北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告薛某1诉称：我和薛某3、薛某2系姐妹关系，我们的父亲薛某4与母亲王某于1978年离婚，薛某4于1997年9月去世，生前留有住房两套，一套为北京市海淀区××603号(以下简称603号)房屋，一套为北京市东城区××28号(以下简称28号)房屋。在病逝前的一年里，薛某4曾三次给我写信，在信中列明其财产，并表明如果其病逝，其拥有的房屋及其他财产由我和薛某2继承，薛某3继承应淑文的财产。薛某4去世后，丧事由薛某2办理，薛某4上述遗产由薛某2保管。我远在英国，薛某3远在加拿大，都没能回国。1997年9月，薛某2三次给我写信，告知我薛某4遗留现金25916.27元。薛某2自薛某4去世后一直将603号房屋出租，所得租金据为己有。28号房屋被薛某2于2006年以20万元卖出，薛某2将房款据为已有。现诉至法院，请求判令：1、确认薛某1、薛某2对603号房屋继承后各占二分之一，房屋归我所有，我给薛某2折价款;2、603号房屋1997年12月1日至2014年12月31日的租金306800元由我和薛某2继承，每人各占二分之一;3、28号房屋的售房款20万元由我和薛某2继承;4、现金23916.27元由我和薛某2各继承二分之一;5、绝版书《金瓶梅》按评估价值由我和薛某2各继承二分之一;6、康熙字典、字画按评估价值由我和薛某2各继承二分之一;7、手表七块由我继承3块、薛某2继承4块;8、金戒指一枚由我继承。诉讼费及邮寄费由薛某2、薛某3负担。
二、被告辩称
被告薛某2辩称：薛某4生前从北方工业大学分得4号(以下简称4号)房屋一套，1996年10月24日，薛某4立遗嘱将该房屋给了我。2004年1月15日，我与北方工业大学后勤管理处签订协议书，双方同意将4号房屋置换为603号房屋。另，薛某1在2000年5月19日至北方工业大学房产处的信中也明确表示，自愿放弃对4号房屋的继承权，由我出资购买，产权归我所有。此外，我对薛某4尽了主要赡养义务。综上，603号房屋应当由我独自继承。603号房屋并未出租，没有租金可供分割。28号房屋是公房，承租人是王发立，实际使用人是我女儿，不属于遗产。薛某4遗留现金25916.27元已用于丧葬事宜，其未留有绝版金瓶梅、康熙字典、字画。手表和金戒指同意分割。
被告薛某3辩称：薛某1提交的所谓遗嘱为书信，不符合自书遗嘱的形式要件;从内容看不是被继承人本人书写，签名与正文字体有巨大反常，署名不符合被继承人本人的书写习惯;书信上房屋位置不明确、财产不具体，不能确定其处分房屋及财产的真实性。薛某2提交的所谓遗嘱没有薛某4本人签字等形式要件，不属于遗嘱，内容上亦存在明显错误。薛某4未留有遗嘱，其遗产应当按照法定继承。薛某1、薛某2涉嫌伪造遗嘱，应少分或不分。
三、审理查明
薛某4与王某系原配夫妻，生有三子女即薛某1、薛某2、薛某3，薛某4与王某于1987年离婚。薛某4没有其他婚姻关系及子女，薛某4于1997年9月2日去世。薛某4父母已先于其去世。
4号房屋原系薛某4单位北方工业大学分给薛某4居住，薛某4生前交纳部分购房款购买。2001年10月19日，薛某2代薛某4与北方工业大学签订房屋买卖契约，约定由薛某4购买4号房屋，房价款28364.5元。2004年1月16日，北方工业大学后勤管理处(甲方)与薛某2(乙方)签订协议书，约定：乙方自愿向学校交回校内住房4号房屋，置换到603号房屋;乙方所置换的西三旗住房，按照高校房地产总公司的规定购买，户主及工龄仍按薛某4的资料购买，房屋所有权人为薛某4;等等。2004年5月8日，薛某2支付了603号房屋剩余购房款38245元。2004年10月15日，603号房屋取得所有权证书，登记在薛某4名下。薛某4曾向北京市东城区房管局北新桥管理所承租北京市东城区××东房1间半(27、28号房)，2002年，经房管所同意，薛某2之子王×开始承租原薛某4承租的东房1间半。现该房屋的产权人仍为北京市东城区房地产管理局。薛某4去世时，留有现金及存款共计25916.27元。薛某4去世后，薛某2为其办理了丧葬事宜并支付了丧葬费，薛某1、薛某3未回国参加薛某4丧葬事宜。薛某1为本案支付了邮寄费191.41元。
审理中，双方对薛某2处保管的1992年出版的《金瓶梅词话》(上下册)及手表7块进行了分割，薛某1分得手表1块，薛某2分得金瓶梅下册及手表4块，薛某3分得金瓶梅上册及手表2块，均已当庭交接完毕。薛某2处保管的金戒指一枚，双方均同意戒指归薛某2所有，薛某2给付薛某1及薛某3每人折价款600元。双方均同意仅确认各自应分得的房屋份额。
吴燕主张薛某4留有遗嘱，提交了薛某4的两封信，其中11月12日的信记载：“学校的房，全部(糙粗估算)2.4万元，先交1/3(720元)由你姐代交，她与你共有”;1997年1月16日的信记载：“另外，我如病逝，房屋、浮财由小燕及你承继(小妹由其母遗给她)。”薛某2及薛某3对此均不认可。
