北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘某诉称：2014年11月4日，刘某与周某签订房屋买卖合同，约定由刘某将北京市朝阳区某小区502号(以下简称争议房屋)出售给周某，价款为98万元。刘某以较低的价格将争议房屋出售给周某，是因周某是刘某的外孙，而刘某二女儿即周某之母均承诺孝顺刘某，并允诺刘某居住在争议房屋。没想到争议房屋过户到周某名下后，周某及其母亲反悔，将刘某赶出家门并恶语相向。无奈，刘某只能居住在姐姐家里。另外，刘某要求周某支付购房款，周某以各种理由推托。因此，刘某诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求周某返还争议房屋。
二、被告辩称
被告周某辩称：1995年10月11日，刘某已明确将争议房屋赠与二女儿齐某，而齐某也同意接受赠与并实际入住争议房屋。由于北京市出台楼市调控政策，在齐某已经拥有两套房屋的情况下，争议房屋则无法过户到齐某名下。经刘某同意才将争议房屋过户至外孙周某名下。双方争议名为房屋买卖，实为赠与，目的是以房屋买卖的形式将争议房屋变更登记到周某名下。
三、审理查明
周某系刘某外孙。刘某于2000年4月10日取得了北京市朝阳区房屋土地管理局填发的房屋所有权证，成为争议房屋原所有权人。2014年11月4日，刘某与其外孙周某签订房屋买卖合同，刘某将争议房屋以98万元的价格出售给周某。双方在合同中就购房款的支付方式约定自行交割，但对购房款的支付期限以及违约责任等均未进行约定。合同签订当日，周某取得争议房屋的房屋所有权证。周某未向刘某支付购房款。
庭审中，周某提交了一份刘某于1995年10月11日书写的“赠与书”，以证明刘某早在1995年就将争议房屋赠与齐某，“赠与书”内容是“齐某：失去你二十多年，做为一个母亲，无能力抚养自己的女儿，很是内疚…从六岁的娇娃，变成了现在的你，迫使我不得不深思与长叹—心灵的创伤，无法遗补…现在我仅有这么一间小房子，502号，做为礼物就给于你吧!给你补偿一点母爱。祝你幸福!爱你的妈妈刘某”。此外，周某还提交了其本人及其母亲齐某的身份证和户口本复印件、刘某与北京市汽车修理公司一厂于1999年11月29日签订的房屋买卖合同、刘某的护照及英国永久居留证、齐某及其夫各自名下房屋的房屋所有权证等证据，证明周某及其母亲齐某一直在争议房屋居住，且刘某与北京市汽车修理公司一厂签订的房屋买卖合同，实际由齐某签署并出资，因受国家限购政策影响，便采取由刘某与周某签订房屋买卖合同的形式将争议房屋过户至周某名下，并非是真实的房屋买卖关系。
经庭审质证，刘某对周某提交的“赠与书”的真实性表示记不清，且不申请鉴定，但提出即使是本人书写，赠与事实并未形成，不同意周某的证明目的。刘某对周某提交的其他证据的真实性均没有异议，同样不认可其证明目的。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
驳回刘某的诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
刘某主张双方就争议房屋是买卖合同关系，而周某则认为是名为房屋买卖实为赠与。周某以刘某于1995年10月11日向齐某出具的“赠与书”作为证据，证明刘某将争议房屋赠与女儿齐某。刘某对该“赠与书”表示无法记清且不申请鉴定。在此情况下，应当根据证据规则确认该“赠与书”为刘某书写。但是，虽确认该“赠与书”为刘某书写，并不表明认定该“赠与书”性质是赠与合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，是双方当事人之间的民事法律行为。周某提交的“赠与书”从形式及内容上看，仅是刘某致女儿齐某的书信，刘某在信中提出将争议房屋给予齐某，也只是刘某在当时的意愿，并不能将此认为是刘某与女儿齐某签署的赠与合同，且刘某当时并未取得争议房屋的所有权。另外，即使刘某在1995年有将争议房屋给予女儿齐某的意愿，但在刘某于1999年成为争议房屋所有权人之后，刘某与齐某均未就争议房屋所有权的变更提出要求。因此，刘某最初有将争议房屋给予齐某的意愿，但随着时间的流逝及亲情关系的疏远，在争议房屋所有权未转移之前，刘某也有权改变初衷。尤其是在刘某与周某签订房屋买卖合同之后，表明刘某已决定不再将争议房屋无偿赠与女儿齐某，而决定将争议房屋出售给外孙周某。基于刘某与周某的近亲属关系，双方在合同中仅简单约定了数额较低的购房款金额，并未就其他关键事项进行约定，但该约定仍属常情，并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于双方未约定违约责任，且周某并不存在导致合同解除的法定事由，故刘某要求解除合同，缺乏事实及法律依据，不应支持。
