北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告秦某1、秦某2诉称：2012年5月6日，二原告与被告马某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及居间协议书》，约定由二原告购买被告马某所有的的位于北京市丰台区602号房屋(下称602号房屋)，房屋总价款为285万元。签订合同后，二原告依约向被告马某支付了购房定金及首付款共计65万元。但其后被告马某拒绝协助二原告以贷款的方式购买602号房屋，也拒绝配合二原告办理房屋的过户手续并交付房屋，我们同意将付款方式由贷款支付变更为一次性付款，我们有相应的支付能力，也已经将剩余房款汇入法院账户进行了提存。现二原告诉至法院，请求法院依法判令被告马某协助办理602号房屋的过户手续，将房屋登记在原告秦某1名下，并向二原告交付602号房屋。
二、被告辩称
被告马某辩称：我不同意二原告的诉讼请求。无法办理贷款系二原告及其委托的中介公司的过错所致，与我没有关系，我并不存在拒绝协助办理贷款的情况。二原告基于同一事实曾经提出过相同诉请，之前的诉讼中法院要求二原告提供具有履约能力的证明，但当时二原告无法提供，所以法院判决驳回了二原告的诉讼请求，由于已经有了生效判决，因此法院不应再受理本案。此外，602号房屋为我和第三人苏某的夫妻共同财产，我在未经共有人同意的情况下处分共同财产，应属无效。综上，我不同意协助二原告办理602号房屋的过户手续，也不同意向二原告交付房屋。马某反诉称：由于已经存在生效判决，判决当时认定了合同目的无法实现，合同无法继续履行。而导致合同目的无法实现的原因在于二原告，是由于二原告自身的过错导致其无法取得贷款。之前法院也给了二原告合理的期限，询问其能否一次性支付购房款，但他们没有足够的现金，无法支付。综上，我要求法院依法判令：解除二原告与我于2012年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并撤销二原告与我之间的编号为C585295的网签合同。
第三人苏某述称：我不同意二原告的诉讼请求，我一直不同意出售602号房屋，合同是在二原告家中签的，卖房时我并不知情，签订合同的第二天我才知道卖房的事。因此，我不同意将房屋过户给原告秦某1，也不同意交付房屋。在我和被告马某婚姻关系存续期间购买的房屋应为夫妻共同财产，被告马某单方出卖房屋的行为无效。
原告秦某2、秦某1针对反诉辩称：二原告不同意被告马某的全部反诉请求。之前的生效判决只是提到二原告要求以贷款方式支付房款，但由于被告马某拒不配合，法院不能强制被告马某办理贷款，因此驳回了二原告的诉讼请求。但判决并未判令解除双方之间的合同，现二原告已经变更了付款方式，同意一次性支付房款，该行为并未损害被告马某的利益，而且有利于合同目的的实现，因此本案并不违反一事不再理原则。贷款手续未办理完全是由于被告马某不配合导致，当时银行的人员已经到场，但被告马某坚持不签字，最后无法办理贷款手续。二原告与被告马某在2012年5月6日签订了房屋买卖合同，但被告马某又在2012年5月18日以更高的价格将房屋卖给了其他人，合同没能继续履行完全是由于被告马某一房二卖的违约行为所致，并不是由于贷款无法办理导致合同目的不能实现。此外，由于双方在合同中约定的付款方式为贷款支付，二原告并不清楚通过诉讼程序不可以用贷款方式付款，二原告只是严格按照合同约定主张权利要求办理贷款而已。综上，二原告不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，也不同意撤销网签合同。
三、审理查明
2012年5月6日，原告秦某2、秦某1与被告马某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同及相关附件约定：被告马某将位于北京市丰台区602号房屋出售给原告秦某2、秦某1，该房屋成交价格为285万元。原告秦某2、秦某1应向被告马某支付定金15万元，原告秦某2、秦某1向农业银行申办抵押贷款200万元;三周内向房主支付50万元首付款，其余房款过户当日支付;剩余房款220万元(其中20万现金、200万贷款)，过户当日结清。出卖人应当在过户后7日内将该房屋交付给买受人。合同还对其他相关内容进行了约定。
