北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告A公司诉称：2011年6月4日，原告与被告签订《内部职工购房协议》，约定被告以原告企业职工身份购买原告参与开发建设的涉案房屋一套，房屋预估建筑面积为78.98平方米，房屋总价为1380259.44元;被告应当于2011年5月29日前向原告支付涉案房屋首付款355005元，并将该款项直接支付给开发商;被告随后应当向原告支付涉案房屋余款1050341.46元，每年支付105034.15元，共计支付十年;被告必须满足原告制定的《内部职工购房原则》并同意将其作为协议附件。同日，原告还根据被告的内部购房申请与其签订了《内部职工购房原则》一份。其中被告同意并认可该《内部职工购房原则》第二条“如果职工自接收房屋之日起在公司的任职不满5年(包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退)，则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%，一次性向原告支付房屋余款”的相关约定。此后，原告依约履行上述协议，由第三人B公司与被告签订商品房预售合同，被告以355005元的价格从第三人B公司处购得北京市丰台区涉诉房屋。但随后被告未依约向原告支付应付款。2014年4月29日，鉴于被告存在失职行为给原告造成损失，并拒绝继续工作，原告向被告发出《关于公司周某岗位调整的通知》，要求被告调整工作岗位。2014年5月26日，被告仅与原告办理了交接手续，但拒绝到新的岗位工作，随后双方在北京市房山区劳动人事争议仲裁委员会于2014年8月16日调解解除了劳动关系。但被告未按约定向原告支付剩余房款。现原告诉至法院，要求被告赔偿原告经济损失272万元。
二、被告辩称
被告周某辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原被告并非平等主体，而是劳动关系;2、原告并无自有房屋出售给被告;3、原告并不存在借款给被告的行为;4、《内部职工购房协议》属于原告给员工的福利，不应加重员工的义务;5、原被告解除劳动合同在仲裁中已有定论，原告支付被告补偿金的行为说明原告在解除合同中存在过错;6、被告购买房屋过程中，原告并未支付任何费用，没有任何损失，无权要求被告赔偿损失。
第三人B公司述称：我方按照原告给我方发出的指令函与被告签订房屋买卖合同，被告也付清了全部房款，同时，据我方所知，房屋产权证也已经办到了被告名下。原告的诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。
三、审理查明
2011年5月3日，被告周某向原告A公司提出《内部购房申请》，申请享受原告A公司的内部购房政策，购买被告单位内部房用于自家居住。
同日，原告A公司(甲方)与被告周某(乙方)签订《内部职工购房协议》，约定被告周某购买2单元5层512室房屋，预估建筑面积78.89平方米，总房款1380259.44元。约定：三、付款方式及期限，1、乙方应于2011年5月29日前一次性支付甲方人民币三十五万五千零五元整作为首付款，该款项直接支付给开发商。2、剩余房款人民币一百零二万五千二百五十四元四角四分整。按10年均价付款，即乙方每年向甲方支付人民币一十万二千五百二十五元四角四分整。3、该房屋票据为人民币4500元/平米其余由甲方先行借款给乙方付清余款，支付方法为代为支付。6、本协议中乙方必须满足甲方单位的《内部职工购房原则》，本原则作为协议的附件，具有同等法律效力。
同日，被告周某在原告A公司的《内部职工购房原则》上签名，该原则载明：一、基本条款：5、职工购房时，公司按开发商根据朝向、位置等因素确定的实际开盘价格给予六折优惠。员工需一次性按照每平米4500元的价格支付首付款。6、剩余房款分10年还清，票据4500元/平米。二、其他条款：1、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职满10年，则在职工付清首付款后，应每年偿还对公司的欠款，公司不要求职工承担借款利息和优惠的房屋差价;2、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职不满5年(包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退)，则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%，一次性向公司支付房屋余款。3、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职满5年不满10年(包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退)，则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%(除已付款外)，一次性向公司支付房屋余款。
