北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告孙某诉称：我与被告于2010年11月12日签订《存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市朝阳区某小区4号房屋出售给我，房屋总价款1525000元整。该合同第十条约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本案房屋相关的户口迁出，应向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过十日未迁出的，自届满期限之次日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。我随后办理了过户登记手续，但是被告至今都没有将房屋中户口迁出，还隐瞒了涉案房屋中的户口人数。故诉至法院，要求判令被告支付我违约金300000元(暂计算至立案之日);判令被告立即将涉案房屋中的所有户口迁出。
二、被告辩称
被告毛某、易某辩称：原告的第一项诉讼请求，已经超过了诉讼时效。法律规定诉讼时效为两年，我与原告是在2011年签订的合同，原告在知道我未将户口迁出的情况下，怠于行使权利，现在已经五年了，一直没有提这件事情，现在又要求我将户口迁出，其行为不应受到法律的保护。原告的第二项诉讼请求，不属于法院受理的范围。户口是公安机关按照行政法规予以管理，法院不应受理原告的此项诉讼请求。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
2010年11月12日，原告(买受人)、被告(出卖人)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区某小区4号房屋(以下简称涉案房屋)。出卖人与买受人通过第三人居间介绍成交。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为1525000元,买受人向出卖人支付定金20000元。自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在涉案房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与涉案房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五元的违约金;逾期超过十日未迁出的，自期限届满之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金等内容。合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。同日，涉案房屋登记至原告名下。
2011年4月16日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《房屋买卖户口补充合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋一套，已完成产权过户，甲方应按合同约定将与涉案房屋相关的户口迁出;在甲方户口未迁出期间，如发生拆迁，与涉案房屋相关的未迁出户口属于空挂户口，不享受任何动迁权益，即便享受，其动迁权益也全部归属乙方所有;甲方需按涉案合同约定迁出且不享受任何动迁权益的户口包括但不限于李英利、王进义、张袆等内容。
2016年7月2日，经向北京市公安局团结湖派出所查询，涉案房屋上的户口分别为：户主李英利、户主之夫王进义、户主之女张袆;户主李英烈、户主之妻陈秀芹。
当日，原告起诉至本院，本院向其出具受理案件通知书。
审理中，被告提交户口本，显示被告及其女儿张袆的户口均已迁出涉案房屋。
审理中，被告陈述案外人李英烈系其弟弟、陈秀芹系其弟妹、二人均不愿将户口从涉案房屋上迁出;案外人王进义系其前夫，因没有房屋，无法将户口从涉案房屋上迁出;以上三人未将户口迁出，均非被告的过错。
审理中，原告提交短信截屏、录音光盘，短信显示原告于2016年6月24日向被告发送短信，要求其在接到短信后七日内将涉案房屋名下所有户口办理迁出，以此来证明其刚知道涉案房屋中除被告及其前夫、女儿之外还有他人户口，且证明多年来一直催促被告将涉案房屋中的户口迁出。被告认可短信的真实性，但不认可短信内容，称原告不可能在购买房屋五年后对涉案房屋的户口情况不了解，且发短信的时间是在立案前，已经超过诉讼时效;因光盘没有录音日期，故不能作为阻隔诉讼时效的事由。
审理中，原告提交与案外人姜磊、北京链家房地产经纪有限公司签订的《解约协议书》，证明因被告未将涉案房屋中的户口迁出，致使不能把房屋卖出，给其造成经济损失。被告认为该协议书与本案没有关联性。
庭审中，经本院释明，被告认为涉案合同中就未迁出户口的违约金数额约定过高，请求本院予以减少。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
1、被告李英利于本判决生效后七日内给付原告李菲萍违约金十万元;
2、驳回原告李菲萍的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均有约束力。在上述合同中，被告承诺及时向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如有逾期，承担违约责任，根据本案现有证据，显示涉案房屋上还有三人户口尚未迁出，可以认定被告并未及时履行自己的义务，将所出售房屋相关的户口迁出，故原告有权要求被告按照合同约定承担违约责任。
关于诉讼时效一节，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，原告于2016年6月25日向被告发送短信，要求其将户口迁出，被告虽不认可短信内容，但该行为系引起诉讼时效中断事由，同时考虑到原告未提交其他证据证明其向被告主张权利，故违约金保护范围为该日前两年。对于原告之刚知晓涉案房屋中还有他人户口之诉称意见，不应采信。基于此，对于2016年6月25日前两年的违约金应当支持，对于超出诉讼时效部分，不应支持。另，原告主张的违约金数额截止于2016年7月2日，故本案中确定给付的违约金截止于2016年7月2日，如此时间点之后存在违约情形需承担违约责任，不在本案处理范围之内。
关于违约金的数额，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告的主要合同目的已获实现。虽然原告提交与案外人签订的《解除协议书》，但并不能显示被告的违约行为给其造成经济损失。同时，被告在知晓诉讼后已积极将其与其女儿的户口从涉案房屋迁出，亦于庭审中明确提出违约金过高，要求法院减少违约金之主张。综上，本院将结合本案的实际履行情况、原告的过错程度、被告的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的具体数额。
关于户口迁出一节，由于我国目前的户籍管理制度原因，户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故对其该项诉讼请求不应支持。
