得房产证的，乙方有权解除合同，若乙方解除合同的，适用买卖合同第11条第二款约定。(第十一条第二款)乙方按照合同约定解除合同的，应当以书面方式进行，房屋买卖合同自乙方的书面解除通知到达甲方时自动解除;乙方解除合同的，甲方应于5个工作日内将其收到的全部款项返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。
双方协商一致同意，因乙方原因，签订合同后自2018年6月16日起在开始办理合同所有流程及手续。甲乙双方不能因此解除合同，因此导致的延期，双方的权利义务均顺延，且不承担违约责任。双方在2018年7月10日前办理网签手续，如因任何一方没有依约办理的则每逾期一日向守约方支付日万分之五的违约金并继续履行合同知道办完网签手续。
合同签订后原告支付了10万定金，被告出具收据，落款时间为2017年12月27日。
2018年4月25日，被告电话告知中介称其还有另一笔130万债务，面临清偿，原告和被告之间的合同可能无法履行，诉争房屋可能会被查封，希望宋某提前支付首付款130万，以便解决债务问题。中介得到相关消息后即转告原告宋某。
2018年5月17日，双方协商过程中杨某提出宋某加价12万(杨某以此向债权人多支付3个月利息以换取履行时间)继续购房的建议或解除合同，被告退还定金。
次日，双方进行电话沟通，杨某表示若宋某能提前支付首付款，便可以继续履行合同。双方未能达成一致意见。
同日，宋某以邮政快递方式向杨某发出律师函，正式通知其解除双方之间的合同及相关补充协议。
经法院核实，杨某在2018年5月22日收到该律师函，当日，杨某便短信回复宋某称同意解除合同。
三、法院判决：
北京市通州区人民法院经审理后判决：
一、解除原被告在2017年12月27日所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，解除日期为2018年5月22日;
二、被告杨某返还原告宋某定金10万，在判决生效后七日内执行完毕;
三、被告杨某赔偿原告宋某违约金30.65万，在判决生效后七日内执行完毕;
四、驳回原告宋某其他诉讼请求。
四、律师点评：
房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
本案中，依照法院所查明的事实，原告宋某和被告杨某就诉争房屋所签订的房屋买卖合同及补充协议等相关文件均系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当属于合法有效的合同，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。本案中杨某在合同履行期内明确告知宋某其另有一笔130万的到期债务面临清偿，要求宋某变更付款方式提前支付首付款或者加价购房，否则杨某无法继续履行双方之间的房屋买卖合同。双方虽然经过多次协商，杨某仍表示不在配合履行合同及相关补充协议。就此，靳双权律师认为，杨某的行为应当认定为以实际行动明示不再继续履行双方所签房屋买卖合同及补充协议。基于此，杨某的行为已经违反了先前的合同约定，构成根本违约，宋某据此取得合同解除权。王英应当依照双方合同约定承担相应的违约责任。因此宋某要求确认解除双方之间合同及其补充协议的请求法院应当予以支持。
关于宋某所要求的杨某返还定金的请求，在合同解除后杨某作为违约方应当将所取得的价款全部返还，宋某所主张的请求于法有据，法院应当支持。
对于宋某所主张的违约金问题，房产律师靳双权认为，虽杨某对宋某的主张不予认可，并且杨某认为依照交易时间、合同履行程度等其并未对宋某造成重大损失，但杨某作为违约方理应向守约方承担违约责任支付相应数量的违约金，但违约金数额问题，法院并未完全采纳宋某的意见，法院依照杨某的答辩意见，综合考虑诉争房屋买卖合同及其补充协议的履行时间、接触时间节点，以及整个合同的履行程度，同时结合二手房市场价格波动等客观事实综合考虑后，认为宋某所主张的违约金过高，对于违约金过高部分予以调整，于法有据，是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。
