北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告温某诉称，2015年11月29日，原、被告签订买卖合同两份，由原告向两被告购买系争房屋及系争车位。合同约定系争房屋的转让价款为4,000,000元，系争车位的转让价款为180,000元。合同就款项的支付、交房时间、过户时间及违约责任等进行了明确的约定。后原、被告又签订《装修补偿协议书》一份，约定原告应向两被告另行支付装修补偿款1,120,000元。原、被告及案外人刘某某曾签署过《债权转让及债权债务抵消协议》一份，案外人刘某某对两被告拥有1,800,000元的债权，协议约定案外人刘某某将上述债权转让给原告，原告受让前述债权后将之与其应向两被告支付的相应部分房款抵消。合同签订后，原告共向两被告支付房款4,930,400元。因两被告迟迟未配合办理系争房屋的过户手续。原告曾起诉要求两被告继续履行合同，但原告发现系争房屋已经被法院执行，并于2016年9月14日过户至案外人康某某名下。故原告申请撤诉。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，请求法院：1.判令解除温某与文某、强某签订的《房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》;2.判令文某、强某返还温某已支付房款及房屋装修补偿款共计4,930,400元;3.判令文某、强某支付温某违约金31,350元;4.判令文某、强某支付温某赔偿金836,000元。
文某、强某未作答辩。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2015年11月29日，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定由原告向被告购买系争房屋，转让价款为4,000,000元。原、被告双方同意，被告于2015年12月5日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。原、被告应于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原、被告双方同意按如下处理：原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同并就其他内容进行了约定。
2015年11月29日，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定，原告向被告购买系争车位，转让价款为180,000元。原、被告双方同意，被告于2015年12月5日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原、被告双方确认在2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原、被告双方同意按如下处理：原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同并就其他内容进行了约定。
后原、被告双方签订《装修补偿协议书》一份，内容为：原、被告双方于2015年11月29日签订了《房地产买卖合同》，其中约定房屋价格为人民币肆佰万元整，车位的价格为人民币壹拾捌万元整。另外，鉴于被告将该房屋内装修及部分动产(房屋交接时如有)一并让与给原告，原、被告双方就此进一步达成如下协议：一、原告需向被告另行支付装修补偿款等人民币壹佰壹拾贰万元整。该笔款项的支付由原、被告双方另行约定……。该份装修补偿协议的乙方落款处有原告签名，甲方落款处空白。原告陈述在该份补偿协议首部的“甲方(卖售人)”处的签字为两被告所签。
合同签订后，原告分别于2015年12月15日、2015年12月16日向被告文某银行账户打款2,707,000元及423,400元。
后因两被告未按时向原告交付系争房屋及系争车位，原告曾向法院提起诉讼，要求两被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付系争房屋及系争车位，并承担相应的违约责任。在该案诉讼过程中，原告得知2016年7月6日法院作出《执行裁定书》，裁定：“将被执行人文某、强某的房产作价6,835,600元交付申请执行人康某某，抵偿被执行人文某、强某所欠申请执行人康某某借款合计864,687.70元”。系争房屋已经于2016年9月14日过户至案外人康某某名下。后原告于2016年10月撤回起诉。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、解除温某与文某、强某签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》及《装修补偿协议》;
2、文某、强某返还温某已支付的房款3,130,400元;
3、文某、强某支付温某违约金23,478元;
4、文某、强某支付温某赔偿金836,000元;
5、驳回温某的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告签订的房地产买卖合同及装修补偿协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，因两被告未按照合同约定向原告交付系争房屋及系争车位，且目前系争房屋已经过户至案外人名下，故就原告要求解除房地产买卖合同及装修补偿协议并支付违约金及赔偿金的诉请，法院依法予以支持。但原告违约金的计算方式有误，由法院依法予以调整。合同解除后，两被告应当将原告已经支付的房款予以返还。法院注意到，原告共向被告文某的银行账户转账3,130,400元。就原告主张根据《债权转让及债权债务抵消协议》已经抵消的1,800,000元房款，因该份证据为孤证，缺乏其他相应的证据予以佐证，两被告亦未到庭确认，故本案中对此不予确认，原告可另案主张。被告文某、强某经法院合法传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。