2011年5月27日，A公司向第三人B公司发出《关于假日风景项目G地块商业回购的函》，要求第三人B公司按《北京市丰台区“万恒家园项目二期”土地开发建设补偿协议》的《补充协议四》的约定将2512号以355005元的价格出售给被告周某。
2011年6月1日，被告周某与第三人B公司签订《北京市商品房预售合同》，约定被告周某购买第三人B公司开发的某号房屋，预测建筑面积78.89平方米，总价款355005元。合同签订后，被告周某向第三人B公司支付了房款，入住该房屋。2014年4月26日，被告周某实际取得了上述房屋的所有权证书。庭审中，原被告双方均认可涉案房屋在购房时的市场价格为《内部员工认购房源明细》中所载明的每平方米29160元，涉案房屋总价为2300432.4元。
第三人B公司表示该公司系基于A公司的函件要求以上述价格出售给被告周某，且该价格低于当时的市场价格。
2014年9月17日，北京市房山区劳动人事争议仲裁委员会作出京房劳人仲字(2014)第XXX号调解书，载明：一、周某与紫都公司2003年2月12日至2014年6月1日存在劳动关系;二、紫都公司同意支付周某解除劳动关系经济补偿金共计9500元，限于本调解书生效之日起20日内给付;三、双方劳动关系解除;四、周某自愿放弃其他申请请求和追溯权利。庭审中，被告周某主张系由于原告A公司原因导致其在仲裁中提出解除合同，且原告A公司已就此给予了其解除劳动关系经济补偿金。
被告周某认为其购房系享受原告A公司的员工福利，并就此提交董事会相关材料，证明其购房乃是原告给予员工的福利和激励。原告A公司认可该证据的真实性、合法性，但对关联性不予认可，认为购房的标准是被告周某承诺在公司继续工作十年作为前提条件，而被告周某却在不满五年时间就离职了，应承担相应违约责任。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
1、被告周某于本判决生效之日起十五日内向原告北京A发展集团有限公司支付购房补偿款/赔偿原告北京A发展集团有限公司经济损失一百八十四万零三百四十五元九角二分。
2、驳回原告北京A发展集团有限公司的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
根据原告A公司、被告周某与第三人B公司之间相继签订的《内部职工购房协议》、《内部职工购房原则》、《北京市商品房预售合同》及其他相关文件可知，原告A公司系将涉案房屋作为其对被告周某的附条件的实物激励，涉案合同虽名为《内部职工购房协议》，但双方买卖的房屋为原告A公司参与开发建设的商品房，因此，本案实质上仍然属于平等民事主体之间因房屋买卖合同引发的纠纷范畴。虽然涉案房屋系由第三人B公司出售给被告周某，但涉案房屋价格之所以低于同期同类房屋的市场价格，却是由于原告A公司及其关联企业北京万恒永泰投资管理有限公司与第三人B公司之间存在联建开发合同关系所致，故原告A公司以其在与第三人B公司之间的联建开发合同关系中获得的补偿作为对于被告周某的实物激励，并无不当，被告周某否认其与原告A公司之间就涉案房屋存在法律关系的抗辩主张，不应采信。同时，原告A公司以涉案房屋作为其对被告周某的实物激励，系基于使被告周某与其形成利益共同体并实现其长期经营目标的目的，且与员工福利作为薪酬组成部分的性质迥异，亦不存在原告A公司加重被告周某员工义务的情形，而被告周某未能满足《内部职工购房原则》所要求的工作年限却显然导致原告A公司无法实现上述目的，故被告周某关于涉案房屋系员工福利且并未给原告A公司造成损失的主张，不应采信。关于被告周某未能满足《内部职工购房原则》所要求工作年限的原因问题，虽然原告A公司在劳动争议仲裁中与被告周某达成解除劳动关系的一致意见并同意支付被告周某经济补偿金，但该劳动争议仲裁系由被告周某提起，且其在提起仲裁时亦表达过解除劳动关系的请求，故应当认为其行为符合《内部职工购房原则》规定的员工自动辞职的情形。综合上述情况考虑，可以认定被告周某确系由于原告A公司的原因自第三人B公司处低价购得涉案房屋，却未能满足《内部职工购房原则》所规定的继续任职十年的要求，仅在购得涉案房屋后继续任职三年有余，且符合员工自动辞职的相关情形，故原被告双方的权益明显失衡，被告周某理应就其额外获利向原告A公司进行补偿。关于补偿金额的问题，被告周某理应依照《内部职工购房原则》的约定，按照签订协议时的房屋市场评估值的80%支付原告A公司购房余款，故对于原告A公司要求被告周某赔偿经济损失272万元的诉讼请求，合理部分，予以支持，超出部分，不应支持。
