北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘某诉称：2003年6月11日，我、徐某与汪某达成口头购房协议，约定由我和徐某购买位于北京市朝阳区安慧北里逸园×号房屋(以下简称涉案房屋)，购房款五十三万余元。我于当日支付了购房预付款44万元，汪某出具收条并将涉案房屋相关购房合同复印件以及身份证复印件交给我。之后几天汪某将涉案房屋交付给我。当时汪某和徐某关系很好，且涉案房屋银行贷款没有还清，所以双方没有正式签署书面合同。我于2005年2月23日付清剩余购房款。2005年起涉案房屋的物业费一直由我交纳。2012年6月，我与徐某协议离婚，约定涉案房屋相关权益归我享有。2014年9月，汪某将涉案房屋的电表拆了，10月汪某封锁了楼道里的门，我只能从院子里的门进出涉案房屋。我认为我与汪某之间形成了房屋买卖关系，但现汪某拒绝配合办理过户，故诉至法院，要求汪某配合我办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋过户至我名下。
二、被告辩称
被告汪某辩称：我与刘某之间不存在以涉案房屋为标的的房屋买卖合同关系，不同意刘某的诉讼请求。2003年，刘某看中了我所有的另外一套房屋，但双方就交易未达成一致意见。我提出房价200万元，在一个月内全部付清并订立书面购房合同，刘某认为房价太高，要求再便宜一些，但未提出具体报价，同时还希望我将房屋保留一段时间不要另卖他人，容其筹措资金继续商量房屋交易价格，为表示诚意其主动向我支付了44万元的预付款，我出具了收条。一个月后，刘某仍未筹措到购房款，且继续在价格上与我讨价还价，双方未能达成一致意见。基于双方系朋友关系，我建议刘某既然没钱就不要再考虑买房，可以考虑承租涉案房屋。经过商议，双方均同意由刘某承租我所有的涉案房屋，租期10年，年租金4.4万元，刘某已支付的44万元预付款转变为租金，物业费由刘某支付，装修及家具家电不再另行折算费用。故我与刘某之间系房屋租赁合同关系，租赁期限到2013年7月到期，我要求刘某腾房，刘某将房屋转租，拒不腾房，涉案房屋现在由刘某控制。另，涉案房屋是我与我爱人田某的共同财产，没有证据证明田某同意出售。根据相关法律规定，购买房屋应签订书面合同，且抵押期间可以过户，刘某所述不成立。
三、审理查明
2003年6月11日，刘某支付汪某44万元，汪某出具收条，载明：“今收到购房预付款现金肆拾肆万元正(440000)，特此证明”。2005年2月23日，汪某再次向刘某出具收条，载明：“今收到现金伍万元正，美元贰仟柒佰元正(合人民币贰万贰仟肆佰壹拾元正，共计柒万贰仟肆佰壹拾元正)”。就上述款项的性质，刘某主张均系购买涉案房屋所支付购房款，购房款已付清;汪某主张44万元系刘某购买其所有的另一套房屋所支付的预付款，后转为承租涉案房屋的租金，2005年2月23日的收条没有载明款项性质，与本案无关。
庭审中，刘某就其主张提交了房屋租赁合同及物业费发票，欲证明2003年至今涉案房屋由其实际控制、使用。汪某认为物业费发票与本案无关;汪某认可房屋租赁合同真实性，并表示租赁合同的起始日期为2003年7月，有八份合同的出租人都是汪某，刘某只是代理人，可见刘某也长期认可自己并非涉案房屋的所有权人。刘某还提交了涉案房屋《北京市内销商品房买卖契约》复印件及《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》复印件，欲证明刘某与汪某之间存在房屋买卖合同关系，汪某将上述文件交付刘某。汪某不认可上述证据的真实性，并表示即使复印件是真实的，与本案亦无关联，证明目的不予认可。
刘某和汪某均同意在双方提交询价说明的基础上，由法院确定涉案房屋单价。就2003年7月与涉案房屋同地段房屋单价，刘某主张每平方米在3900元至4500元之间，汪某主张每平方米在7500元至8500元之间。
刘某向本院提交了一份书面承诺，主要内容为：基于涉案房屋还有一万多元尾款未付，考虑物价上涨因素，其愿意支付汪某20万元用于结清尾款，剩余部分作为补偿。相关过户费用依据相关规定由其承担。