二原告于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，向被告马某支付了定金15万元。2012年5月17日，原告秦某1与被告马某完成了编号为C585295的存量房屋买卖合同的网上签约。2012年5月18日，被告马某与案外人孟庆玲就602号房屋又签订了房屋买卖合同，被告马某将602号房屋又卖给了孟庆玲，房屋成交价格为296万元。2012年5月24日，被告马某将已收取的15万元定金通过银行退给了原告秦某2、秦某1。其后，案外人孟庆玲将被告马某诉至法院，法院依法判决解除了孟庆玲与被告马某之间的房屋买卖合同。
2012年6月24日，原告秦某2、秦某1与被告马某协商后决定继续履行合同，被告马某收取了二原告支付的购房款65万元。同日，原告秦某1、被告马某出具了《委托书》，委托21世纪不动产(北京万年世纪房地产经纪有限公司)办理购买602号房屋网签及购房资格等相关事宜。但在此后的合同履行过程中，二原告与被告马某又发生了争议，原告秦某2、秦某1将被告马某诉至本院，要求被告马某继续履行合同，协助办理602号房屋的过户手续并交付房屋，同时返还定金15万元。在该案审理过程中，由于原告秦某2、秦某1坚持要求以贷款方式支付剩余房款，本院以被告马某拒绝配合办理贷款手续，贷款方式购房不具备继续履行条件为由，驳回了原告秦某2、秦某1的诉讼请求。该案件上诉至二审法院后，二审法院维持原判。
2012年11月24日，被告马某以要求解除双方之间的房屋买卖合同并撤销网签合同为由，将原告秦某2、秦某1诉至本院。在该案审理过程中，原告秦某2、秦某1将220万元作为合同履行担保金汇入本院账户提存，并表示为了继续履行合同，二原告放弃采用贷款方式支付剩余购房款，同意采取一次性付款的方式向被告马某支付全部购房款。2013年3月18日，被告马某以自行协商为由撤回了起诉。
另查，被告马某与第三人苏某原系夫妻关系，于1988年1月29日登记结婚。在原告秦某2、秦某1与被告马某签订《北京市存量房屋买卖合同》及履行合同期间，以及原告秦某2、秦某1与被告马某发生争议的诉讼期间，第三人苏某表示自己与马某每天都生活在一起，在原告秦某2、秦某1与被告马某签订《北京市存量房屋买卖合同》后的第二天才知道602号房屋的出售之事，第三人苏某不同意将602号房屋出售给原告秦某2、秦某1，其知道602号房屋出售给二原告后就委托被告马某代为处理相关纠纷，被告马某亦认可第三人苏某让其去解决与原告秦某2、秦某1之间的纠纷。在本案审理过程中，被告马某与第三人苏某于2014年8月18日在北京市东城区人民法院调解离婚，在双方达成的调解协议中，被告马某与第三人苏某同意登记在被告马某名下的602号房屋离婚后归第三人苏某所有。
又查，602号房屋的行政地址为北京市丰台区某小区6号楼4-602号，无抵押。在本案审理过程中，经原告秦某2、秦某1申请，本院依法查封了登记在被告马某名下的602号房屋。602号房屋自2012年底由被告马某、第三人苏某居住至今，原告秦某2、秦某1一直居住在602号房屋的楼下。在原告秦某2、秦某1与被告马某签订房屋买卖合同以及发生纠纷之后的两年时间里，第三人苏某表示并未以自己的名义向原告秦某2、秦某1主张过权利，告知其不同意出售602号房屋。在本案原审过程中，被告马某通过银行转账向原告秦某2、秦某1退还了已经支付的65万元购房款。原告秦某2、秦某1表示为了继续履行合同，除已经提存在法院的220万元购房款以外，剩余的65万元购房款亦可以一次性支付，原告秦某2、秦某1对此向本院提供了相应的财产证明。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
1、原告(反诉被告)秦某2、秦某1于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)马某支付购房款二百八十五万元。
2、被告(反诉原告)马某、第三人苏某于原告(反诉被告)秦某2、秦某1支付购房款当日共同协助原告(反诉被告)秦某1办理位于北京市丰台区六〇二号房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至原告(反诉被告)秦某1名下。
3、被告(反诉原告)马某于房屋所有权变更登记手续办理完毕七日内，将位于北京市丰台区六〇二号的房屋交付原告(反诉被告)秦某2、秦某1，第三人苏某负协助义务。
4、驳回被告(反诉原告)马某的反诉请求。