薛某2主张薛某4留有自书遗嘱，提交薛某4所写的信及材料，信上记载：“小燕，公证草稿寄给你。可改。身份证号码写上。去石景山公证处可带上公证费。父10.24”;材料标题为“公证(草)”，其上记载：“北方工业大学以校字963号(第16期)公布1996年出售公有住房实施办法。薛某4(宗)北方工业大学离休高级工程师有合法购买权。现住的4号将按每平方米870元购买，估计按标准价共需2.662万元(物业管理费在外。教学人员优待5%未计入)。由大女儿薛某2代为支付。由购买之日起，至到薛某4故世之前，由薛某4本人使用，他人不得干涉。如薛某4逝世，则由薛某2继承并使用。所有将来房屋的居住、转租、转卖由薛某2自主处理。北京石景山公证处。离休高级工程师，4号居住者薛某4(宗)，身份证号码×××。大女儿薛某2，身份证号码。1996.11.25”。该材料落款处无签名薛某1与薛某3均不认可该材料为遗嘱。
薛某2主张薛某1放弃了4号房屋的继承权，提交了薛某1所写的信及2000年5月19日薛某1向北方工业大学房产处出具的声明。信的落款时间均未写明年份，其中2月19日的信上写道“你说爸爸生前和她有合同”……“老爸的所有的一切我都不要”。薛某2主张当时其在英国，出于对薛某2照顾老人的考虑，事后其发现薛某2对父母存在不恭敬、不孝顺的行为，是其被欺骗所写，其2012年7月已与薛某2达成协议，共同享有遗产分配权。薛某2对该协议不予认可。声明上记载：北方工业大学9栋3单元4号由薛某2出资购买，产权归薛某2，所有事宜全权由薛某2自主处理，本人不予干涉。薛某1主张该声明系当时因购房事宜与北方工业大学存在争议，薛某2写好后让其抄写，系薛某2欺骗其所写。
薛某1主张薛某4留有绝版《金瓶梅》、康熙字典、吴冠中字画，提交了1996年4月30日薛某4写给其的信。薛某2对此不予认可。薛某1主张薛某2将603号房屋出租，提交了录音光盘一份。薛某2对此不予认可，主张该房屋一直由其子王发立居住。
薛某2就其支付的薛某4丧葬费用2.8万余元提交了自制清单及丧葬费、交通费票据共计14005.52元，主张薛某4现金及存款用于丧葬事宜后三人还应分摊2000余元，薛某1已将应分摊的758.88元支付给薛某2。薛某2主张其与薛某4共同居住生活，提供了邻居郭桂芝、潘春钟的证人证言。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：
1、解除薛某与林某于2013年9月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
2、林某于本判决生效之日起十五日内返还薛某已付购房款四十七万五千元。
3、林某于本判决生效之日起十五日内赔偿薛某居间服务费五万五千元。
4、林某于本判决生效之日起十五日内支付薛某违约金五十七万元。
5、驳回林某的反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
就继承的方式。自书遗嘱从形式上应由立遗嘱人亲笔书写，签名，注明年月日，内容上应是正式的处分财产的意思，仅在信件中提到准备在死后对遗产处分的设想等，不能成为正式的处分决定。薛某1与薛某2提交的信及材料，均不符合继承法关于自书遗嘱的要求，二人主张各自提交的材料为薛某4的自书遗嘱，不应支持。薛某4未留有遗嘱，其遗产按照法定继承处理。
就继承人范围。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承。薛某1在写给薛某2的信上表示“老爸的一切我都不要”，属于明确的放弃继承的表示，从该信的内容可以看出是在薛某4去世后所写。继承人放弃继承权，是一种单方法律行为，不必经过人民法院的批准或其他继承人许可，倘若允许撤回，不仅会影响遗产分割的进行，而且不利于继承关系的稳定，不利于公民的生产和生活。薛某1现无合理理由对放弃继承翻悔，不应支持。薛某1主张其2012年7月已与薛某2达成协议，共同享有遗产分配权，但该协议并未经全体继承人同意，且薛某2对此亦不予认可，故对薛某1的该项主张，不应支持。故薛某4的遗产由薛某2及薛某3继承。
就遗产的范围及分割。4号房屋原系薛某4单位北方工业大学分给薛某4居住，薛某4生前交纳部分购房款购买，虽房屋买卖契约系其去世后薛某2代其与北方工业大学签订，但不改变房屋为薛某4所购的性质。4号房已由薛某2置换为603号房屋，系薛某4财产形式的转化，故603号房屋系薛某4遗产。薛某2代薛某4支付的购房款为其对薛某4的债权，可在薛某4遗产中扣除，在确认房屋分割比例时予以考虑。因双方均同意仅确认各自应分得的房屋份额，应当支持。薛某1主张603号房屋一直由薛某2出租，举证不足，不应采信，薛某1、薛某3要求薛某2支付租金收益，不应支持。28号房屋系承租公房，承租人为王发立，薛某1、薛某3要求作为薛某4的遗产分割，缺乏法律依据，不应支持，主张薛某2将该房屋出售，要求分得售房款20万元，缺乏事实依据，不应支持。薛某4留有的现金及存款25916.27元为其遗产，薛某2主张其支付了丧葬费并提供了相应证据，其要求从上述款项中扣除，应当支持。因该款已使用完毕，薛某1与薛某3要求分割，不应支持。薛某4留有的《金瓶梅词话》、手表7块为其遗产，双方已经分割完毕。薛某4留有的金戒指一枚为其遗产，双方同意戒指归薛某2所有，薛某2给薛某1、薛某3每人600元，应当支持。薛某1主张薛某4留有绝版《金瓶梅》、康熙字典、吴冠中字画，举证不足，不应采信。薛某2与薛某4共同居住，尽了较多赡养义务，并为薛某4办理了丧葬事宜，依法可以多分。薛某1要求薛某2、薛某3支付邮寄费191.4元，于法无据，不应支持。