四、法院判决
北京市第三中级人民法院经审理判决如下：
1、刘某于本判决生效之日起三十日内给付汪某二十万元;
2、汪某于收到本判决第二项李姝波给付的二十万元之日起七日内协助刘某办理涉诉房屋的权属转移登记手续，因办理权属转移登记产生的相关税费由刘某负担。
五、北京房地产律师靳双权点评
综合双方诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、刘某与汪某之间就涉案房屋形成的系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系;二、如果刘某与汪某就涉案房屋形成的系房屋买卖合同关系，购房款是否支付完毕。现分述如下：
关于刘某与汪某就涉案房屋形成的法律关系问题。刘某主张其就涉案房屋与汪某形成的系房屋买卖合同关系，汪某则主张系房屋租赁合同关系，但双方均未提供书面合同予以证明。刘某提供汪某于2003年6月11日出具的收条证明汪某收取的款项性质为购房预付款，汪某虽主张该笔款项后因故转为房屋租金，但其未提供任何证据加以证明，根据证据规则，应当支持刘某所说。刘某提供了其就涉案房屋与第三方签订的租赁合同原件及物业费发票原件证明其自2003年7月即已实际控制涉案房屋，汪某认可刘某主张的实际控制涉案房屋的事实，但主张系基于房屋租赁合同关系，对此，汪某亦未提供任何证据加以证明，不应支持其说法。《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)》第四十一条虽规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但《中华人民共和国合同法》第三十六条同时规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由上述分析可知，刘某已向汪某支付购房预付款，汪某已交付涉案房屋给刘某，故双方虽未就涉案房屋买卖签订书面房屋买卖合同，但双方均已履行涉案房屋买卖合同的主要义务且均为对方所接受，双方已就涉案房屋形成事实上的房屋买卖合同关系。
关于涉案房屋购房款支付问题。鉴于刘某与汪某系熟人关系，基于相互信任或其他原因，双方未就涉案房屋买卖签订书面形式的合同。但是，已查实双方存在事实上的房屋买卖合同关系且刘某主张购房款已基本支付完毕。为此，其证人徐某出庭作证证明涉案房屋出售给刘某的价格为汪某原购房价格，即4944元/平方米×108.57平方米=536770元，余款尚有一万余元未付。徐某虽为刘某前夫，但在2003年的市场背景下，双方尚难以预见房屋巨大的升值潜力，且徐某关于购房余款的证言内容并非有利于刘某的主张，故徐某的证言具有较高的可信度，应当将结合本案其他证据一并予以综合判断认定。刘某和汪某均同意在双方提交询价说明的基础上，由法院确定涉案房屋单价。就2003年6月与涉案房屋同地段房屋单价，刘某主张每平方米在3900元至4500元之间，汪某主张每平方米在7500元至8500元之间。参考汪某购买涉案房屋的价格及房屋当时的市场价格走势，应当认为，汪某提交的询价说明单价过高。刘某主张汪某于2003年6月11日和2005年2月23日出具的两份收条所载款项性质均为购房款，汪某虽以其于2005年2月23日出具的收条未载明款项性质为由否认该笔款项为购房款，但就该笔款项性质其未提供任何证据予以证明，故对其该项主张不予采信，依法确认上述两张收条所载款项均为支付的购房款。对于刘某尚需支付的购房余款，即使按照双方询价的中间价即每平方米6100元计算涉案房屋总价，考虑到十余年房价的上涨利益以及双方未能及时结清和履行完毕合同的原因、双方之间的利益衡平，刘某尚需支付的购房余款也不高于20万元。现刘某在庭审中承诺再给付汪某20万元用于购买涉案房屋尾款支付及对汪某的补偿，承诺承担涉案房屋过户登记费用，对此应当支持，对其要求汪某协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求也应当支持。