五、房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。原告秦某2、秦某1与被告马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告马某、第三人苏某主张602号房屋为夫妻共同财产，被告马某单方与二原告签订房屋买卖合同的行为应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案中被告马某、第三人苏某关于房屋买卖合同无效的主张，不应支持。本案的争议焦点有二：一是原告秦某2、秦某1在本案中起诉被告马某继续履行合同是否违反“一事不再理”原则;二是第三人苏某对被告马某向原告秦某2、秦某1出售房屋之事是否知情并同意。
关于争议焦点一，原告秦某2、秦某1曾将被告马某诉至法院，要求被告马某继续履行合同，在这一案件中，由于原告秦某2、秦某1坚持要求以贷款方式支付剩余房款，被告马某拒绝配合办理贷款手续，法院以协助办理贷款的行为不具有强制执行性为由，驳回了原告秦某2、秦某1的诉讼请求。而在本案中，原告秦某2、秦某1表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。原告秦某2、秦某1在履行原、被告之间房屋买卖合同的过程中，并无违约行为，贷款方式支付房款也是合同中的明确约定，现原告秦某2、秦某1为实现合同目的，同意以比原合同更优越的条件履行合同，变更付款方式为一次性付款，并依据新证据再次起诉，该行为并不属于法律规定的“一事不再理”的情形，故对被告马某认为法院不应受理本案的主张，不应支持。
关于争议焦点二，在2014年7月17日前，被告马某与第三人苏某一直系夫妻关系，第三人苏某表示其与被告马某每天都生活在一起，在原告秦某2、秦某1与被告马某签订房屋买卖合同后的第二天得知602号房屋被出售之事，第三人苏某不同意出售房屋，然后其委托被告马某代为处理与原告秦某2、秦某1之间的相关纠纷。此后，被告马某经过与原告秦某2、秦某1协商，于2012年6月24日，双方决定继续履行合同，同时被告马某收取了二原告支付的购房款65万元。因此，可以相信，第三人苏某委托被告马某代为处理与二原告之间的相关纠纷后，其同意承担被告马某实施相应行为的后果，被告马某收取二原告购房款65万元的行为，亦应视为第三人苏某同意出售602号房屋。在原、被告发生纠纷长达两年的时间内，二原告与被告马某、第三人苏某居住在同一栋楼房的同一单元内，第三人苏某也并未单独向二原告主张过权利，表示自己不同意出售602号房屋。原告秦某2、秦某1有理由相信出售602号房屋为被告马某、第三人苏某夫妻双方的共同意思表示，第三人苏某无权以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，第三人苏某称自己一直不同意出售602号房屋的主张，没有事实依据，不能采信。综上，第三人苏某对被告马某向原告秦某2、秦某1出售房屋之事是知情且同意的。第三人苏某应当与被告马某共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。
此外，在本案审理过程中，被告马某与第三人苏某办理了离婚手续，并在离婚调解书中对602号房屋进行了处分，由于该财产处分行为发生在被告马某、第三人苏某向原告秦某2、秦某1出售602号房屋之后，因此该财产处分行为对原告秦某2、秦某1不发生效力，被告马某、第三人苏某仍应当共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。
《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告秦某2、秦某1同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。被告马某认为原告秦某2、秦某1没有付款能力，并以此为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签合同的反诉请求没有事实依据，不应支持。原告秦某1与被告马某已经授权中介公司完成了存量房屋买卖合同的网上签约，原告秦某2、秦某1作为买房人要求将602号房屋过户至原告秦某1一人名下，并不损害被告马某的合法权益，因此本院对二原告要求被告马某将602号房屋过户至原告秦某1名下的诉讼请求，于法有据，理由正当，应当支持，第三人苏某构成对房屋过户登记债务的加入，应当与被告马某共同为原告秦某1办理房屋过户登记手续。出卖人出售房屋应当向买受人交付房屋，二原告要求被告马某交付602号房屋的诉讼请求，应当支持。
